재건축을 노리고 갭투자를 하는 거면 1층도 큰 상관이 없나요?
요즘 공사비가 늘어서 재건축 사업성이 좋지 않다고 하는데 그러다보니 제 동네에 있는 재건축 단지들도 사업 진행 속도가 느려지고 가격도 많이 내렸더군요. 근데 이게 기회가 아닐까라는 생각도 듭니다. 재건축을 노리고 갭투자를 하는 거면 1층도 큰 상관이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순하게 보면 기존 1층소유자도 재건축이후에는 추첨을 통해 동호수를 배정받기 떄문에 상관은 없다하고 할수 있으나, 분담금은 종전주택의 가치가 낮게 평가되기 떄문에 높아질수 있습니다. 그리고 보통 동,호수 추첨이라도 조합에 따라 등급을 나누어 별도 추첨을 진행하기 때문에 종전주택에 따라서 신축 아파트 로얄동등에 입주하기에는 확률이 낮아질수는있습니다 .
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축을 목적으로 한 갭투자라면 일반적인 아파트 투자와는 관점이 완전히 달라야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 재건축 확정 시 보상 측면에서는 층수가 무관하지만, 실전 투자 과정에서의 '기회비용'과 '환금성' 측면에서는 1층이 불리할 수 있습니다. 실무적 시각에서 핵심 리스크와 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.
1. 권리가액 산정 시 층수의 영향
재건축 시 내가 새 아파트를 받을 때 유리한 고지를 점하려면 '권리가액'이 높아야 합니다. 권리가액은 [감정평가액 × 비례율]로 결정되는데, 감정평가 시 1층은 로열층보다 약 5~10% 정도 낮게 평가되는 것이 일반적입니다. 즉, 나중에 추가분담금을 낼 때 1층 소유자가 고층 소유자보다 조금 더 많은 금액을 부담해야 할 가능성이 큽니다.
2. 대지지분 확인이 최우선입니다
재건축 투자의 핵심은 층수가 아니라 대지지분입니다. 1층이라 하더라도 해당 평형이 가진 대지지분이 고층과 동일하거나 오히려 넓은 구조라면 투자 가치는 충분합니다. 감정평가에서 층별 효용지수(층수 차이)보다 대지지분의 가치가 훨씬 크게 작용하기 때문입니다.
3. 갭투자 시의 실질적인 리스크
재건축은 속도전입니다. 공사비 상승으로 사업이 지연되는 현재 상황에서 1층은 다음과 같은 약점이 있습니다.
임대차 수요 저하: 낡은 재건축 단지의 1층은 습기나 해충, 사생활 침해 문제로 전세 수요가 상대적으로 적습니다. 이는 갭투자 시 내 자본금이 더 많이 묶이는 결과를 초래합니다.
하락기 환금성 부족: 지금처럼 시장이 냉각되었을 때 가장 먼저 가격이 깎이고 마지막에 팔리는 것이 1층입니다. 사업이 예상보다 더 길어질 경우 탈출 전략(을 짜기가 매우 어렵습니다.
정리해 드리겠습니다.
대지지분을 먼저 확인하십시오. 1층이라도 지분이 크다면 사업성 측면에서는 합격입니다.
주변 전세 시세를 확인하여 투자금(Gap)이 고층 대비 과도하게 차이 나지 않는지 계산해 보십시오.
사업 장기화에 대비해 본인의 자금 동원 능력이 최소 10년 이상 버틸 수 있는지 점검하십시오.
지금처럼 사업성이 예민한 시기에는 단순히 싼 맛에 1층을 잡기보다, 조금 더 비싸더라도 대지지분이 가장 넓은 매물을 고르는 것이 향후 추가분담금 싸움에서 승리하는 길입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축을 위한 갭투자인 경우에는 1층을 선택하는 것이 상대적으로 유리할 수 있습니다. 하지만 투기과열지구의 재건축인 경우 조합설립 인가일이전에 구입하셔야하므로 장기간 동안 대금이 묶일 수 있으며 지적하신 것처럼 사업성 저하로 분담금 등을 감당하실 수 있어야하는 등 투자전에 충분한 검토가 필요할 수 있습니다.
요즘 공사비가 늘어서 재건축 사업성이 좋지 않다고 하는데 그러다보니 제 동네에 있는 재건축 단지들도 사업 진행 속도가 느려지고 가격도 많이 내렸더군요. 근데 이게 기회가 아닐까라는 생각도 듭니다. 재건축을 노리고 갭투자를 하는 거면 1층도 큰 상관이 없나요?
===> 네 맞습니다. 재건축지역에서 갭투자를 노리는 경우 층수에는 상관이 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1층은 분양가 대비 보유 비용과 관리비 등에서 비중이 크지 않으면 실질 수익성에 큰 차이가 없을 수 있습니다. 다만 1층은 조망권, 채광, 소음 등 주거 환경 측면에서 매수자 선호도가 다를 수 있어 속도와 가격 프리미엄에 영향이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 시세가 낮고 감정평가액도 낮아질 가능성이 있습니다
권리가액이 낮으면 추가분담금이 더 늘어나거나
신축에서 저층·소형 배정 가능성이 있고
단지별로 권리가액 산정 방식이 다르기 때문에
1층이라 무조건 손해는 아니지만, 확인은 필수입니다
재건축 완주가 확실하다면 1층도 투자 대상이 될 수 있습니다
하지만 사업 지연 가능성이 있고 중간에 매도할 수도 있어서 갭이 얇거나 전세가 불안정이라면 1층은 리스크가 생각보다 큽니다
재건축만 되면 1층도 상관없다는 말은 반만 맞고,
끝까지 버틸 수 있을 때만 1층도 괜찮다가 더 정확합니다