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보금자리론 vs 집단대출 어느쪽이 나을까요??
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보금자리론과 집단대출 사이에서 고민이 많으시군요. 생애 첫 대출이라 더 신중하실 텐데, 결론부터 말씀드리면 나중에 전세를 놓아야 할 계획이 확정적이라면 집단대출이 유리할 수 있습니다.보금자리론은 서민의 주거 안정을 위한 정책 자금인 만큼 실거주 의무와 전세 금지 규정이 엄격합니다.첫째 보금자리론은 대출 실행 후 3개월 이내에 전입해야 하며, 최소 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 만약 이를 어기거나 거주 기간 중 전세를 준 사실이 확인되면 대출금이 즉시 회수될 뿐만 아니라, 향후 몇 년간 정책 대출 이용이 제한되는 불이익을 받을 수 있습니다. 월세는 가능하다고 알고 계시지만, 이 역시 본인이 실거주하면서 남는 방을 주는 정도가 아닌 전체 임대는 원칙적으로 불가합니다.둘째 집단대출(일반 주택담보대출)은 정책 자금이 아니기에 실거주 의무가 보금자리론보다 유연합니다. 물론 은행마다 조건이 다르지만, 일반적으로 1년 거주 후 전세를 놓는 것에 대해 보금자리론처럼 즉각적인 대출 회수 규정을 적용하지 않는 경우가 많습니다. 특히 전세 자금으로 대출을 상환하는 '전세 끼기'가 가능하므로 자금 운용 면에서 훨씬 자유롭습니다.셋째 금리 측면에서는 보금자리론이 유리할 수 있으나, 중도상환수수료를 따져봐야 합니다. 1년 뒤 전세를 놓으면서 대출을 갚을 예정이라면, 수수료 면제 혜택이 있는 상품이나 집단대출의 특판 금리를 비교해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 1년 뒤 확실히 집을 비워줘야 하는 상황이라면 보금자리론의 거주 의무 위반 리스크를 감수하기보다, 초기 비용이 조금 더 들더라도 규제가 덜한 집단대출을 선택해 출구 전략을 확보하시길 권합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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본인 소유의집에서 본인이 전세로 사는게 가능한가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.지인분께서 진행하신 계약은 부동산 실무에서 점유개정이라는 형태를 활용한 매매 방식입니다. 본인 소유의 집에서 본인이 전세로 사는 것이 법적으로 불가능해 보일 수 있으나, 매매와 임대차를 동시에 진행할 때 흔히 발생하는 사례입니다. 상황을 정확히 분석해 드리겠습니다.우선 등기부등본상 소유주가 그대로인 이유는 아직 잔금을 치르지 않았기 때문입니다. 부동산 소유권은 잔금 지급과 동시에 등기 서류를 넘겨받아야 이전됩니다. 현재는 계약금만 오간 상태이므로 지인분이 여전히 소유주인 것이 당연합니다.질문하신 본인 집에서의 전세 계약은 다음과 같은 구조로 진행됩니다.계약의 성격:매매 계약을 체결함과 동시에, 매도인(지인)이 매수인으로부터 집을 다시 빌려 쓰는 임대차 계약을 동시에 체결하는 것입니다.작동 원리: 잔금일인 7월이 되면, 소유권은 매수인에게 넘어갑니다. 그 순간 지인분은 '소유자'에서 '세입자'로 신분이 바뀝니다. 즉, 실질적인 전세 살이는 소유권이 이전되는 잔금일 이후부터 시작되는 것입니다.동사무소 등록 이유: 매수인은 이 집을 사기 위해 전세 자금 대출을 받거나, 혹은 확정일자가 찍힌 임대차 계약서가 있어야 '전세를 끼고 사는 갭투자' 임을 금융기관이나 증빙 자료로 활용할 수 있기 때문에 미리 작성했을 가능성이 큽니다.매수인이 이런 조건을 건 이유는 명확합니다. 재개발 예정 지역은 실거주보다 투자 목적이 강합니다. 매수인 입장에서는 새로운 세입자를 구하는 수고와 공실 리스크를 덜 수 있고, 지인분(매도인) 입장에서는 집을 팔면서도 이사 가지 않고 재개발 이주 시점까지 안정적으로 거주할 수 있는 서로의 이해관계가 맞았기 때문입니다. 특히 매수인이 돈을 더 주겠다고 한 것은, 확실한 세입자(전세금)를 확보함으로써 본인의 실투자금을 줄일 수 있는 이득이 크기 때문입니다.다만, 주의할 점은 지인분이 잔금을 받기 전까지는 여전히 소유자이므로, 임대차 계약의 효력(대항력 등)은 소유권이 완전히 넘어간 다음 날부터 발생한다는 점을 인지해야 합니다.지인분께 매매 잔금 처리와 전세 보증금 반환 보장에 대한 특약이 계약서에 명확히 기재되어 있는지 확인해보라고 조언해 주시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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1만 가구 아현뉴타운이 실거래 16건 이라니 이게 실화 인가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아현뉴타운처럼 상징성이 큰 지역의 거래 절벽 소식에 당혹스러우시겠지만, 현재 시장은 심리적 고점 인식과 정책적 규제가 맞물린 전형적인 관망세가 아닐까싶습니다. 1만 가구 규모에서 10건 내외의 거래량은 시장이 사실상 동결 상태임을 의미하며, 이는 특정 단지의 문제라기보다 서울 전체의 매수세가 위축된 결과입니다.먼저, 10.15 대책 이후 대출 규제 강화가 본격화되면서 실수요자의 자금줄이 막힌 점이 가장 큽니다. 아현뉴타운은 이미 가격이 전고점에 육박했기에, 금리 인하 기대감보다 대출 한도 축소라는 실질적 제약이 매수 심리를 압도하고 있습니다. 또한 취득세 및 양도세 관련 세제 불확실성이 해소되지 않아 투자자들 역시 움직임을 멈춘 상황입니다.외국인 시장 여부에 대해서는 오해가 있을 수 있습니다. 한국 부동산은 여전히 내국인 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 내수 시장입니다. 다만, 최근 환율 및 증여 이슈로 인해 일부 강남 및 마용성 지역에서 외국인 매수 비중이 눈에 띄게 늘어난 데이터가 있으나, 시장 전체를 주도하는 수준은 아닙니다. 지금은 외국인의 영향력보다는 국내 금융권의 대출 문턱이 거래량을 결정하고 있습니다.따라서 현시점은 급하게 추격 매수하기보다 급매물 위주의 가격 조정 폭을 모니터링하며 대출 금리의 실질적인 하락 시점을 기다려야 하는 구간입니다.급격한 거래 감소기에는 실거래가 착시 현상이 발생할 수 있으므로, 단지별 호가 하락 여부와 전세가율 추이를 함께 체크하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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월세 집주인이 얼마까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.1. 월세 인상 폭의 법적 제한 (5% 룰)가장 중요한 기준은 5%입니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 기존 임대료(보증금 및 월세)의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다.계약갱신요구권 행사 시:질문자님이 이번에 계약갱신요구권을 사용하신다면, 집주인은 반드시 5% 이내에서만 인상을 요구할 수 있습니다.주의사항:5%는 무조건 올려줘야 하는 수치가 아니라 법이 정한 상한선일 뿐입니다. 인상 근거가 부족하다면 협의를 통해 5%보다 적게 올릴 수도 있습니다.2. 예외적으로 5% 넘게 올릴 수 있는 경우다음의 상황에서는 5% 상한선이 적용되지 않을 수 있으니 확인이 필요합니다.상호 합의에 의한 신규 계약: 질문자님이 갱신요구권을 쓰지 않고, 집주인과 합의하에 완전히 새로운 계약을 맺는다면 5%를 초과할 수 있습니다. (다만, 이 경우 나중에 갱신요구권을 한 번 더 쓸 수 있는 권리가 남게 됩니다.)이미 갱신권을 사용한 경우: 과거에 이미 갱신권을 한 번 사용했다면, 이번 재계약은 신규 계약으로 간주되어 인상 폭에 제한이 없습니다.3. 대응 방법 및 절차집주인이 무리하게 인상을 요구한다면 다음과 같이 대응하십시오.1. 갱신요구권 행사 통보: 문자나 메신저로 "계약갱신요구권을 행사하여 재계약하고 싶습니다"라고 명확히 밝히십시오.2. 5% 상한 준수 요구: 갱신권을 쓰면 집주인은 법적으로 5% 이상 올릴 수 없음을 정중히 말씀하십시오.3. 계약서 작성:보증금이나 월세 변동이 있다면 증액된 부분에 대해 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 다시 받으셔야 합니다.만약 집주인이 5% 이상 인상을 강요하며 퇴거를 압박한다면, 이는 정당한 거절 사유(본인 실거주 등)가 없는 한 불법입니다. 당황하지 마시고 법적 상한선을 명확히 제시하며 협의를 이끄시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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전세계약 만료가 곧 안 남았는데…….
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.전세 만료일이 20일 남짓 남은 시점까지 임대인이 확답을 주지 않아 자금 계획 세우기에 무척 답답하시겠군요. 결론부터 말씀드리면, 질문자님은 현재 법적으로 묵시적 갱신 또는 임대차계약의 자동 연장 상태로 접어들 가능성이 매우 높으며, 이는 임차인에게 유리한 상황입니다.1. 묵시적 갱신의 성립 요건주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절이나 조건 변경(보증금 인상 등)을 통지하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 1월 25일 만료라면 늦어도 작년 11월 24일까지는 인상 통보가 있었어야 합니다. 12월 4일에 질문자님이 먼저 물었을 때도 확답이 없었으므로, 법적으로는 이미 동일 조건 갱신권이 발생한 상태입니다.2. 버팀목 대출 연장 관련 실무버팀목 전세자금대출 연장을 위해서는 임대차 계약 효력이 유지되어야 합니다.묵시적 갱신 시: 별도의 계약서 작성 없이 기존 계약서와 등기부등본 등을 은행에 제출하여 연장 신청이 가능합니다. (단, 은행마다 묵시적 갱신 확인서 등을 요구할 수 있음)보증금 인상 시: 만약 뒤늦게 협의되어 인상하기로 했다면, 인상된 금액으로 증액 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아 은행에 제출해야 합니다.3. 향후 대응 전략임대인이 연락이 없는 것은 본인의 의무를 다하지 않고 있는 것입니다. 질문자님이 계속 독촉하실 필요는 없습니다.현 상태 유지: 1월 25일이 지나면 자동으로 이전과 동일한 보증금으로 2년 더 거주할 수 있는 권리가 생깁니다.대출 실행: 당장 은행에 방문하여 "임대인의 증액 통보 없이 만료 2개월 전 기간이 지났다"고 설명하고 묵시적 갱신에 따른 대출 연장 절차를 밟으십시오.실무조언임대인이 뒤늦게 보증금을 올리겠다고 하더라도 법적 통지 기간을 놓쳤으므로 질문자님은 기존 조건대로 연장을 주장할 정당한 권리가 있습니다. 은행 상담을 통해 묵시적 갱신에 따른 연장 서류를 먼저 확인하시고, 임대인에게는 대출 기한 때문에 기존 조건대로 연장 진행하겠다고 정중하고 예의를갖춰 통보하십시오.
경제 / 부동산
26.01.05
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청년전세임대 계약 후 입주전에 자격박탈되면 계약 취소될까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.청년전세임대 계약을 앞두고 자격 변동 가능성 때문에 걱정이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 체결 후 입주(잔금) 전이라도 자격 박탈 사유가 발생하면 계약이 취소되거나 대출 실행이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 실무적인 관점에서 상황을 분석하여 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.1. 계약 및 입주 전 자격 유지 의무LH(한국토지주택공사)의 청년전세임대 업무 지침상, 신청 시점부터 입주 시점까지는 해당 자격이 유지되어야 함을 원칙으로 합니다. 특히 1순위(차상위계층) 자격으로 권리분석을 통과하고 계약을 진행하는 것이기에, 잔금 지급 전 전산상 자격 상실이 확인되면 LH 측에서 계약 해제 통보를 할 수 있습니다.2. 잔금 지급 시점의 전산 확인LH는 보통 잔금을 치르기 직전에 수급자나 차상위 자격 변동 여부를 최종적으로 재확인합니다. 이때 자격이 이미 상실된 상태라면, 본인의 귀책 사유에 의한 계약 파기로 간주될 수 있으며, 이미 지급된 계약금의 반환 여부 또한 불투명해지는 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.3. 소득 초과로 인한 순위 변경의 한계일반적으로 소득이 기준을 초과하여 1순위에서 탈락하더라도 하위 순위(2, 3순위) 자격이 있다면 전환이 고려될 수 있으나, 질문자님처럼 전년도 소득이 이미 높은 상태라면 아예 무주택 세대 구성원 및 소득 기준 자체를 초과하여 전세임대 제도 이용 자체가 불가할 가능성이 있습니다.실무 조언동생분의 차상위 신청 시점과 본인의 소득 증빙 제출 시기를 최대한 조절하여 잔금 지급 및 전입신고가 완료된 이후에 자격 변동이 일어나도록 관리하는 것이 가장 안전한 방법입니다.이미 계약서에 사인을 하시기 전이라면, LH 담당자에게 자격 변동 시 소명 가능 여부를 익명으로라도 먼저 확인하신 후 진행하시기를 권고드립니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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월세 전입신고 불가함에도 계약하시는 분들은 어떤 사유로 계약하시는지 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 지역에서 방을 구하시다 보면 전입신고 불가 조건의 매물을 접할수 있습니다. 임차인 입장에서 위험을 감수하면서도 계약을 진행하는 이유와 그 이면의 실태를 부동산 실무 관점에서 정리해 드리겠습니다.1. 위험을 감수하고 계약하는 현실적인 사유전입신고 불가 매물(주로 오피스텔이나 근린생활시설)을 계약하는 분들은 보통 다음과 같은 이유를 가집니다.저렴한 임대료: 집주인이 주택 수 포함을 피함으로써 절감하는 세금(취득세, 양도세 등)만큼 시세보다 월세를 5~10만 원 정도 저렴하게 내놓는 경우가 많습니다.우수한 입지와 시설: 전입신고가 안 되는 집들은 주로 역세권 신축 오피스텔인 경우가 많아, 보안이나 편의시설을 중시하는 사회초년생들이 위험을 알고도 선택합니다.보증금의 소액화: 소위 '깔세'나 보증금이 500~1,000만 원 수준으로 낮을 경우, 최악의 상황에도 이 정도는 포기할 수 있다"는 심리로 계약하기도 합니다.2. 보증금 보호와 신뢰의 한계전입신고를 하지 않는 모든 집이 보증금을 떼이는 것은 아니지만, 법적 대항력이 전무한 것은 사실입니다.대항력 부재: 주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자가 없으면 경매 시 우선변제권을 행사할 수 없습니다.대안책(전세권 설정): 믿음보다는 전세권 설정 등기를 대안으로 삼기도 하나, 집주인이 비용과 등기부 기재를 이유로 거부하는 경우가 대부분입니다. 즉, 상당수 계약이 임대인의 자금력을 믿고 가는 위험한 거래인 셈입니다.3. 강행 전입신고 시 발생하는 문제전입신고는 행정기관에 하는 신고이므로 물리적으로 가능합니다. 하지만 계약서상 전입신고 불가 특약을 어기고 강행할 경우 다음과 같은 갈등이 발생합니다.손해배상 청구: 집주인에게 세금 폭탄(주택 수 합산으로 인한 종부세 등)이 발생할 경우, 임대인은 이를 근거로 민사상 손해배상을 청구하거나 계약 갱신 거절 등 보복성 조치를 취할 수 있습니다.분쟁의 소지: 대법원 판례상 전입신고 금지 특약은 임차인에게 불리하여 무효가 될 가능성이 높지만, 소송으로 가는 과정 자체가 임차인에게는 큰 정신적·시간적 손실입니다.실무적 조언보증금이 본인 자산의 상당 부분을 차지한다면 전입신고 불가 매물은 가급적 피하는 것이 상책입니다. 만약 입지가 너무 좋아 포기할 수 없다면, 보증금을 최소화하고 해당 주택의 을구(근저당권)가 깨끗한지 반드시 확인하십시오.좀 씁쓸한 이야기지만, 중고차 허위매물 사기가 많은 이유는 1차적으로 사기꾼이 문제이지만 좋은물건을 싸게 사려는 인간의 기본적인 심리의 문제인것 같습니다.집, 차 재산으로 분류되는것은 싸고 좋은건없다. 이 원칙만 지키면 억울한 일을 피할수 있을듯합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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집을 전세로 구할때 꼭 확인해야하는 항목?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 단계별로 정리해드리겠습니다.1. 계약 전 필수 확인 서류먼저 등기부등본을 통해 갑구(소유권, 가압류 등)와 을구(근저당권 등)를 확인하십시오. 근저당권 설정 금액과 내 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘는다면 이른바 '깡통전세' 위험이 높으므로 지양해야 합니다. 또한, 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 임대인의 체납으로 인해 집이 공매로 넘어갈 리스크가 없는지 반드시 체크하겠습니다.2. 계약서상 필수 특약 사항계약서 작성 시 다음 문구를 반드시 포함하여 법적 보호막을 치는 것이 중요합니다.임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 대해 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. (위반 시 계약 해지 및 위약금 지급)임대인은 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다.임대인이 잔금 전 소유자를 변경할 경우 임차인에게 즉시 통지한다.3. 잔금 날 당일 행동 요령잔금을 치르기 직전 다시 한번 등기부등본을 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하십시오. 입주와 동시에 확정일자 부여 및 전입신고를 마쳐 대항력을 확보해야 합니다. 이는 주택임대차보호법상 제3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.정리하자면, 등기부등본상 선순위 채권 확인과 전세보증보험 가입 가능 여부가 이번 계약의 핵심입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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원룸 묵시적 갱신되면 어떻게 해야 하나요?ㅠㅠ
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다..질문자님은 주택임대차보호법 제6조에 따라 만기 2개월 전까지 통지하지 않았으므로 묵시적 갱신이 된 상태입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있지만, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.질문에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.월세 납부 기준일은 2월 26일이 아닌 해지 통보를 한 1월 4일이 기준입니다. 따라서 1월 4일에 문자를 보내 임대인이 확인했다면, 3개월 뒤인 4월 4일에 계약 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 4월 4일까지만 월세와 관리비를 부담하면 되는 것이지 5월 26일까지 낼 필요는 없습니다.계약 해지 효력이 발생하는 4월 4일 이후에는 보증금을 반환받고 즉시 퇴실하시면 됩니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지권을 행사한 것이므로, 새로운 세입자를 구해야 할 의무나 중개보수(복비)를 부담할 책임도 없을것 같습니다.간혹 임대인이 3개월치 월세를 선불로 요구하거나 복비를 떠넘기려 할 수 있으므로, 해지 통보 문자 메시지나 통화 녹음을 반드시 보관하시고 퇴거일 2주 전쯤 보증금 반환 확답을 미리 받아두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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분양아파트 계약해지 관련해서 급해서 질문드려요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주상복합 분양 계약 과정에서 조망권 관련 허위 설명으로 인해 큰 상심과 불안을 느끼고 계시는군요. 현재 가계약금과 발코니 확장비 일부만 납부된 초기 단계이므로, 빠르게 대처하면 손실을 최소화하거나 전액 반환받을 가능성이 충분합니다. 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 계약 성립 여부와 효력인감도장을 찍지 않았더라도 서명(싸인)을 하고 가계약금을 입금했다면 법적으로 계약은 성립된 것으로 봅니다. 우리 법원은 계약의 본질적 내용(동·호수, 금액, 잔금 일정 등)에 대한 의사 합치가 있었다면 계약서 형식과 관계없이 유효하다고 판단합니다. 따라서 현재는 계약이 체결된 상태에서 해지를 다투는 상황입니다.2. 허위·과장 광고에 따른 계약 취소 가능성가장 중요한 쟁점은 조망권 및 일조권에 대한 기망(속임수)입니다.기망 행위: 분양 상담사가 강 뷰가 다 보인다. 앞 건물이 몇 층인지 모른다고 했으나 실제로 49층 건물이 계획되어 있다면, 이는 신의성실의 의무를 저버린 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.입증 자료: 당시 상담사의 발언을 증명할 녹취, 문자 메시지, 혹은 강뷰 보장 등이 적힌 홍보물이 있다면 소송에서 매우 유리합니다.3. 변호사 수임료 및 예상 비용수임료: 통상적으로 민사 1심 기준 300만 원~550만 원(부가세 별도) 선에서 형성되며, 반환받는 금액의 5~10% 정도의 성공보수가 추가될 수 있습니다.경제성 판단: 현재 투입된 금액이 520만 원 내외라면, 소송 비용이 실익보다 클 수 있습니다. 따라서 소송보다는 내용증명을 통한 압박 및 합의를 보시는편이 합리적으로 보입니다.4. 최악의 경우 손실 범위만약 본사 법무팀에서 끝까지 해지를 거부하고 질문자님의 귀책으로 계약이 해제된다면, 이미 납부한 520만 원(가계약금+확장비 10%)은 위약금 명목으로 몰수될 가능성이 높습니다. 하지만 중도금을 납입하기 전이므로 추가적인 위약금을 더 내야 할 의무는 없습니다.분양 사무실의 도와주겠다는 말은 시간 끌기용일 가능성이 높습니다. 지금 즉시 상담사와의 대화 녹취록을 정리하시고, 변호사 명의의 공식 내용증명을 한 번 더 발송하여 허위 사실 고지로 인한 계약 무효 및 부당이득 반환을 강력히 압박하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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