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챗 지피티 활용방법을 알려주세요 ~~~
ChatGPT를 잘 쓰려면 질문을 구체적으로 하고 같은 방향·형식·분량을 명시하며 새 내용 추가 금지를 말하고, 답이 벗어나면 즉시 수정 지시를 주고, 필요하면 짧은 지시문을 질문 앞에 붙이면 된다.대화하듯.... 이런부분은 수정하고 이런식으로 해줘!!! 이렇게 명확하게 하면서 익숙해지시면 좋습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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재건축아파트 승계조합원 실거주 의무여부 문의
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 은평구 재건축 단지의 비과세 실거주 의무 여부는 실무적으로 매우 혼동하기 쉬운 사례입니다. 승계 시점과 해제 시점이 엇갈려 있으나, 현행법과 기획재정부 유권해석을 바탕으로 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 실거주 2년 의무가 없습니다결론부터 말씀드리면, 질문자님은 비과세를 받기 위해 2년을 실거주할 필요가 없으며, 2년 보유 요건만 충족하면 됩니다.판단 근거: 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 거주 의무는 '취득 당시' 조정대상지역인 경우에만 적용됩니다.취득 시점의 정의: 재건축 입주권을 승계한 경우, 세무상 '주택'으로서의 취득일은 아파트 사용승인일(준공일)입니다. 질문자님의 경우 사용승인일인 23년 6월 당시에 은평구가 조정대상지역에서 해제된 상태였으므로, 취득 당시 비조정지역 매물을 취득한 것으로 간주합니다.2. 비과세 보유기간 산정 기준양도소득세 비과세를 위한 2년 보유기간은 다음과 같이 계산됩니다.보유기간 기산점: 원조합원이 아닌 승계조합원이므로, 공사 기간을 제외하고 아파트 사용승인일(23년 6월)부터 기간을 산정합니다.비과세 가능 시점: 2023년 6월로부터 2년이 경과한 2025년 6월 이후 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3. 실무적 핵심 체크사항장기보유특별공제: 거주를 하지 않고 매도할 경우, '표 1(일반 공제)'이 적용되어 연 2%씩 최대 30%까지만 공제됩니다. (1주택자 거주 시 적용되는 최대 80% 공제는 적용 불가)일시적 2주택 여부: 만약 다른 주택을 보유 중인 상태에서 이 아파트를 매도하시는 것이라면, 종전 주택 처분 기한(3년) 등을 별도로 검토해야 합니다.요약하자면, 취득 당시(준공일) 비조정지역이었으므로 실거주 없이 25년 6월 이후에 매도하시면 비과세가 가능합니다. 다만, 양도가액이 12억 원을 초과할 경우 초과분에 대해서는 양도세가 발생하며, 이때는 거주 여부에 따라 공제율 차이가 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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행복주택 알아보고 있는데 청년으로 지원 할 생각인데 질문합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.행복주택 청년(사회초년생) 계층 지원을 앞두고 업무 종사 기간과 부업 소득 산정 방식에 대해 고민이 많으시군요.실무적으로 건강보험 자격득실확인서와 사회보장정보시스템이 어떻게 작동하는지 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 아웃소싱 파견직 근무 기간 포함 여부결론부터 말씀드리면, 아웃소싱 파견직 근무 기간도 '업무 종사 기간'에 포함됩니다. 행복주택 사회초년생의 업무 종사 기간은 본인의 고용 형태(정규직, 계약직, 파견직 등)와 상관없이 국민연금 가입 이력이나 건강보험 직장가입자 이력이 있는 기간을 모두 합산합니다.질문자님의 경우 기존 회사 4년 + 아웃소싱 2년으로 총 약 6년의 경력이 산정될 것으로 보입니다.사회초년생 기준이 '소득이 있는 업무 종사 기간 총 5년 이내'인 경우가 많으나, 최근 공고에 따라 '7년 이내'로 완화된 곳도 있으니 반드시 지원하시려는 단지의 입주자 모집 공고문을 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 만약 기준이 5년 이내라면 현재 이력으로는 '청년' 계층 내의 다른 자격(만 19세~39세 이하)으로 지원하셔야 할 수도 있습니다.2. 부업(쿠팡) 소득 신고 및 산정 방식부업 소득은 질문자님이 직접 '적는' 것이 아니라, 공공기관이 사회보장정보시스템을 통해 국세청 자료를 자동으로 불러옵니다.소득 합산 원칙: 행복주택 소득 심사는 근로소득, 사업소득, 기타소득을 모두 합산합니다. 쿠팡(배달 등) 소득이 사업소득이나 일용근로소득으로 국세청에 신고되어 있다면, 이는 자동으로 합산되어 반영됩니다.불규칙한 소득 처리: 소득이 불규칙하더라도 국세청에 신고된 전년도 연간 소득을 개월 수로 나눈 월평균 소득으로 계산하거나, 최근 자료를 우선합니다. 본인이 별도로 계산해서 적기보다는 가구당(1인 가구라면 본인) 월평균 소득 기준(보통 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하)을 넘지 않는지만 체크하시면 됩니다.3. 핵심 행동 요령서류 확인: 지금 바로 정부24나 건강보험공단 홈페이지에서 '건강보험 자격득실확인서(전체 이력)'를 발급받아 정확한 합산 개월 수를 계산해 보십시오.계층 선택: 만약 업무 종사 기간이 5년을 초과하여 사회초년생 자격이 안 된다면, 만 나이 28세이므로 '청년' 일반 자격으로 지원하시면 됩니다. (청년 자격은 업무 종사 기간을 따지지 않고 나이와 소득/자산 기준만 봅니다.)현재 청약통장을 만드시는 것은 가점이나 지원 자격 유지에 매우 좋은 선택입니다. 가입 기간이 길수록 유리하니 꾸준히 납입하십시오.
경제 / 부동산
26.01.07
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다주택자 양도세 중과가 부활하면 양도세율이 어떻게 바뀌나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 조치는 현재 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자입니다. 2026년 1월 현재, 정부가 발표할 경제 정책 방향에서 유예 연장 여부가 확정되지 않아 긴장감이 고조되고 있습니다.만약 2026년 5월 10일부터 중과세가 부활한다면, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 세부담은 커질것입니다. 관련한 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 세율의 상승 (기본세율 + 가산세율)현재는 주택 수와 상관없이 기본세율(6~45%)이 적용되지만, 중과 부활 시 보유 주택 수에 따라 세율이 얹어집니다.2주택자: 기본세율 + 20%p (최고 65%)3주택 이상: 기본세율 + 30%p (최고 75%)여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 3주택자의 실효세율은 최고 82.5%에 달해, 시세차익의 대부분을 세금으로 내야 할 수도 있습니다.2. 장기보유특별공제 배제 (가장 뼈아픈 대목)중과가 적용되면 보유 기간에 따라 양도 차익을 깎아주던 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 없습니다. 10년을 보유했든 20년을 보유했든 차익 전체에 대해 높은 세율이 적용되므로 세액이 2배 이상 폭증하는 결정적 원인이 됩니다.3. 적용 대상 지역의 확대과거에는 강남 3구와 용산구 등 일부 지역만 해당되었으나, 최근 정책 변화로 인해 서울 전역 및 경기 주요 지역(과천, 분당, 광명 등)이 조정대상지역으로 묶여 있습니다. 이 지역에 집을 가진 다주택자라면 중과 부활의 직접적인 영향권에 들어갑니다.전문가의 제언: 5월 9일 '잔금일' 사수가 관건데드라인 확인: 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)까지 적용됩니다. 매도를 고민 중이시라면 반드시 이 날짜 전까지 잔금을 치르는 일정을 잡아야 합니다.증여 검토: 세율 부활이 확정적일 경우, 매도 대신 배우자나 자녀에게 증여하여 취득가액을 높이는 전략도 실무적으로 많이 검토됩니다.현재 정부는 시장 상황에 따라 유예를 재연장할 가능성도 열어두고 있으나, 정책 불확실성이 큰 만큼 보수적인 자금 계획이 필요합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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재건축을 노리고 갭투자를 하는 거면 1층도 큰 상관이 없나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재건축을 목적으로 한 갭투자라면 일반적인 아파트 투자와는 관점이 완전히 달라야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 재건축 확정 시 보상 측면에서는 층수가 무관하지만, 실전 투자 과정에서의 '기회비용'과 '환금성' 측면에서는 1층이 불리할 수 있습니다. 실무적 시각에서 핵심 리스크와 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.1. 권리가액 산정 시 층수의 영향재건축 시 내가 새 아파트를 받을 때 유리한 고지를 점하려면 '권리가액'이 높아야 합니다. 권리가액은 [감정평가액 × 비례율]로 결정되는데, 감정평가 시 1층은 로열층보다 약 5~10% 정도 낮게 평가되는 것이 일반적입니다. 즉, 나중에 추가분담금을 낼 때 1층 소유자가 고층 소유자보다 조금 더 많은 금액을 부담해야 할 가능성이 큽니다.2. 대지지분 확인이 최우선입니다재건축 투자의 핵심은 층수가 아니라 대지지분입니다. 1층이라 하더라도 해당 평형이 가진 대지지분이 고층과 동일하거나 오히려 넓은 구조라면 투자 가치는 충분합니다. 감정평가에서 층별 효용지수(층수 차이)보다 대지지분의 가치가 훨씬 크게 작용하기 때문입니다.3. 갭투자 시의 실질적인 리스크재건축은 속도전입니다. 공사비 상승으로 사업이 지연되는 현재 상황에서 1층은 다음과 같은 약점이 있습니다.임대차 수요 저하: 낡은 재건축 단지의 1층은 습기나 해충, 사생활 침해 문제로 전세 수요가 상대적으로 적습니다. 이는 갭투자 시 내 자본금이 더 많이 묶이는 결과를 초래합니다.하락기 환금성 부족: 지금처럼 시장이 냉각되었을 때 가장 먼저 가격이 깎이고 마지막에 팔리는 것이 1층입니다. 사업이 예상보다 더 길어질 경우 탈출 전략(을 짜기가 매우 어렵습니다.정리해 드리겠습니다.대지지분을 먼저 확인하십시오. 1층이라도 지분이 크다면 사업성 측면에서는 합격입니다.주변 전세 시세를 확인하여 투자금(Gap)이 고층 대비 과도하게 차이 나지 않는지 계산해 보십시오.사업 장기화에 대비해 본인의 자금 동원 능력이 최소 10년 이상 버틸 수 있는지 점검하십시오.지금처럼 사업성이 예민한 시기에는 단순히 싼 맛에 1층을 잡기보다, 조금 더 비싸더라도 대지지분이 가장 넓은 매물을 고르는 것이 향후 추가분담금 싸움에서 승리하는 길입니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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일시적 3주택자 양도세와 취득세가 어떻게될까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.비조정지역 내 3주택(분양권 포함) 보유 상황에서 세금 부담을 최소화할 수 있는 내용을 정리해 드리겠습니다. 현재 모든 주택이 비조정지역에 위치하므로 다주택자 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다는 점이 핵심입니다.1. 양도소득세: C주택 비과세 가능 여부결론부터 말씀드리면, 질문하신 시나리오대로 진행할 경우 C주택은 비과세가 가능합니다.B주택 매도: 3주택 상태에서 먼저 매도하는 B주택은 비과세를 받을 수 없습니다. 다만, 비조정지역이므로 기본세율(6~45%)이 적용되며, 시세차익이 3,000만 원으로 적어 필요경비와 기본공제를 제외하면 세부담은 크지 않을 것입니다.C주택 비과세 요건: B를 매도한 후 C와 A(분양권)만 남은 상태에서, C를 매도하기 전 A가 준공되어 주택이 된 날로부터 3년 이내에 C를 매도하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.거주 요건: C주택 취득 당시 비조정지역이었다면 비과세를 위한 2년 실거주 의무는 없습니다. (2년 이상 보유만으로 가능). 다만, 질문자님께서 C에 입주하여 2년을 거주하시겠다고 했으므로, 이는 비과세 요건을 더욱 확실히 충족하는 안전한 방법입니다.2. 취득세: A주택 입주 시 세율A주택(분양권) 입주 시점에 적용되는 취득세율은 3주택자 세율이 적용됩니다.취득세 산정 기준: 취득세는 잔금 지급일(입주일) 현재 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 합니다.세율 적용: A 입주 시점에 B를 이미 매도했다면 [C주택 + A신규주택]으로 보아 일시적 2주택 지위를 얻어 1~3%의 일반세율을 적용받을 수 있습니다.주의사항: 만약 A 입주 시점에 아직 B주택을 처분하지 못하고 보유 중이라면, 비조정지역 3주택 취득세율인 8%가 부과됩니다. 따라서 세금을 아끼기 위해서는 A의 입주(잔금일) 전까지 반드시 B를 먼저 매도하여야 합니다.정리해 드리겠습니다.B주택을 A 입주 전 먼저 매도하여 2주택 상태를 만드십시오. (기본세율 납부)A주택 입주 시 '일시적 2주택'으로 신고하여 취득세 일반세율(1~3%)을 적용받으십시오.C주택은 A 준공 후 3년 이내에 매도하여 양도세 비과세를 받으십시오.분양권은 준공 후 주택으로 전환되는 시점이 취득세 판단의 기준이 되므로, B주택의 매도 타이밍을 A의 입주 지정 기간 시작 전으로 잡는 것이 가장 중요합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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- 정말 감사해요
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규제지역 부동산 매매 시, 나에게 신용대출 1.5억이 있으면 배우자가 주담대를 못받나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.용인 수지와 같은 규제지역에서 부동산 매수 시 대출 규제는 매우 까다롭지만, 결론부터 말씀드리면 질문자님의 신용대출 1.5억 원이 있어도 배우자 단독 명의 및 단독 소득으로 진행하신다면 주택담보대출(주담대) 실행이 가능합니다.인터넷에서 보신 정보는 '차주(대출을 받는 사람) 단위' 규제를 혼동하신 것으로 보입니다. 실무적인 관점에서 정리해 드리겠습니다.1. 신용대출 1억 초과 규제는 '차주별' 적용입니다정부의 가계부채 관리 방안(예: 10·15 대책 등)에 따라 신용대출을 1억 원 초과하여 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입할 수 없으며, 구입 시 신용대출이 회수됩니다. 하지만 이 규제는 대출을 받는 사람(차주) 본인에게만 적용됩니다.본인: 신용대출 1.5억 보유 → 규제지역 주택 구입 시 대출 회수 대상배우자: 신용대출 없음(혹은 1억 이하) → 배우자 단독 명의로 주담대를 받는 경우 본인의 신용대출은 영향을 주지 않음2. DSR 심사 시 배우자 부채 합산 여부배우자 소득만으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 산정할 때는 배우자 본인의 부채만 합산하는 것이 원칙입니다. 질문자님(남편)의 신용대출 1.5억 원은 배우자의 DSR 계산에 포함되지 않으므로, 배우자님의 연 소득이 1억 초반이라면 DSR 40% 한도 내에서 충분한 주담대 여력이 나올 것입니다.3. 용인 수지(규제지역) 대출 한도 체크2026년 현재 규제지역 내 대출 가이드라인을 고려할 때 다음 사항을 반드시 체크해야 합니다.LTV 제한: 규제지역 내 12억 원 주택의 경우 LTV가 40% 수준으로 제한될 수 있어, 대출 가능 금액이 약 4.8억 원 내외로 산출될 가능성이 높습니다. (최근 정책에 따른 수도권 대출 상한액 6억 원 규정 등 확인 필요)실거주 의무: 규제지역에서 주담대를 실행하면 보통 6개월 이내 전입 의무가 부여되므로 자금 계획에 참고하시기 바랍니다.요점 정리차주 단위 규제이므로 배우자 명의 대출 시 질문자님의 신용대출은 무관합니다.배우자 단독 소득으로 DSR 40%를 충족한다면 주담대 실행은 가능합니다.다만, 규제지역 특성상 LTV가 낮으므로 실제 대출 한도(약 4.8억~6억 예상)를 은행에서 먼저 가심사받으시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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집주인은 재산세를 두번내는게 맞죠?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재산세 고지서를 일 년에 두 번 받게 되어 당황스러우셨을 텐데, 이는 이중과세가 아니라 납세자의 부담을 덜어주기 위한 제도적 장치입니다. 질문하신 대지와 건물의 개념을 포함하여 왜 두 번 나누어 내는지 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 주택 재산세는 원래 하나이지만, 50%씩 나누어 냅니다아파트나 빌라 같은 주택은 건물과 그 아래 대지(토지)를 하나로 묶어서 세금을 계산합니다. 하지만 한꺼번에 큰 금액을 내면 부담이 크기 때문에, 법적으로 전체 세금의 절반(1/2)은 7월에, 나머지 절반(1/2)은 9월에 고지하도록 정해져 있습니다. (단, 재산세 총액이 20만 원 이하인 경우에는 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다.)2. 대지와 건물의 차이는 '상가'나 '토지'일 때 나타납니다질문자님이 들으신 '대지와 건물' 구분은 주택이 아닌 일반 상가나 빌딩에 해당합니다.7월: 주택(1/2) + 상가·사무실의 건물분 재산세 부과9월: 주택(1/2) + 상가·사무실의 토지분 및 일반 나대지 재산세 부과즉, 주택 소유자라면 똑같은 세금을 두 번에 걸쳐 쪼개 내는 것이고, 상가 소유자라면 건물 부분과 땅 부분을 각각 다른 달에 내는 것입니다.3. 핵심 요약7월 고지서: 주택 재산세의 첫 번째 50%9월 고지서: 주택 재산세의 두 번째 50%근거: 지방세법 제115조(납기)에 따라 납세자의 납부 편의를 위해 분할 부과하는 것입니다.결론적으로 세금을 더 내는 것이 아니라 할부처럼 나누어 내는 것이니 안심하셔도 됩니다. 납부 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로 9월 고지서도 기한 내에 챙기시길 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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CR리츠 허그대출 전세는 100프로 안전한가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.대구 지역의 미분양 해소와 시장 안정을 위해 도입된 CR리츠(기업구조조정 리츠) 매물에 대해 고민이 많으시군요. 특히 힐스테이트와 같은 대단지 신축 아파트를 고려 중이시라면 안전성이 가장 큰 화두일 것입니다.결론부터 말씀드리면, CR리츠 HUG 안심전세는 일반 개인 임대인과의 계약보다 법적·재무적으로 훨씬 안전한 구조입니다.1. 임대인의 주체가 명확합니다개인 임대인은 갑작스러운 경제 위기나 세금 체납 등으로 보증금 반환 능력을 상실할 위험이 있으나, CR리츠는 국토교통부의 인가를 받은 부동산투자회사입니다. 자산운용관리와 사무 수탁이 기관(리츠 AMC)에 의해 투명하게 관리되므로 소위 '먹튀'나 고의적인 전세 사기 위험이 사실상 제로에 가깝습니다.2. HUG 전세보증금반환보증 가입이 필수입니다CR리츠 전세 상품은 대개 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증 가입을 전제로 운영됩니다. 2026년 현재 강화된 보증 기준(공시가격의 126% 룰 등)을 충족하는 매물만 리츠 자산으로 편입되므로, 만에 하나 리츠가 청산되더라도 HUG가 보증금을 우선 지급(대위변제)합니다. 따라서 임차인 입장에서는 이중 안전장치를 갖춘 셈입니다.3. 대구 시장 특유의 리스크 관리대구는 최근 몇 년간 공급 과잉으로 어려움을 겪었으나, CR리츠는 이러한 준공 후 미분양 주택을 매입하여 임대로 돌리는 형태입니다. 리츠는 향후 시장이 회복될 때 매각 차익을 노리는 구조이므로, 임차 기간 내에 무리한 담보 대출이나 선순위 채권 설정을 하지 않는 것이 일반적입니다.주의사항 및 체크리스트전입신고와 확정일자는 계약 직후 반드시 진행하여 대항력을 확보하십시오.신탁원부를 열람하여 해당 리츠의 수익권 구조와 보증금 반환 우선순위를 다시 한번 확인하겠습니다.HUG 보증서 발급 여부를 계약서 특약사항에 반드시 명시하여 최종적인 안전판을 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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잠실르엘 84㎡ 입주권 신고가가 48억원 맞나요.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.해당 거래는 2025년 12월 초 현지 중개업소를 통해 알려진 계약 사실이나, 현재 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재되지 않은 것은 '신고 기한'과 '검인 절차'의 시차 때문일 가능성이 매우 높습니다. 실거래 신고 기한과 시스템 반영부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.12월 2일 계약된 건이라면 1월 초까지 신고 기한이 남아 있으며, 지자체(송파구청)의 적정성 검토 및 승인 과정에서 수일이 더 소요될 수 있습니다.특히 48억 원이라는 초고가 거래는 이상 거래 여부를 확인하기 위한 정밀 모니터링 대상이 될 수 있어 시스템 반영이 늦어지는 경우가 빈번합니다.현재 잠실 르엘은 2025년 12월 말 입주를 시작하며 신축 단지의 희소성으로 인해 호가가 급격히 반영되는 구간입니다. 실거래가 시스템에서 해당 매물의 층수(25층)와 계약일자가 보도 내용과 일치하게 올라오는지 1~2주 더 지겨보면 될것같습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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