답변 내역
- 상도 23 구역 신속통합 재개발 관련해서 질문합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.상도 14구역(상도동 279번지 일대)과 함께 동작구의 핵심 주거지로 탈바꿈할 상도 23구역(상도동 244번지 일대)은 현재 신속통합기획을 통해 사업 속도를 높이고 있습니다.질문하신 진행 속도와 예상 시점에 대해 정리해 드리겠습니다.첫째, 신속통합기획(신통기획)은 서울시가 정비계획 수립 단계부터 가이드를 제시하여 통상 5년 이상 걸리던 구역 지정 기간을 2년 내외로 단축해 주는 제도입니다. 상도 23구역은 이미 2023년 정비계획 결정 및 구역 지정안이 통과되는 등 행정 절차에서 상당한 속도를 내고 있는 곳입니다.둘째, 재개발 완료(입주) 시점은 조심스럽게 조언드리자면 2031년~2032년경을 목표로 잡는 것이 현실적입니다. 신속통합이 '계획 단계'를 줄여주긴 하지만, 이후 거쳐야 할 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거, 착공(약 3년)이라는 물리적인 시간은 생략할 수 없기 때문입니다. 현재 구역 지정 이후 단계임을 고려할 때, 향후 큰 분쟁이 없다면 약 7~8년 내외의 시간이 소요될 것으로 보입니다.셋째, 상도 23구역의 강점은 지형적 한계를 극복한 설계입니다. 가파른 구릉지 특성을 살려 테라스하우스나 고층 주동을 조화롭게 배치하는 기획안이 확정되었으며, 약 1,190세대 규모의 대단지로 조성될 예정입니다. 이는 단순한 속도 이상의 가치 상승 요인이 됩니다.넷째, 공사비 상승에 따른 조합원 분담금 이슈나 국지적인 보상 갈등은 여느 재개발 현장처럼 변수로 작용할 수 있습니다. 신속통합이라 해서 모든 절차가 생략되는 것은 아니므로, 조합 설립 이후의 운영 투명성을 계속 주시하셔야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.현재 사업 단계에서는 조합 설립 추진위원회 구성 및 동의율 확보 상황을 수시로 확인하는 것이 가장 중요한 다음 단계입니다.경제 / 부동산5일 전5.01명 평가00
- 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 주요 체크 포인트가 있을까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.처음 진행하시는 전세 계약인 만큼, 보증금을 지키기 위한 방어적 계약서 작성과 현장 확인이 무엇보다 중요합니다.실무에서 놓치기 쉬운 핵심 체크 포인트를 정리해 드리겠습니다.첫째, 등기부등본의 '날짜'와 '을구'를 끝까지 확인하십시오. 계약 당일, 잔금 당일, 전입신고 다음 날까지 총 3번 확인해야 합니다. 특히 '잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 반드시 넣으세요. 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 발생하므로, 잔금 당일 집주인이 대출을 받는 '당일치기 대출' 사기를 막기 위함입니다.둘째, 집주인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 국세나 지방세는 등기부에 기재되지 않지만, 경매 시 보증금보다 우선 변제되는 경우가 많습니다. 계약 전 임대인에게 '미납조세 열람 동의'를 요구하거나, 직접 '국세·지방세 완납증명서' 제시를 요청하십시오. 이를 거부한다면 계약을 재고해봐야 합니다.셋째, 계약서에 포함해야 할 필수 특약입니다."임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.""임대차 계약 기간 중 매매나 담보 제공 시 사전에 임차인에게 통지한다."넷째, 현장 확인 시 '수리 의무'를 명확히 하십시오. 결로, 곰팡이, 수압, 파손 부위를 사진이나 영상으로 남기고, 수리 범위(소모품은 임차인, 구조적 문제는 임대인)를 계약서에 명시해야 나중에 원상복구 분쟁을 피할 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 공인중개사가 믿음이 간다면 문제없겠지만, 혹시 모르니 'HUG 안심전세' 앱 등을 통해 해당 매물의 적정 시세와 위험도를 직접 조회해 보시길 권합니다. 전세가율이 80%를 넘는다면 소위 '깡통전세' 위험이 크므로 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 잔금을 치른 직후 즉시 확정일자 부여 및 전입신고를 마쳐 대항력을 확보하는 것이 가장 시급한 다음 단계입니다.경제 / 부동산5일 전00
- isa계좌 etf초보 추천해주세요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.미국 지수의 양대 산맥인 S&P500과 나스닥100을 조합한 포트폴리오는 초보 투자자에게 가장 정석적이면서도 강력한 선택입니다. 특히 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하시는 것은 세금 혜택을 극대화할 수 있는 탁월한 전략입니다.1. 포트폴리오 구성 평가: "공격적인 성장형"S&P500(40%): 미국 시장 전체에 투자하여 안정성을 확보합니다.나스닥100(60%): 기술주 중심의 높은 수익성을 추구합니다.종합 의견: 나스닥 비중이 60%로 다소 높은 편입니다. 이는 시장 상승기에는 수익률이 극대화되지만, 하락기에는 S&P500 중심의 포트폴리오보다 변동성이 큽니다. 2030세대이거나 장기 투자(3년 이상)를 계획 중이시라면 충분히 훌륭한 조합입니다.2. ISA 계좌 활용의 이점절세 효과: 일반 계좌에서 해외 지수 ETF 투자 시 매매차익에 15.4%의 세금이 붙지만, ISA에서는 200만 원(서민형 400만 원)까지 비과세, 초과분은 9.9% 분리과세 혜택을 받습니다.손익통산: 다른 종목에서 손실이 나더라도 이익과 합산하여 순이익에 대해서만 과세하므로 매우 유리합니다.3. 월 40만 원 투자 시 운영 팁정액 적립식 매수: 매달 정해진 날짜에 기계적으로 매수하는 것이 좋습니다. 가격이 높을 때는 적게 사고, 낮을 때는 많이 사는 코스트 에버리지(Cost Averaging) 효과를 누릴 수 있습니다.배당금(분배금) 재투자: TIGER ETF에서 나오는 분배금을 인출하지 않고 다시 매수하는 데 사용하세요. 복리 효과가 눈덩이처럼 불어납니다.조심스럽게 조언드리자면, 나스닥100의 비중이 높아 하락장에서 심리적으로 흔들릴 수 있습니다. 만약 변동성이 부담스럽다면 5:5 비중으로 시작해 보시는 것도 방법입니다. 또한 ISA 계좌는 3년 의무 가입 기간이 있으므로, 이 돈은 최소 3년 동안은 쓰지 않을 여유 자금이어야 함을 명심하세요.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산5일 전00
- 서울의 아파트 가격은 계속 오를 수 밖에 없는 구조 일까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 아파트 시장이 '불패'처럼 보이는 것은 단순히 심리적인 문제를 넘어, 공급과 수요의 지독한 비대칭 구조가 고착화되었기 때문입니다.현재의 구조적 원인과 분산 가능성에 대해 정리해 드립니다.1. 왜 서울은 계속 오를 수밖에 없는 구조인가?극심한 공급 절벽: 2026년 서울 아파트 입주 물량은 역대 최저 수준인 1만 가구 미만으로 예상됩니다. 인허가부터 착공까지의 공백이 현실화되면서 신축 희소성이 극대화되고 있습니다.'똘똘한 한 채' 선호의 고착화: 다주택자 규제가 강화될수록 자산가들은 지방이나 외곽의 주택을 정리하고 서울 핵심지의 상급지 아파트로 자산을 집중시킵니다. 이는 서울의 하방 경직성을 높이는 결정적 계기가 됩니다.인프라와 일자리의 블랙홀: 상위권 대학, 주요 대기업 본사, 전문 의료 시설 등이 서울에 밀집해 있어 인적·물적 자본이 서울로 계속 유입되는 집적 이익 구조를 띠고 있습니다.2. 지방 분산을 위한 실질적인 해법은 없는가?지방 분산은 지난 수십 년간 국가적 과제였으나, 단편적인 공공기관 이전만으로는 한계가 있었습니다. 이를 해결하기 위해 최근 논의되는 핵심 방안들은 다음과 같습니다.메가시티 연합: 대전-충남 통합이나 부산-울산-경남(부울경) 메가시티처럼 지방 거점 도시들을 하나의 거대 경제권으로 묶어 서울에 대항할 수 있는 규모의 경제를 만드는 전략입니다.기업 주도 혁신 도시: 세종시와 같은 행정 중심이 아닌, 기업에 파격적인 세제 혜택과 규제 완화를 제공하여 일자리가 먼저 내려가는 기업형 도시가 활성화되어야 합니다.광역교통망(GTX 등)의 역설적 활용: 교통망 확충은 서울 접근성을 높여 빨대 효과를 낳기도 하지만, 역으로 서울의 주거 기능을 분산하는 효과도 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 서울 아파트가 장기적으로 우상향해온 것은 사실이나 '영원히' 오르기만 하는 자산은 없습니다. 2026년 현재 고금리 유지 여부와 인구 절벽에 따른 가구 수 감소 등 거시적 위험 요소도 분명히 존재합니다.명확한점은 서울에 살고싶어하는 수요는 있는데 공급이 없다는점, 땅은 한정적이라는점이 우상향 할수밖에 없는 현실이 아닐까 생각됩니다. 수도권에서 핵심 일자리(강남,여의도,종로,판교,마곡 등) 접근성이 좋은 위치들은 서울에 안좋은 입지보다 상승여력이 더 좋다고 볼수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산5일 전5.01명 평가00
- 최근 20, 30대가 다시 영끌로 집을 매수하고 있다는데..안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2030세대가 다시 영끌 매수에 나서는 현상은 단순한 투기 심리보다는 주거 생존을 위한 '밀려나기식 매수'에 가깝습니다.현재 시장의 흐름과 청년층의 심리적 배경을 정리해 드립니다.첫째, 전세 사기 여파와 월세 가속화가 가장 큰 원인입니다. 빌라와 오피스텔을 중심으로 전세 기피 현상이 심화되고 전세가가 치솟으면서, 무주택자들은 높은 월세를 매달 지불하느니 차라리 그 돈을 대출 이자로 내고 내 집을 소유하겠다는 '월세의 이자 전환'을 선택하고 있습니다. 2026년 현재 전세 공급 부족이 지속되면서 주거비 부담이 임계점에 도달한 세대가 매매 시장으로 유입되는 것입니다.둘째, "지금 아니면 평생 못 산다"는 공포(FOMO)가 여전합니다. 대출 규제가 강화되고 주담대 위험가중치가 상향되는 등 문턱은 높아졌지만, 서울 핵심지 신축 아파트 가격이 꺾이지 않자 더 늦기 전에 주거 사다리를 타야 한다는 조급함이 30대 매수 비중을 역대 최고 수준으로 끌어올리고 있습니다.셋째, 고금리 상황에서도 특례보용자리론이나 신생아 특례대출 같은 정책 금융 상품이 2030세대의 지렛대 역할을 하고 있습니다. 시중 금리보다 낮은 고정금리 상품을 활용해 변동성 리스크를 줄이려는 전략적 선택도 포함되어 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재의 매수세는 과거 광풍 때와 달리 '철저한 실거주 중심'입니다. 하지만 경기 침체 장기화로 인해 소득이 줄어들 경우 원리금 상환 압박이 삶의 질을 급격히 떨어뜨리는 '하우스푸어'로 전락할 위험이 큽니다. 따라서 본인의 가처분소득 대비 원리금 비중(DSR)을 40% 이내로 엄격히 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다경제 / 부동산5일 전5.01명 평가00
- 현재 서울 강동구 고덕2동 주택 단지 재개발 가능성이 있을까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.고덕2동 주택 단지는 현재 재개발 추진 움직임과 지분 쪼개기에 따른 규제 리스크가 공존하는 지역입니다.현시점의 시장 상황과 법률적 쟁점을 정리해 드립니다.첫째, 고덕2동(특히 고덕 2-2구역 등)은 과거 정비구역에서 해제된 아픔이 있으나, 최근 신속통합기획이나 역세권 재개발 등을 통해 사업을 재추진하려는 움직임이 활발합니다. 9호선 연장(신설역 예정) 등 강력한 교통 호재가 있어 사업성 자체는 높게 평가받고 있습니다.둘째, 언급하신 주택 쪼개기는 재개발 가능성을 높이는 요소가 아니라 오히려 사업의 걸림돌이 될 가능성이 큽니다. 지분 쪼개기로 조합원 수가 급격히 늘어나면 일반분양 물량이 줄어들어 사업성이 악화되고, 이는 기존 원주민과 신규 투자자 간의 극심한 갈등으로 이어져 구역 지정 자체가 무산될 수 있기 때문입니다.셋째, 서울시의 권리산정기준일 규정을 반드시 확인하셔야 합니다. 서울시는 투기 방지를 위해 공모일이나 특정 날짜를 기준으로 권리산정일을 지정하며, 이 날짜 이후에 준공된 신축 빌라나 쪼개진 지분을 매수할 경우 현금 청산 대상이 되어 아파트 입주권을 받지 못하고 자산 가치보다 낮은 보상금만 받고 쫓겨날 위험이 큽니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 진행 중인 쪼개기 매물들이 적법한 분양권 대상인지를 강동구청 정비사업 관련 부서를 통해 반드시 확인하십시오. 외형상 재개발 기대감으로 가격이 오르는 것처럼 보일 수 있으나, 법적 권리가 확보되지 않은 매물은 향후 큰 손실로 이어질 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산5일 전00
- 오피스텔 1년 계약 후 나가려고 하는데요.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대차 계약 만료 1개월 전까지 해지 통지를 하지 못해 묵시적 갱신 상태가 되어 당황스러우시겠습니다.현재 상황에 대한 법률적 판단과 대응 방향을 정리해 드립니다.첫째, 중개사분의 말처럼 4월 5일 이후에는 보증금 반환을 청구할 수 있는 것이 맞습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 중 임차인이 해지 통지를 하면 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문입니다. 따라서 4월 5일 전까지는 월세와 관리비를 부담하셔야 하나, 그 이후로는 새로운 임차인이 없더라도 보증금 전액을 돌려받고 나갈 권리가 생깁니다.둘째, 후속 조치는 통상적으로 관리 회사나 임대인이 부동산에 집을 내놓는 것이 원칙입니다. 다만 보증금을 빨리 회수하고 싶으시다면 귀하께서도 인근 부동산에 동일한 임대 조건으로 매물을 내놓고 집을 적극적으로 보여주는 것이 유리합니다. 임대차 관리 담당자가 연락 두절인 경우, 해지 통지 문자를 보낸 내역을 반드시 보관하시고 필요하다면 내용증명을 발송하여 해지 의사를 명확히 근거로 남기십시오.셋째, 어머니께서 말씀하신 '월세 미납 후 보증금 상계' 방식은 조심스럽게 조언드리자면 위험한 선택이 될 수 있습니다. 임차료 연체는 임대인에게 계약 해지권 및 손해배상 청구의 빌미를 줄 뿐만 아니라, 향후 보증금 반환 시 관리비 연체료나 시설 파손 등에 대한 과도한 공제 등 분쟁의 씨앗이 됩니다.넷째, 4월 5일 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지한 채 이사를 가셔야 합니다. 등기 없이 무단으로 이사를 하거나 비밀번호를 넘겨주면 보증금을 돌려받을 권리가 취약해질 수 있으니 주의가 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 우선 임대 관리인에게 해지 효력이 발생하는 4월 5일에 맞춰 보증금 반환을 준비해달라고 다시 한번 확답을 요청하는 문자를 보내시기 바랍니다.경제 / 부동산5일 전5.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 지방선거 시즌에는 부동산 시장 흐름이 좋나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.선거 시즌은 전통적으로 부동산 시장의 상승 압력을 불러오는 시기입니다. 지자체장 후보들이 표심을 잡기 위해 지역 내 숙원 사업, 대규모 개발 공약, 규제 완화 등을 전면에 내세우기 때문입니다.하지만 실제 시장에 미치는 영향은 수도권과 지방, 그리고 당시의 거시경제 상황에 따라 다르게 나타납니다.1. 지역별 차이 (수도권 vs 지방)과거 통계를 분석해 보면, 지방선거가 있는 해의 부동산 시장은 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보였습니다.수도권: 서울과 경기는 지방선거가 있는 해의 아파트 매매가격 상승률이 평년보다 높은 경우가 많았습니다. 특히 대규모 뉴타운 사업이나 재건축·재건축 규제 완화 공약이 쏟아질 때 시장이 민감하게 반응했습니다.지방: 반면 6대 광역시 등 지방은 선거 공약보다는 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등 본질적인 수급 여건에 더 큰 영향을 받는 경향을 보였습니다. 즉, 선거 공약만으로 시장의 큰 흐름을 바꾸기에는 한계가 있었습니다.2. 2026년 6월 지방선거의 특수성올해 6월 지방선거는 다음과 같은 변수들이 얽혀 있어 신중한 접근이 필요합니다.수급 불균형: 2026년은 아파트 입주 물량이 예년보다 줄어드는 시기로, 공급 부족이 가격 하방을 지지하는 요인이 될 수 있습니다.세제 및 규제 변화: 선거 이후 결과에 따라 보유세(종부세 등) 및 거래세 조정 논의가 본격화될 가능성이 큽니다. 낙찰자나 투자자들이 선거 전후의 정책 기조를 확인하기 위해 관망세를 유지할 수도 있습니다.지방의 회복세: 그동안 침체되었던 지방 시장이 선거 공약과 맞물려 '선별적 회복' 단계에 진입할 것이라는 전망도 나오고 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 선거 공약은 '실현 가능성'을 반드시 따져보아야 합니다. 공약이 실제 사업으로 이어져 가격에 반영되기까지는 막대한 예산과 중앙정부와의 협의가 필수적이기 때문입니다. 선거 분위기에 휩쓸리기보다는 기준금리 인하 시점과 지역별 공급량이라는 본질적 지표를 먼저 체크하시길 권합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산5일 전00
- 경매로 집이 넘어갔습니다 미납관리비 부분이요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.미납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가, 전용부분은 사용자(세입자)가 부담하는 것이 원칙입니다.현재 상황에 대해 정리해 드리겠습니다.첫째, 관리사무소에 공용부분과 전유부분(전용부분)을 구분한 고지서를 요청하여 전유부분에 해당하는 금액만 납부하고 퇴거하셔도 법적으로 큰 문제는 없을듯 보입니다. 낙찰자는 전 소유자나 점유자의 체납 관리비 중 공용부분에 대해서만 지급 의무를 가지기 때문입니다.둘째, 낙찰자가 공용부분을 대위변제한 후 귀하에게 구상권을 청구할 경우, 소송 절차는 통상 3개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 다만, 실무적으로 80만 원이라는 소액을 받기 위해 낙찰자가 변호사 비용과 시간을 들여 정식 소송을 제기할 가능성은 낮으나, 지급명령 등 간이 절차를 활용할 변수는 있습니다.셋째, 조심스럽게 조언드리자면 전유부분만큼은 먼저 정산하시는 것을 추천합니다. 전유부분은 실제 거주하며 사용한 전기, 수도료 등이 포함되어 있어 귀하의 명백한 채무이며, 이를 미납할 경우 관리소로부터 직접적인 소송을 당할 수 있습니다.넷째, 관리사무소와의 협의를 통해 미납금을 분할 납부하는 것은 사적 계약의 영역이므로 가능합니다. 관리소 입장에서도 아예 받지 못하는 것보다 나누어 받는 것이 유리하므로, 확약서를 작성하고 성실히 이행한다면 충분히 협의가 가능한 부분입니다.이미 퇴거하신 상태에서 비밀번호를 점유의 수단으로 활용하고 계시지만, 낙찰자가 잔금을 치르면 소유권을 취득하므로 장기적인 점유는 법적 리스크가 있음을 인지하셔야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 관리사무소에 연락하여 전유부분 금액을 확정 지은 후, 낙찰자에게는 판례에 따른 공용부분 부담 원칙을 명확히 전달하며 재협상을 시도해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산5일 전00
- 매도인은 장기수선충당금을 관리사무소한테 받나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.본인이 실거주하신 소유주라면 장기수선충당금은 돌려받을 수 있는 돈이 아니며, 이미 집값에 녹아있는 비용으로 이해하셔야 합니다.전월세 세입자와 헷갈리기 쉬운 이 부분을 정리해 드리겠습니다.1. 장기수선충당금의 본질이 돈은 아파트의 노후화를 대비해 엘리베이터 교체, 외벽 도색 등 주택의 가치를 유지하기 위해 적립하는 비용입니다. 법적으로 소유주가 부담하는 것이 원칙입니다.세입자의 경우: 집주인 대신 매달 관리비에 포함해 납부해왔으므로, 이사 갈 때 임대인(집주인)에게 그동안 대신 낸 돈을 환급받습니다.실거주 소유주(질문자님)의 경우: 본인의 집 가치를 지키기 위해 본인이 직접 납부한 것이므로, 환급 대상이 아닙니다. 관리사무소는 이 돈을 보관했다가 공사에 사용할 뿐, 이사한다고 해서 현금으로 내어주지 않습니다.2. 선수관리비(관리비 예치금)와의 차이질문자님이 매수자에게 받기로 한 선수관리비는 성격이 다릅니다. 이는 아파트 초기 운영을 위해 미리 맡겨둔 '예치금'이기에 다음 소유주에게 승계하며 정산받는 것이 맞습니다.3. 결론적으로 어떻게 되나요?질문자님이 16년 동안 납부한 장기수선충당금은 그동안 아파트의 시설 유지와 가치 상승에 기여했습니다. 결과적으로 이번에 아파트를 매도한 금액(매매가) 속에 그 가치가 포함되어 이미 보상을 받은 셈입니다. 따라서 관리사무소나 매수자에게 별도로 청구하실 수 없습니다.이사 당일에는 잔금 시점까지의 관리비 정산만 확실히 하시고, 관리사무소에서 '관리비 예치금(선수관리비) 영수증'을 발급받아 매수자에게 전달하고 입금받으시면 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산5일 전5.01명 평가10
- 마음에 쏙!100