답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.우선 첫 번째 질문에 대해 말씀드리면 전입신고는 실거주를 전제로 하므로 열쇠를 받지 못한 상태에서 3주나 앞서 미리 처리하기는 행정적으로 어려워 보입니다. 두 번째 질문과 관련해서도 기존 보증금을 돌려받기 전에 주소를 미리 옮기게 되면 대항력을 상실해서 보증금 보호가 취약해질 가능성이 있습니다. 은행 측에 상황을 설명하고 잔금 지급일 당일에 전입신고를 진행하시는 편이 절차상으로나 안전상으로나 가장 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.보통 공인중개사분들이 계약 당일에 시간을 단축하려고 미리 계약서를 작성해 두기 위해 신분증 사진을 요청하곤 하는데 이건 법적으로 정해진 의무 사항은 아니고 업무 처리를 원활하게 하기 위한 과정으로 이해하시면 될 것 같습니다. 아무래도 신분증 사진을 문자로 보내는 건 개인정보 유출 걱정이 드실 수 있기 때문에 계약서 작성에 필요한 인적 사항만 문자로 보내주시거나 계약 당일에 신분증 실물을 직접 가져가서 확인시켜 드리겠다고 말씀하시는 편이 안전할 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.신용대출을 먼저 실행하게 되면 갚아야 할 능력을 평가하는 지표인 DSR을 계산할 때 대출 만기가 짧게 적용되어서 정작 중요한 주택담보대출 한도가 줄어들거나 거절될 가능성이 있습니다. 또 등기가 완료된 후에 대출을 진행하면 주택구입자금이 아닌 생활안정자금으로 분류되는데요. 이 경우 연말정산 때 이자 비용을 공제받는 세제 혜택 대상에서 제외될 소지가 있기 때문에 가급적 주택담보대출을 순서상 먼저 진행하시는 편이 여러모로 안전할 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.LH가 제시하는 매입 가격이 시세보다 보수적인 감정평가액을 기준으로 산정되다 보니까 건설사 입장에서는 사실상 원가 이하의 손실을 감수해야 하는 구조여서 선뜻 응하기 어려운 측면이 있구요. 또 LH에 매각한다는 것 자체가 해당 건설사의 자금난을 시인하는 신호로 시장에 읽힐 수 있다는 우려도 있어서 무리하게 매각하기보다는 할인 분양이나 임대 전환 같은 자체적인 자구책을 통해 상황을 타개하려는 경향이 나타나는 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.공시지가는 정부가 정해놓은 부동산의 공식적인 가격표라고 볼 수 있구요. 과세표준은 그 가격에 일정 비율을 곱해서 실제로 세금을 매길 때 기준이 되는 금액이라고 이해하시면 될 것 같습니다. 보통 세금을 계산할 때는 공시지가를 그대로 쓰지 않고 공정시장가액비율이라는 것을 적용해서 금액을 조절하게 되는데 이렇게 계산된 결과값이 과세표준이 됩니다. 실제 세금은 공시지가보다 다소 낮게 책정된 과세표준을 바탕으로 부과된다고 생각하시면 됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이미 9년가량 보유하신 상태라면 투기과열지구 내라도 1세대 1주택자 예외 규정을 통해 입주권을 다른 사람에게 파는 데는 법적인 걸림돌이 없을 것으로 보이구요. 다만 세금 문제를 고려했을 때 1년 정도 더 기다리셔서 10년 보유와 거주 요건을 모두 채우시는 편이 장기보유특별공제 혜택을 최대치인 80%까지 적용받을 수 있어 실익이 클 듯합니다. 오래 보유하고 거주할수록 양도세를 대폭 깎아주는 제도인 만큼 당장 현금화가 급한 상황이 아니라면 매도 타이밍을 조금 더 늦추는 쪽을 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.혼인 합가라는 특수한 사정이 있더라도 대출 규제상으로는 수도권 2주택자로 분류돼서 전세반환대출 한도가 1억 원으로 제한될 가능성이 크구요. 세법상 비과세 혜택과는 별개로 대출에서는 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 맺어야만 예외를 인정받을 가능성이 있기 때문에 은행에서 처분 조건부 대출이 가능한지 알아보시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.단순히 일자리 문제라기보다는 경제학에서 말하는 집적 경제의 효과로 이해하시는 편이 맞는 것 같습니다. 대도시에서는 내 능력에 딱 맞는 기회를 찾거나 타인과의 교류를 통해서 지식을 습득하는 과정이 훨씬 효율적이고 다양한 인프라를 공유하며 얻는 효용이 비싼 집값을 상회한다고 여겨지는거죠. 그렇기 때문에 끊임없이 사람들이 몰리는 현상이 지속되는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.보증금은 그대로이고 월세만 올랐다면 예전에 받아둔 확정일자의 효력이 계속 유지되기 때문에 보증금을 보호받기 위해서 확정일자를 다시 받으실 필요는 없습니다. 단 임대료 조건이 바뀐 것은 보증금 문제와 별개로 전월세 신고를 해야 하는 사유가 될 수 있으니까 기존 계약서는 잘 챙겨두시고 바뀐 내용에 대해서만 관할 기관에 신고를 해두시는 게 과태료 같은 불이익을 피하는 데 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.해당 조례는 주거밀집지역의 규모에 따라 이격거리를 다르게 적용해서 주민들의 환경을 보호하려는 취지입니다. 따라서 10호 미만 기준인 200m를 지켰다고 해서 10호 이상일 때 적용되는 300m 규제까지 면제되는 것으로 보기는 어렵구요. 두 기준은 선택하는 게 아니라 각각 별개로 적용되는 사안이기 때문에 200m 안에는 집이 없더라도 300m 반경 내에 10호 이상 마을이 있다면 지자체의 해석대로 허가가 나지 않을 가능성이 높아 보입니다.