답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.겉보기엔 장사가 잘되는 식당이 갑자기 폐업하는 이유는 겉과 속이 다른 수익 구조 때문인 경우가 많습니다. 손님이 많아 매출이 높아도 식자재비와 인건비 등 각종 지출이 커서 실제 남는 이윤은 적고 쉴 틈 없는 업무 강도로 인해서 사장님이 체력적 한계를 느끼거나 직원을 구하지 못해 문을 닫기도 하구요. 상권이 활성화된 후 건물주가 임대료를 감당하기 힘들게 올려 어쩔 수 없이 쫓겨나는 사례도 빈번합니다. 반대로 장사가 가장 잘될 때 높은 권리금을 받고 다른 사람에게 가게를 전략적으로 넘기는 경우도 존재합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문자님께서 우려하시는 건설 현장의 줄폐업 사태는 안타깝게도 사실이라고 볼 수 있습니다. 철근과 콘크리트 등 주요 건축 자재의 가격이 크게 오른 데다가 고금리가 이어지면서 대출 이자 부담마저 감당하기 어려워졌기 때문이구요. 게다가 부동산 시장 침체로 미분양까지 늘어나서 공사 대금을 제때 회수하지 못하는 현장이 많아졌습니다. 결국 공사를 진행할수록 손해만 커지는 구조라 자금줄이 막힌 중소 건설사들이 버티지 못하고 부도를 맞거나 문을 닫고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문해주신 토지거래허가구역 내 1주택자 매도 일정에 대해 답변해 드립니다. 첨부하신 표를 기준으로 1주택자는 다주택자 특례가 아닌 기존 원칙을 적용받는 것이 맞습니다. 따라서 7월 말에 허가를 신청하셔서 8월 초에 승인을 받고 본계약을 체결한 뒤 12월 초에 잔금을 치르는 일정은 계약일 및 허가일로부터 4개월 이내라는 법정 기한을 충족하기 때문에 구상하신 대로 문제없이 진행하실 수 있습니다. 단 매수인이 해당 주택에 전입하고 입주해야 하는 기한 역시 허가일로부터 4개월 이내로 엄격하게 규정되어 있기 때문에 12월 초로 예정하신 잔금일이자 입주일이 4개월을 하루라도 초과하지 않도록 날짜를 세밀하게 조율하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.상가 테라스에 천장 없이 벽만 세울 경우 지붕이 없기 때문에 건축법상 불법 증축은 아닐 수 있습니다. 하지만 해당 테라스가 조경, 주차장, 보행로 등 법적으로 비워둬야 하는 대지 안의 공지라면 벽을 쳐서 공간을 독점하는 행위 자체가 무단 공작물 설치나 불법 용도 변경에 해당해서 결국 위법일 확률이 높습니다.만약 민원 신고 등으로 단속에 적발된다면 관할 구청에서 원래의 빈 공간으로 철거하라는 명령을 우선적으로 내립니다. 이러한 시정명령을 무시하고 기한 내에 철거하지 않으면 원상복구될 때까지 매년 건물의 시가표준액에 비례한 무거운 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.규제지역에서 생애최초로 세입자가 있는 집을 매수하실 때 주택담보대출을 받으려면 규정상 전체 대출 가능한도에서 세입자의 보증금을 먼저 차감하고 남은 금액만 빌릴 수 있는 구조로 되어 있다고 보시면 됩니다. 따라서 첫 번째 월세 매물은 대출 한도에서 보증금 5천만 원만 빼면 되므로 개인의 소득에 따라 어느 정도 자금 조달이 가능할 것으로 보이구요. 반면 두 번째 전세 매물은 대출 한도에서 3억 5천만 원이라는 큰 전세금을 통째로 빼야 하기 때문에 사실상 대출이 아예 불가하거나 아주 소액에 그칠 확률이 높습니다. 전세 낀 매물을 취득하실 때는 대출에 기대기보다 매매가와 전세금의 차액을 온전히 현금으로 준비하시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.수원 비행장 이전이 늦어지는 가장 큰 이유는 이전 대상지로 지목된 화성시와 주민들의 거센 반대 탓에 양측의 합의가 원활하게 이뤄지지 않고 있기 때문인 걸로 보이네요. 법적으로 군 공항이 옮겨가려면 해당 지자체의 동의가 필수적인 편에 가깝지만 화성시는 소음 피해와 생태계 훼손 등을 우려해 완강히 거부하고 있어서 사실상 수년째 행정 절차가 멈춰 있는 상황입니다. 최근 민간 공항과 결합해 돌파구를 찾으려는 시도도 이어지고 있지만 양측의 입장 차이가 워낙 커서 당장 이전 날짜가 확정되기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.아파트 관리비는 보통 잔금을 치르고 열쇠를 넘겨받는 날을 기준으로 정산됩니다. 그래서 5월 초에 잔금을 내면 실제 이사를 하지 않아 집이 비어 있더라도 그날부터 부과되는 기본 관리비는 원칙상 질문자님께서 부담하시는 게 맞구요. 하지만 애초에 합의된 일정을 기존 세입자의 사정으로 부득이하게 앞당겨 주시는 상황이라면 공실 기간의 관리비까지 온전히 떠안으시는 것은 좀 억울하실 부분도 충분히 있습니다. 따라서 일정을 앞당겨 주는 조건으로 그 한 달간의 관리비는 기존 세입자나 집주인 측에서 부담해 달라고 중개소를 통해 협상해 보시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전원주택은 아파트에 비해 매수 수요가 적어서 단순히 조용하다는 이유만으로 산 가격보다 비싸게 팔기는 좀 까다롭습니다. 시장에서 제값을 온전히 인정받으려면 먼저 정원 조경이나 집 안팎의 자잘한 하자를 깔끔하게 고쳐서 매물의 첫인상을 끌어올리는 게 유리하구요. 거주하시면서 돈을 들여 시설을 수리하거나 업그레이드한 부분이 있다면 관련 사진이랑 영수증을 꼼꼼히 챙겨서 매수자에게 그 가치를 적극적으로 어필해 보시는 것도 방법입니다. 동네 부동산 한두 곳에만 의존하기보다는 전원주택을 전문으로 다루는 인터넷 플랫폼이나 유튜브 채널 등을 폭넓게 활용해서 매물 노출을 최대한 늘리는 것도 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.법적으로는 계약 종료일에 맞춰 집주인이 보증금을 즉시 돌려주는 것이 원칙이지만 현실에서는 새로운 세입자를 구해서 그 돈으로 보증금을 내어주는 관행이 흔한 편입니다. 이 때문에 집주인이 당장 여유 자금이 없다며 반환을 미루는 난감한 상황도 발생할 가능성이 있구요. 만약 보증금을 돌려받지 못한 상태로 부득이하게 먼저 이사를 가는 경우엔 무작정 짐을 빼기보다는 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 두시고 본인의 대항력을 유지하는 방법이 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.처음 전세를 구하실 때는 보증금을 지키기 위해 몇 가지 핵심을 꼼꼼히 살피셔야 하는데요. 계약 전에는 등기부등본을 확인해서 빚이 많은 집인지 점검하고 매매가와 전세가 차이가 너무 적은 깡통전세는 아닌지 주변 시세와 비교해 보셔야 합니다. 실제 계약 시에는 신분증으로 집주인 본인을 확인하시고 체납된 세금으로 인한 피해가 없도록 국세 및 지방세 완납증명서를 요청해 보시길 바랍니다. 또한 대출이 불가하거나 잔금일 전에 집주인이 새로 담보 대출을 받으면 계약을 무효로 한다는 특약을 넣으시는 게 추후 분쟁 예방에 유리하구요. 이사 당일에는 지체 없이 전입신고와 확정일자를 받고 반환보증보험까지 가입해 두시는 걸 추천드려요.