일시적 3주택자 양도세와 취득세가 어떻게될까요?
이사갈 준비중 입지가 괜찮은 분양권이 있어 분양권을 매입 하여 3주택자가 되었습니다
a분양권
b 16년도 매입 실거주 8년 시세차익 3천만원
c19년도 매입 실거주 없음 시세차익 1억
세곳 모두 비조정지역입니다
a 입주까지는 2년6개월이 남은 상황입니다
질문
1)
b를 먼저 매도 3주택 양도세를 내고
c에 입주하여 2년간 거주 후 매도
a에 입주시 일시적2주택이 되어 c가 비과세가 가능한지
2)
a입주시 취득세가 3주택으로 계산되는것인지 1주택으로 계산되는것인지
상기 2가지를 문의드립니다
감사합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
비조정지역 내 3주택(분양권 포함) 보유 상황에서 세금 부담을 최소화할 수 있는 내용을 정리해 드리겠습니다. 현재 모든 주택이 비조정지역에 위치하므로 다주택자 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다는 점이 핵심입니다.
1. 양도소득세: C주택 비과세 가능 여부
결론부터 말씀드리면, 질문하신 시나리오대로 진행할 경우 C주택은 비과세가 가능합니다.
B주택 매도: 3주택 상태에서 먼저 매도하는 B주택은 비과세를 받을 수 없습니다. 다만, 비조정지역이므로 기본세율(6~45%)이 적용되며, 시세차익이 3,000만 원으로 적어 필요경비와 기본공제를 제외하면 세부담은 크지 않을 것입니다.
C주택 비과세 요건: B를 매도한 후 C와 A(분양권)만 남은 상태에서, C를 매도하기 전 A가 준공되어 주택이 된 날로부터 3년 이내에 C를 매도하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
거주 요건: C주택 취득 당시 비조정지역이었다면 비과세를 위한 2년 실거주 의무는 없습니다. (2년 이상 보유만으로 가능). 다만, 질문자님께서 C에 입주하여 2년을 거주하시겠다고 했으므로, 이는 비과세 요건을 더욱 확실히 충족하는 안전한 방법입니다.
2. 취득세: A주택 입주 시 세율
A주택(분양권) 입주 시점에 적용되는 취득세율은 3주택자 세율이 적용됩니다.
취득세 산정 기준: 취득세는 잔금 지급일(입주일) 현재 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 합니다.
세율 적용: A 입주 시점에 B를 이미 매도했다면 [C주택 + A신규주택]으로 보아 일시적 2주택 지위를 얻어 1~3%의 일반세율을 적용받을 수 있습니다.
주의사항: 만약 A 입주 시점에 아직 B주택을 처분하지 못하고 보유 중이라면, 비조정지역 3주택 취득세율인 8%가 부과됩니다. 따라서 세금을 아끼기 위해서는 A의 입주(잔금일) 전까지 반드시 B를 먼저 매도하여야 합니다.
정리해 드리겠습니다.
B주택을 A 입주 전 먼저 매도하여 2주택 상태를 만드십시오. (기본세율 납부)
A주택 입주 시 '일시적 2주택'으로 신고하여 취득세 일반세율(1~3%)을 적용받으십시오.
C주택은 A 준공 후 3년 이내에 매도하여 양도세 비과세를 받으십시오.
분양권은 준공 후 주택으로 전환되는 시점이 취득세 판단의 기준이 되므로, B주택의 매도 타이밍을 A의 입주 지정 기간 시작 전으로 잡는 것이 가장 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. B를 먼저 매도하면 3주택 양도세가 발생합니다. 이후 C에 2년 거주하면 C는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으나 C 매도 시점에 A 분양권이 여전히 주택 수에 포함되면 일시적 2주택 특례 적용이 관건이 됩니다. 분양권 취득 후 1년 이상 경과 + C 양도 시 a 취득일로부터 3년 이내라면 C 양도세 비과세가 가능합니다.
다만 분양권이 주택 수 산정 시 입주권으로 간주되어 2주택으로 보일 위험이 있습니다.
2. a 입주 시점의 세대 보유 주택 수로 판단하는데 B,C를 모두 매도했다면 1주택 취득세 적용, C만 남아있다면 2주택 중과세가 부과됩니다.
감사합니다.
1)
b를 먼저 매도 3주택 양도세를 내고
c에 입주하여 2년간 거주 후 매도
a에 입주시 일시적2주택이 되어 c가 비과세가 가능한지
==> 해당되지 않습니다. 양도소득세가 부과대상입니다.
2)
a입주시 취득세가 3주택으로 계산되는것인지 1주택으로 계산되는것인지
상기 2가지를 문의드립니다
감사합니다
===> 3주택에 해당됩니다.