재건축아파트 승계조합원 실거주 의무여부 문의
재건축아파트 승계조합원으로 실거주 의무가 있는지 문의드립니다.
지역 : 서울 은평구
조정지역 지정일 : 17년 8월
재건축아파트 관리처분일 : 18년 3월
조합원 입주권 승계 : 19년 7월
조정지역 해제일 : 22년 11월
재건축아파트 사용승인일 : 23년 6월
조합원 입주권 승계일 당시 조정지역이었으나, 아파트 사용승인일 당시에는 조정지역이 해제되었습니다.
승계조합원의 취득일은 아파트 사용승인일로 하는것으로 알고 있는데, 실거주 2년을 하여야 하는지 궁금합니다.
재건축아파트 매매 시 비과세 혜택을 위해 보유기간과 실거주 여부를 알고 싵습니다.
현재는 전세계약으로 세입자가 거주하고 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 은평구 재건축 단지의 비과세 실거주 의무 여부는 실무적으로 매우 혼동하기 쉬운 사례입니다. 승계 시점과 해제 시점이 엇갈려 있으나, 현행법과 기획재정부 유권해석을 바탕으로 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 실거주 2년 의무가 없습니다
결론부터 말씀드리면, 질문자님은 비과세를 받기 위해 2년을 실거주할 필요가 없으며, 2년 보유 요건만 충족하면 됩니다.
판단 근거: 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 거주 의무는 '취득 당시' 조정대상지역인 경우에만 적용됩니다.
취득 시점의 정의: 재건축 입주권을 승계한 경우, 세무상 '주택'으로서의 취득일은 아파트 사용승인일(준공일)입니다. 질문자님의 경우 사용승인일인 23년 6월 당시에 은평구가 조정대상지역에서 해제된 상태였으므로, 취득 당시 비조정지역 매물을 취득한 것으로 간주합니다.
2. 비과세 보유기간 산정 기준
양도소득세 비과세를 위한 2년 보유기간은 다음과 같이 계산됩니다.
보유기간 기산점: 원조합원이 아닌 승계조합원이므로, 공사 기간을 제외하고 아파트 사용승인일(23년 6월)부터 기간을 산정합니다.
비과세 가능 시점: 2023년 6월로부터 2년이 경과한 2025년 6월 이후 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 실무적 핵심 체크사항
장기보유특별공제: 거주를 하지 않고 매도할 경우, '표 1(일반 공제)'이 적용되어 연 2%씩 최대 30%까지만 공제됩니다. (1주택자 거주 시 적용되는 최대 80% 공제는 적용 불가)
일시적 2주택 여부: 만약 다른 주택을 보유 중인 상태에서 이 아파트를 매도하시는 것이라면, 종전 주택 처분 기한(3년) 등을 별도로 검토해야 합니다.
요약하자면, 취득 당시(준공일) 비조정지역이었으므로 실거주 없이 25년 6월 이후에 매도하시면 비과세가 가능합니다. 다만, 양도가액이 12억 원을 초과할 경우 초과분에 대해서는 양도세가 발생하며, 이때는 거주 여부에 따라 공제율 차이가 발생할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
승계조합원의 취득일은 사용승인서 교부일이며, 교부일 이전에 사실상 사용이나 임시사용승인을 받은 경우에는 이중 빠른날이 취득일이 됩니다. 매입당시에 조정지역이었더라도 취득시기로 보는 사용승인일이 비조정지역이라면 비조정지역의 주택을 취득한 것으로 보아 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있고 실거주의무가 없습니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재건축 아파트 매매시 비과세 혜택을 위한 실거주 의무가 궁금하시군요.
먼저, 실거주의무부터 결과적으로 말씀드리면 , 의무가 없습니다.
재건축 승계조합원이 '입주권' 상태에서 매수하여 완공 후 '신축 주택'이 되었을 때, 세법상 주택의 취득 시점은 '사용승인일(준공일)'입니다. 취득 당시 규제지역 여부에 대해서 비과세를 위한 실거주 2년 의무는 주택 취득 당시에 해당지역이 조정지역이어야 성립합니다.
그런데, 주택을 취득하시는 시점에서 이미 조정대상에서 해제된 상태였기 때문에 거주의무 없이 2년 보유만으로도 혜택을 받으실 수가 있습니다.
비과세 혜택 잘 받으시길 바랍니다.감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
승계조합원 취득일은 사용승인일로 보아 1세대 1주택 비과세 적용되겠습니다. 비조정지역 기준으로 보유 2년 이상되므로 실거주 의무는 없을 듯 보입니다.
감사합니다.
1명 평가조합원 입주권 승계일 당시 조정지역이었으나, 아파트 사용승인일 당시에는 조정지역이 해제되었습니다.
승계조합원의 취득일은 아파트 사용승인일로 하는것으로 알고 있는데, 실거주 2년을 하여야 하는지 궁금합니다.
재건축아파트 매매 시 비과세 혜택을 위해 보유기간과 실거주 여부를 알고 싵습니다.
==> 구입당시 조정지역이였다면 실거주 2년 의무가 발생됩니다. 이러한 의무는 구입당시 조정지역여부에 따라 판단해야 하는 사항입니다.