세입자가 있는 다주택자 매물의 주택담보대출 가능 여부 질문합니다

Question

안녕하세요. 현재(3월 20일 기준) 생애최초 무주택자가 규제지역(토허제 지역)에서 세입자가 있는 다주택자 매물을 매수할 때 주택담보대출 가능 여부를 문의드립니다. 아래 두 가지 케이스에 대해 답변 부탁드립니다.

1. 월세가 있는 매물
가정: 매매가 6억, 월세 5,000/140, 계약 종료 2027.12
=> 대출 가능 여부와, 가능하다면 대략 얼마 정도까지 대출이 가능한지?

2. 전세가 있는 매물
가정: 매매가 6억, 전세 3.5억, 계약 종료 2027.12
=> 대출 가능 여부와, 가능하다면 대략 얼마 정도까지 대출이 가능한지?

전문가님 의견 부탁드립니다.
감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출 가능 여부는 은행별 심사 기준과 임대차 계약 종료 시점, 보증금 규모, 신용·소득 상황에 따라 달라집니다

세입자가 있는 매물은 임대차 계약 종료 전에는 담보가치 제한으로 대출 한도가 낮아집니다

실제 대출을 위해서는 금융기관 상담 후, LTV 적용 여부와 세입자 상황 반영을 반드시 확인해야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전월세 와 상관이 없이 생애최초로 대출을 실행을 하게 되면 대출 실행일 즉 잔금일자에 해당 대출로 보증금을 상환을 하고 기존 세입자가 퇴거를 하게 되면 생애최초 LTV 70% 까지는 가능할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

생애최초 무주택자가 토허제 규제지역에서 세입자 있는 다주택자 매물 매수 시 주택담보대출은 불가합니다.

2026년 현재 토지거래허가구역 다주택자 매물은 LTV0% 적용으로 은행 담보대출이 전액 차단됩니다.

전세, 월세 모두 동일합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

규제지역에서 생애최초로 세입자가 있는 집을 매수하실 때 주택담보대출을 받으려면 규정상 전체 대출 가능한도에서 세입자의 보증금을 먼저 차감하고 남은 금액만 빌릴 수 있는 구조로 되어 있다고 보시면 됩니다. 따라서 첫 번째 월세 매물은 대출 한도에서 보증금 5천만 원만 빼면 되므로 개인의 소득에 따라 어느 정도 자금 조달이 가능할 것으로 보이구요. 반면 두 번째 전세 매물은 대출 한도에서 3억 5천만 원이라는 큰 전세금을 통째로 빼야 하기 때문에 사실상 대출이 아예 불가하거나 아주 소액에 그칠 확률이 높습니다. 전세 낀 매물을 취득하실 때는 대출에 기대기보다 매매가와 전세금의 차액을 온전히 현금으로 준비하시는 걸 추천드립니다.