답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.B부동산과 먼저 집을 봤더라도 최종적으로 가격을 깎아준 C부동산과 계약하는 것은 법적으로 문제없고 B부동산에 중개수수료를 지불할 의무도 없습니다. 대법원 판례상 중개수수료는 계약 성사에 결정적인 역할을 한 중개사에게만 지급하도록 되어 있기 때문입니다. 협상에 실패한 B부동산은 수수료 청구권이 없구요. 매수인의 조건을 맞춰 계약을 이끌어낸 C부동산에게만 정당한 권리가 있다고 볼 수 있습니다. 다만 매도인 입장에서는 두 부동산의 연락을 연달아 받고 혼선이 올 수 있기 때문에 C부동산에 상황을 미리 알리고 매도인과의 소통을 확실히 정리해 달라고 요청하시는 것이 실무상 깔끔합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.오피스텔과 재건축 아파트를 함께 보유할 때 1가구 2주택 세금을 피하는 가장 확실하고 쉬운 방법은 오피스텔을 업무용으로 임대해서 주택 수에서 완전히 빼는 것입니다. 세입자가 전입신고를 하지 못하도록 업무용으로 계약하면 새로 입주하는 아파트 1채만 보유한 것으로 인정받아서 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 만약 이미 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있다면 7월 아파트 완공일을 기준으로 3년 안에 기존 주거용 오피스텔을 먼저 팔아 일시적 2주택 비과세를 받으시면 됩니다. 또는 주거용 오피스텔을 구청에 장기임대주택으로 정식 등록하고 새 아파트에 본인이 2년 이상 직접 거주한 뒤 매도하는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.요즘 아파트 전세가 귀한 이유는 크게 네 가지 요인이 맞물렸기 때문입니다. 우선 공사비 폭등으로 신축 아파트 입주 물량 자체가 크게 줄어든 데다 10.15 부동산 대책 등 실거주 요건 강화로 집주인이 직접 거주해야 하는 경우가 늘면서 기존 매물마저 시장에서 잠겼습니다. 또한 세금과 이자 부담을 덜기 위해 집주인들은 전세보다 수익이 나는 월세를 선호하는 반면에 세입자들은 빌라 전세사기 여파로 안전한 아파트 전세만 고집하면서 한정된 물량에 수요가 극단적으로 쏠린 탓이라 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.공모주 수요예측 상황을 개인이 실시간으로 확인할 수 있는 사이트는 존재하지 않는 것으로 알고 있습니다. 기관투자자들의 수요예측은 담합이나 시세 조작을 막기 위해서 진행 기간 동안 경쟁률과 참여 단가가 철저히 비공개로 관리되구요. 대신 일반 투자자 청약이 시작되기 1~2일 전에 최종 수요예측 결과가 확정되어 발표됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.7월 만기 전인 6월에 이사하더라도 원칙적으로 남은 기간의 월세는 내야 합니다. 하지만 질문자님이 말씀하신 대로 6월에 새 세입자가 들어오면 그날부터 기존 세입자의 월세 납부 의무는 사라져서 이중으로 낼 필요가 없습니다. 단 이렇게 계약을 중간에 해지할 때는 새 세입자를 구하기 위한 부동산 복비를 나가는 세입자가 대신 부담하는 것이 실무 관례입니다. 집주인에게 상황을 알리시고 질문자님이 복비를 내는 조건으로 방을 내놓겠다고 조율하는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.다가구주택 첫 입주 시 전기는 이사 당일 계량기 숫자를 확인해 한국전력공사(123)에 전화하셔서 요금 정산과 명의 변경을 진행하시면 됩니다. 가스는 방문 예약이 밀릴 수 있어 이사 2~3일 전 관할 도시가스에 연결 신청을 미리 해두시는 걸 추천드립니다. 구매하신 가스레인지를 집에 준비해 두시면 방문하시는 기사님께서 배관 연결과 설치를 함께 처리해 주실거구요. 필요한 호스 등 부품값만 현장에서 결제하시면 됩니다. 수도는 다가구주택 특성상 건물 전체 계량기 하나로 집주인이 납부한 뒤 세입자들에게 1/n로 청구하기 때문에 세입자가 따로 신청할 필요가 전혀 없습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.월세 계약 만료 후 2개월 단기 연장을 할 때 세입자가 법정 중개수수료를 전액 지불할 법적 의무는 없습니다. 임대인과 직접 기존 계약서의 기간만 수정해 연장 합의를 하면 중개 행위가 없어서 수수료는 발생하지 않구요. 만약 임대인의 요구로 부득이하게 공인중개사를 통해 계약서를 다시 쓰더라도 중개사가 새로운 매물을 찾아 알선한 것이 아니기 때문에 통상 5만 원에서 10만 원 내외의 단순 계약서 대필 비용만 지불하는 게 실무적 관례입니다. 임대인이 복비가 있다고 한 건 중도 퇴거 시 새 세입자를 구할 때 발생하는 수수료와 착각했을 가능성이 큽니다. 임대인에게 직접 연장 합의서를 작성하자고 제안하시거나 부동산을 거쳐야 한다면 복비가 아닌 대서료만 조율해 내시면 됩니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문하신 자금 조달 계획은 충분히 가능합니다. 생애최초 주택담보대출은 집값의 최대 80%까지 가능해서 4억 2천만 원 대출 자체는 규정에 맞지만 실제 한도는 본인 소득 기준의 DSR 심사에 따라 줄어들 수 있어 은행 가심사가 먼저 필요합니다. 예비 아내분께 1억 원을 빌리면서 차용증을 쓰는 것도 문제없습니다. 세법상 이자 차액이 연간 1천만 원 미만이면 증여로 보지 않기 때문에 이체 내역만 잘 남기면 무이자 차용도 가능하구요. 차용증 관리가 번거롭다면 아내분께서 주택을 소유하신 적이 없는 경우에 한해 집을 사기 전 혼인신고를 먼저 하는 것도 추천드립니다. 부부는 10년간 6억 원까지 증여세가 없어서 차용증 없이 1억 원을 합법적으로 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.살고 계신 집을 SH 장기안심주택으로 전환해 재계약할 때는 예전처럼 66만 원의 중개수수료를 전부 내실 필요는 없습니다. 다만 SH 보증금이 들어가기 때문에 안전을 위해 반드시 공인중개사가 날인한 계약서가 필요합니다. 집주인과 직거래는 불가능하지만 살던 집의 계약서만 새로 쓰는 것이어서 보통 인근 부동산에 5~10만 원 정도의 대서료만 지불하고 진행합니다. SH에서는 기존 거주 주택을 재계약할 때는 중개수수료를 지원하지 않기 때문에 이 비용은 세입자가 직접 부담해야 합니다. 따라서 동네 부동산 여러 곳에 전화해 장기안심주택 재계약 대서료가 얼마인지 물어보고 비용이 합리적인 곳에서 계약하시는 것이 가장 좋습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.부모님께서 농사를 짓기 어려워지셨다는 이유만으로 농지를 곧바로 태양광 발전소로 바꿀 수는 없습니다. 농지에 태양광 시설을 설치하려면 현행법상 까다로운 인허가 조건을 통과해야 합니다. 우선 지자체 조례에 따라 주거지나 도로에서 일정 거리 이상 떨어져 있어야 허가가 가능하고 바둑판처럼 잘 정비된 농업진흥구역(절대농지)이라면 원칙적으로 설치가 불가능합니다. 요건을 갖춰 허가를 받더라도 토지 공시지가의 최대 30%를 농지보전부담금으로 내야 하기 때문에 사업 전 초기 비용을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.