전세 계약 시 꼭 확인해야 할 주요 체크 포인트가 있을까요?
곧 전세로 이사를 준비하고 있어 전세 계약을 알아보고 있습니다.
처음 전세 계약을 진행하다 보니, 어떤 부분을 중점적으로 확인해야 할지 고민이 됩니다.
등기부등본 확인이나 전세보증금 반환 관련 사항 외에도
실제로 계약 과정에서 놓치기 쉬운 부분이나
사전에 꼭 체크해두면 좋은 포인트가 있다면 알고 싶습니다.
또한,
전입신고 및 확정일자 관련 유의사항
계약서 작성 시 주의해야 할 문구
중개사 통해 계약할 때 추가로 확인하면 좋은 부분
등이 있다면 함께 안내 부탁드립니다.
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
소유자확인
계약서상의인적사항과등기일치그리고전세금수령자와의일치대리인이나설경우인감증명첨부그리고중개물건확인설명서꼼꼼히확인하기입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세로 집을 알아볼때 집이 맘에 들면 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런집인지 확인을 하시고 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
잔금 치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심을 할수가 있습니다
부동산과 그런부분을 잘협의 해서 계약하시기 바랍니다
전입신고 및 확정일자 관련 유의사항
계약서 작성 시 주의해야 할 문구
중개사 통해 계약할 때 추가로 확인하면 좋은 부분
==> 전입신고 및 확정일자 시점은 잔금일자에 막바로 진행하심이 적절합니다. 계약서 작성시 주의할 사항으로 보증금 대출을 받는 경우 "00대출이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 이미 입금한 계약금을 반환하기로 함"이라고 반영시키시기 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공인중개사님을 통해서 전세계약을 하게 될 경우 왠만하면 체크를 잘 해주시는 편이지만 그래도 중개물에 대한 상황을 잘 알아보시는 것이 좋습니다. 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권등이 있나 살펴보시고 좀 더 구체적으로 알아보기 위해서는 전입세대열람이나 확정일자 부여 현황등을 통해서 선순위 근저당권 외에 다른 임차권등이 있는지도 살펴볼 필요가 있고 또한 임대인의 경제상황도 참고하시는 것이 좋습니다. 하지만 무엇보다 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 또한 전세보증보험을 가입하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
그 외 임대차계약 특약사항은 임대인과 임차인 서로간에 협의하에 기재를 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부 선순위 근저당과 전입세대 열람으로 선순위 임차인 여부를 확인하고 보증보험가입 여부를 확정하시기 바랍니다.
잔금일에 전입신고와 확정일자를 바로 처리하는 동선까지 미리 짜면 사고가 확 줄어들게 됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일반적으로 중개사를 통해 계약을 진행한다면 크게 문제가 발생하지 않을 가능성이 높으나
그렇다고 안심할 수는 없죠
첫째 계약서쓰기 전에 국세지방세 완납증명서 보내달라 하세요
예전에는 집주인들이 엄청 짜증냈는데 요즘은 다 주는 서류입니다.
안준다? 그럼 쌍욕하고 계약 파기하세요
문제있는 집입니다.
다가구 다세대 이런 뜻 잘 모르지죠?
그냥 다가구 주택으로 들어가시 면 선수위 보증금 정확히 얼마인지 꼭 체크하세요
제가 다 답변드릴수는 없으니 왜 그런지는 지식인 찾아보시고
무엇보다 계약시 집주인 신붕증 대조 꼭하세요
아파서 동생이 왔니, 와이프가 왔니 어믄 소리하면 그냥 계약하지 마세요
당사자가 있어야 되요
위임장으로 진행하는 경우도있는데 몇몇경우 꼭 사고가 이런데서 남니다.
더 해주고 싶은 얘기는 많으나
다른 분들도 도움주워야 하니 전 이만^^
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
첫 전세 계약이라 걱정이 많으실텐데 등기부등본 확인은 기본이고 보증금을 안전하게 지키기 위해 실무에서 꼭 챙겨야 할 핵심 포인트들을 정리해 드릴게요.
1. 필수 특약 3가지 넣기
계약서 특약사항에 아래 내용이 없으면 나중에 구제받기 힘듭니다. 공인중개사에게 이 문구들을 꼭 넣어달라고 요청하세요.
• 전세자금대출 미승인 시 계약금 전액 반환: 은행 심사에서 대출이 거절되면 계약금을 날릴 수 있습니다. 이를 방지하기 위한 안전장치입니다.
• 잔금일 익일까지 등기부 권리 상태 유지: 이게 가장 중요합니다. 세입자의 대항력은 전입신고를 해도 다음 날 0시 부터 생기는데 집주인이 이 틈을 타 대출을 받는 것을 막기 위함입니다.
• 보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 반환: 집의 하자로 보험 가입이 거절될 경우 계약을 취소할 수 있어야 안전합니다.
2. 이사 당일, 송금 전 등기부등본 재확인
계약할 때는 깨끗했어도 잔금 치르는 날 사이에 집주인이 몰래 대출을 받을 수도 있습니다. 잔금을 입금하기 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼어보시고 변동 사항이 없는지 확인한 뒤 돈을 보내셔야 합니다.
3. 집주인의 세금 체납 확인
집주인이 세금을 안 냈다면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금보다 세금을 나라에서 먼저 가져갑니다. 계약 전에 국세, 지방세 완납증명서를 보여달라고 요구하세요. 미납 세금이 없는지 확인하는 것이 필수입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 계약 시 주요 체크 포인트는 보증금 안전 확보와 분쟁 예방에 초점을 맞춰야 합니다.
일단 전세가율 확인하고 선순의 근저당권자가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
또한 계약 절차를 파악하시고 계약서 특약 사항을 점검하여 분쟁 예방에 최선을 다하는 것이 중요합니다.
특약사항으로는 임대인 책임, 임차인 책임 명확하게 하시면 좋습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전세 계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리해 드립니다.
1. 전입신고 및 확정일자 관련 유의사항
전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적이고 강력한 수단입니다.
대항력 발생 시점: 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 계약 당일부터 전입신고 익일까지 집주인이 근저당을 설정하지 않는다는 조건을 계약서 특약에 반드시 넣어야 합니다.
신청 시기: 계약서를 작성한 직후 바로 확정일자를 받고 이사 당일 즉시 전입신고를 마치는 것이 가장 안전합니다.
2. 계약서 작성 시 주의해야 할 특약 문구
말뿐인 약속보다 서면으로 남긴 특약이 법적 분쟁 시 큰 힘이 됩니다.
대출 관련: 전세자금대출 미승인 시 계약금 전액을 반환하고 계약을 무효로 한다는 문구를 넣으세요.
권리 관계 유지: 잔금 지급 다음 날까지 등기부등본상의 권리 관계를 그대로 유지하며 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 조항이 필요합니다.
세금 체납: 임대인은 국세나 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며 만약 체납으로 인해 문제가 발생할 경우 계약 해지 및 배상을 책임진다는 내용을 추가하면 좋습니다.
3. 중개사를 통해 계약할 때 추가 확인 사항
공인중개사의 설명만 믿기보다 직접 서류를 대조해 보는 꼼꼼함이 필요합니다.
임대인 신원 확인: 계약 현장에 나온 사람이 실제 집주인인지 신분증과 등기부등본을 대조하세요. 만약 대리인이 왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 집주인과 직접 통화하여 계약 의사를 재확인해야 합니다.
미납 국세 확인: 최근 전세 사기 예방을 위해 임대인의 동의 없이도 미납 국세 열람이 가능해졌습니다. 중개사에게 임대인의 세금 체납 여부 확인을 요청하세요.
✔️특히 전세보증보험 가입 가능 여부: 해당 매물이 주택도시보증공사 등의 전세보증보험 가입이 가능한 조건인지 중개사를 통해 사전에 꼭 체크하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
먼저 계약 전에 등기부등본을 통해 근저당과 내 보증금의 합이 집값의 70% 이하인지 확인하세요. 임대인의 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 선순위 채권 리스트를 방지하세요. 계약서 작성시 필수 특약으로 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않으며 위반시 계약 해제 및 배상한다라는 특약을 넣고 HUG 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약도 꼭 놓으세요. 마지막으로 이사 당일 즉시 전입신고와 화정일자를 받아 대항력을 확보하시고 파손된 부분을 사진을 직어 중개사에게 전송해 원상복구 분쟁을 예방하세요. 빌라나 오피스텔로 이사를 한다면 HUG 안심전세 앱을 통해 시세와 악성 임대인 여부를 먼저 조회해 보시는 것도 추천합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
처음 진행하시는 전세 계약인 만큼, 보증금을 지키기 위한 방어적 계약서 작성과 현장 확인이 무엇보다 중요합니다.
실무에서 놓치기 쉬운 핵심 체크 포인트를 정리해 드리겠습니다.
첫째, 등기부등본의 '날짜'와 '을구'를 끝까지 확인하십시오. 계약 당일, 잔금 당일, 전입신고 다음 날까지 총 3번 확인해야 합니다. 특히 '잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 반드시 넣으세요. 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 발생하므로, 잔금 당일 집주인이 대출을 받는 '당일치기 대출' 사기를 막기 위함입니다.
둘째, 집주인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 국세나 지방세는 등기부에 기재되지 않지만, 경매 시 보증금보다 우선 변제되는 경우가 많습니다. 계약 전 임대인에게 '미납조세 열람 동의'를 요구하거나, 직접 '국세·지방세 완납증명서' 제시를 요청하십시오. 이를 거부한다면 계약을 재고해봐야 합니다.
셋째, 계약서에 포함해야 할 필수 특약입니다.
"임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다."
"임대차 계약 기간 중 매매나 담보 제공 시 사전에 임차인에게 통지한다."
넷째, 현장 확인 시 '수리 의무'를 명확히 하십시오. 결로, 곰팡이, 수압, 파손 부위를 사진이나 영상으로 남기고, 수리 범위(소모품은 임차인, 구조적 문제는 임대인)를 계약서에 명시해야 나중에 원상복구 분쟁을 피할 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 공인중개사가 믿음이 간다면 문제없겠지만, 혹시 모르니 'HUG 안심전세' 앱 등을 통해 해당 매물의 적정 시세와 위험도를 직접 조회해 보시길 권합니다. 전세가율이 80%를 넘는다면 소위 '깡통전세' 위험이 크므로 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 잔금을 치른 직후 즉시 확정일자 부여 및 전입신고를 마쳐 대항력을 확보하는 것이 가장 시급한 다음 단계입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 계약을 하시는 경우 등기부등본과 전세보증보험, 확정일자가 핵심이라고 생각이 되며 계약서를 작성하시는 경우 보증금과 기간 및 입주일을 정확하게 작성하시고 중개사의 설명 의무도 꼼꼼하게 잘 들으시길 바랍니다 그리고 잔금 후 즉시 전입신고를 하시고 확정일자를 받아 두시기 바라며 관리비와 하자 보수 등에 대한 문제도 이후 분쟁 예방을 위해 사전에 명시를 하시기 바랍니다
