전세 계약자가 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
전세 계약을 앞두고 있는데, 반드시 확인해야 할 법적 사항이나 주의점이 궁금합니다.
계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분이 무엇인지 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
전세 계약을 앞두고 있는데, 반드시 확인해야 할 법적 사항이나 주의점이 궁금합니다.
계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분이 무엇인지 알려주시면 감사하겠습니다.
==> 전세계약시 유의할 사항은 다음과 같습니다.
00대출을 받아야 하는 경우 00대출이 불가한 경우 계약을 무효로할 수 있고 이런 경우 이미입금한 계약금을 반환할 수 있음이라고 반영시키시기 바랍니다.
전세자금 대출이 불가한 주택은 "전세가격이 매매가격보다 상대적으로 높은 경우, 용도도 주택이 아닌 경우에 해당됩니다.
모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하시는 것이 적절합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시 유의사항은 전세매물의 정확한 시세확인 및 전세금과의 전세가율 확인이 필요하고 계약시 계약자와 등기부상소유자가 일치하는 지에 대한 확인, 그리고 보증보험 가입가능여부와 계약후 전입신고 및 확정일자 부여가 필요합니다.보증보험의 경우는 계약전 확인이 어려운 경우 반드시 특약등에 미가입시 계약해지등을 기재하시는게 필요합니다. 그리고 중개사무소를 통한 게약을 진행하시는게 계약안전 및 위사항등에 대한 체크에 유리할수 있습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 계약 시 핵심 체크 리스트==>
계약 당사자 확인
임대인 본인 확인 :
등기부 등본 상 소유자와 임대인의 신분증을 반드시 대조하여 본인 여부를 확인하세요
대리인 계약 시 : 대리인이 인감도장 날인 위임장과 임대인이 인감 증명서를 지 참 했는지 확인하고, 계약금 및 잔금은 임대인 명의 계좌로만 이체해야 합니다.
공인중개사 등록 확인 :
계약을 중 개하는 공인중개사가 국가공간정보포털등에서 정식으로 등록되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
주택 및 권리 관계 철저 확인
등기부 등본 :
계약 전과 잔금 지급 직전에 다시 한번 발급 받아 소유권, 저당 권 등 모든 권리 변동 사항을 확인하세요. 특히 근저당이 높으면 보증금 회수가 위험할 수 있습니다.
신탁 부동산 : 등기부 등본에 '신탁 '내용이 있다면, 신탁 원부를 확인하여 신탁 회사와 계약 하거나 , 위탁 자(집주인)와 계약 시 신탁 회사의 동의 서를 반드시 받아야 합니다.
임대인 세금 체 납 여부 : 임대인의 동의를 받아 국세(세무서/홈 텍 스)와 지방세(주민센터/위택스)체 납 여부를 확인하여 경매 시 보증금 손실 위험을 예방하세요
전입 세대 열람 :
주민 센터에서 해당 주택에 이미 전입 되어 있는 세대가 있는지 확인하여 복잡한 문제를 미리 방지해야 합니다.
계약서 작성 및 특약 사항
주택 임대차 표준 계약서 :
국토 교통 부 양식을 사용하여 임대인의 미납 세금 등 중요한 정보를 확인하는 것이 유리합니다.
핵심 특약 :
보증금 보호를 위해 다음 내용을 특약으로 포함하는 것을 고려해 보세요
전세 자금 대출 미 승인 시 계약금 반환 및 계약 해지
임대인의 전입 신고, 확정 일자 취득 및 전세 보증금 반환 보증 가입비 협조 의무
임대인의 전입 신고 , 확정 일자 취득 및 전세보증금반한보증 가입 협조 의무.
임대인의 주택에 대한 담보 제공 및 임의 처분 금지
잔금 지급 전 등기부 등본 상 권리 변동 발생 시 계약 무효 및 계약금 반환
전세 보증금 반환 보증 가입 비용 부담 주체 명시
계약 체결 후 필수 절차
주택 임대차 신고 및 확정 일자 :
계약 후 30일 이내에 신고하면 확정 일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 필수적입니다.
전입 신고 :
이하 수 14일 이내에 전입 신고를 마쳐야 다음날 0시 부 터 대항 력이 발생합니다.
전세 보증금 반한 보증 가입 :
전세 사기 예방의 가장 확실한 방법입니다. 주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)을 통해 가입 가능하며, 가입 조건과 특약 기 재 여부를 미리 확인하세요
전세 계약은 중요한 절차인 만큼 꼼꼼하게 확인하시는 것이 무엇보다 중요합니다. 위에 정리해 드린 내용을 바탕으로 잘 준비 하시면 분명 좋은 결과가 있으실 거에요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속 일어나고 있다보니, 계약전 서류를 잘 확인하고 임장을 통해 문제가 없는지를 확인하시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출시에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 전세 보증 보험 가입을 하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 계약전에는 등기부등본 확인과 확정일자, 전입신고를 반드시 해야 합니다. 임대인의 근저당 여부를 확인해야 보증금 보호가 가능합니다. 또한, 특약사항은 반드시 서면으로 남겨야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
세입자가 필수로 확인해야 되는 서류로는 등기부 등본 입니다. 집주인이 실제 소유자가 맞는지 근저당권이나 가압류 등 선순위 권리가 있는지 반드시 계약 직전 최신본으로 직접 발급 받아 확인해야 합니다. 등기부등본이 실제 집주인 정보와 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
또한 보증금이 시세 대비 지나치게 높지 않은지 그리고 선순위 채권과 합산해도 주택 가격을 초과하지 않는지 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그 가격인지 먼저 확인을 하시고 집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
본인이 원하는 부분이 있으면 특약에 넣으시고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험에 가입을 하시면 그래도 안심할수 있습니다
부동산과 서류확인을 잘해서 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
등기부등본과 건축물대장을 확인하시고 임대인을 직접 만나 신분증과 등기상 소유주가 맞는지 확인 후 계약 진행을 하셔야 합니다
또한 특약사항에 수리 조건과 보증금 반환 조건에 대해 기재하시고 전입신고와 확정일자도 놓치지 마시고 신속하게 진행하셔야 합니다
장도연이 추천하는 아하!
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