규제지역 부동산 매매 시, 나에게 신용대출 1.5억이 있으면 배우자가 주담대를 못받나요?
안녕하세요
이번에 규제지역인 용인 수지에 부동산 매매를 고려하고 있습니다.
현재 나에게 1년 안된 신용대출이 1.5억이 있는 상황에 서 부동산 매매를 배우자 명의로 배우자 소득만으로 주담대를 받을려고 하는데 주담대 실행이 가능 할까요?
배우자 소득 1억 초반, 부동산 kb시세 12억이라 DSR은 충분하다고 알고 있는데 “부동산 배우자 단독명의로 할 예정이고 배우자 단독 소득으로만 위 경우에 주담대 가능한가요?”
인터넷에 보니까 나에게 1년 안된 신용대출이 1억이상 있으면 배우자 주담대 안된다는 글을 봐서, 위 경우는 실행 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통의 시중은행에서 취급하는 주택담보대출에서는 부부라도 차주기준으로 DSR로 산정하는 것으로 알고 있습니다, 그에 따라 배우자명의로 대출을 신청할 경우 질문자님의 마이너스통장은 영향을 미치지는 않습니다. 다만, 주택담보대출신청과정에서 공공저금리대출처럼 부부합산소득을 기준으로 하였거나, 혹은 시중은행 대출상품에서 부부합산 소득을 기준으로 신청하였을 경우에는 배우자의 대출상황도 한도산정시 영향을 줄수는 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
용인 수지와 같은 규제지역에서 부동산 매수 시 대출 규제는 매우 까다롭지만, 결론부터 말씀드리면 질문자님의 신용대출 1.5억 원이 있어도 배우자 단독 명의 및 단독 소득으로 진행하신다면 주택담보대출(주담대) 실행이 가능합니다.
인터넷에서 보신 정보는 '차주(대출을 받는 사람) 단위' 규제를 혼동하신 것으로 보입니다. 실무적인 관점에서 정리해 드리겠습니다.
1. 신용대출 1억 초과 규제는 '차주별' 적용입니다
정부의 가계부채 관리 방안(예: 10·15 대책 등)에 따라 신용대출을 1억 원 초과하여 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입할 수 없으며, 구입 시 신용대출이 회수됩니다. 하지만 이 규제는 대출을 받는 사람(차주) 본인에게만 적용됩니다.
본인: 신용대출 1.5억 보유 → 규제지역 주택 구입 시 대출 회수 대상
배우자: 신용대출 없음(혹은 1억 이하) → 배우자 단독 명의로 주담대를 받는 경우 본인의 신용대출은 영향을 주지 않음
2. DSR 심사 시 배우자 부채 합산 여부
배우자 소득만으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 산정할 때는 배우자 본인의 부채만 합산하는 것이 원칙입니다. 질문자님(남편)의 신용대출 1.5억 원은 배우자의 DSR 계산에 포함되지 않으므로, 배우자님의 연 소득이 1억 초반이라면 DSR 40% 한도 내에서 충분한 주담대 여력이 나올 것입니다.
3. 용인 수지(규제지역) 대출 한도 체크
2026년 현재 규제지역 내 대출 가이드라인을 고려할 때 다음 사항을 반드시 체크해야 합니다.
LTV 제한: 규제지역 내 12억 원 주택의 경우 LTV가 40% 수준으로 제한될 수 있어, 대출 가능 금액이 약 4.8억 원 내외로 산출될 가능성이 높습니다. (최근 정책에 따른 수도권 대출 상한액 6억 원 규정 등 확인 필요)
실거주 의무: 규제지역에서 주담대를 실행하면 보통 6개월 이내 전입 의무가 부여되므로 자금 계획에 참고하시기 바랍니다.
요점 정리
차주 단위 규제이므로 배우자 명의 대출 시 질문자님의 신용대출은 무관합니다.
배우자 단독 소득으로 DSR 40%를 충족한다면 주담대 실행은 가능합니다.
다만, 규제지역 특성상 LTV가 낮으므로 실제 대출 한도(약 4.8억~6억 예상)를 은행에서 먼저 가심사받으시길 권장합니다.
이번에 규제지역인 용인 수지에 부동산 매매를 고려하고 있습니다.
현재 나에게 1년 안된 신용대출이 1.5억이 있는 상황에 서 부동산 매매를 배우자 명의로 배우자 소득만으로 주담대를 받을려고 하는데 주담대 실행이 가능 할까요?
==> 네 실행이 가능합니다. 그러나 개인별 신용조건에 따라 상이한 만큼 대출가능한 금액은 주거래 은행에 사전에 상담을 받아 보시기 바랍니다
배우자 소득 1억 초반, 부동산 kb시세 12억이라 DSR은 충분하다고 알고 있는데 “부동산 배우자 단독명의로 할 예정이고 배우자 단독 소득으로만 위 경우에 주담대 가능한가요?”
==> 가능하지만 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
신용대출이 1.5억 있는 상황에서 배우자 명의로 주담대를 실행하려고 하시는군요.
은행마다 내용이 조금 다를 수 있어 분명 혼란스러울 수 있습니다.
하지만 결론부터 말씀드리면, 대부분의 금융기관에서는 원칙적으로 배우자 단독명의로 주택을 매수하고, 배우자 단독명의의 주담대를 일으키는 것이라면 거의 가능합니다.
우선 정부의 신용대출 규제(2020년 11월 30일 시행)의 핵심은 "1억 원이 넘는 신용대출을 받은 사람이 1년 이내에 규제지역에서 집을 사면 신용대출을 회수한다"는 것입니다. 여기서 규제 대상은 신용대출을 받은 당사자 입니다. 부부라 하더라도 경제적으로 서로 다른 주체로 보기 때문에 가능한 것입니다.
하지만, 꼭 명심하고 피해야 할 것이 있습니다.
아래의 세가지 인데요.
공동명의 전환 금지: 집을 살 때 배우자 명의로 했다가 나중에 질문자님 명의를 추가(지분 증여 등)하면, 그 시점에 신용대출 회수 사유가 발생할 수 있습니다.
담보제공자 설정 확인: 일부 은행에서는 부부 사이라도 주택 소유주가 아닌 배우자의 대출 정보를 참고하려 할 수 있습니다. 대출 상담 시 "배우자 단독 소득, 단독 채무자"임을 명확히 하세요.
자금 흐름의 투명성: 질문자님의 신용대출 1.5억 원이 배우자의 통장으로 바로 이체되어 계약금으로 쓰이는 등의 행위는 가급적 피하는 것이 좋습니다. (증여세 혹은 규제 우회 판단의 근거가 될 수 있음)
위 세가지만, 피해서 운영을 하신다면 문제될 것은 없어 보입니다. 특히 현재 용인 수지는 비규제지역으로, 규제지역보다는 대출조건이 유연합니다. 제가 보기엔 가능할 것 같으니 진행시키셔도 문제는 없을 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
배우자 단독 소득으로 용인 수지 12억 원 주택 매매 시 주택담보대출은 DSR 기준으로 충분히 가능합니다.
다만 배우자 신용대출이 대출 실행에 영향을 줄 수 있지만 위 사항으로는 대출이 가능할 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
용인 규제지역 부동산 매매 시 배우자 단독 명의 소득으로 주담대를 받는 것은 질문자님의 신용대출 1.5억이 있어도 가능하니 참고하시기 바랍니다