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전세퇴거와 매매가 같은날 이뤄어질 때 질문 있습니다~
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.전세 퇴거와 매매 잔금이 동시에 이루어지는 이른바 '동시이행' 현장은 실무에서 매우 빈번하게 발생하지만, 자금의 흐름이 엉키면 큰 혼란이 생길 수 있는 예민한 과정입니다. 세입자 입장에서 소중한 보증금을 안전하게 지키면서 깔끔하게 퇴거하기 위해 반드시 체크해야 할 사항을 정리해드리겠습니다.말씀하신 자금 흐름 순서는 대체로 맞지만, 현장에서는 신규 매수인의 대출 실행이라는 변수가 있어 조금 더 세밀한 확인이 필요합니다.1. 자금 흐름의 실무적 메커니즘보통 매수인이 대출을 받는 경우, 은행은 잔금일에 매수인의 통장을 거치지 않고 직접 매도인(현 집주인)의 계좌로 대출금을 송금하는 경우가 많습니다.1단계: 매수인 측 대출 실행 및 잔금 송금 (매수인 → 현 집주인)2단계: 현 집주인의 보증금 반환 (현 집주인 → 세입자)3단계: 세입자의 입금 확인 및 영수증 전달 (또는 문자 확인)4단계: 세입자의 키 반납 및 짐 빼기 (퇴거)5단계: 매수인 측 법무사의 소유권 이전 등기 접수2. 세입자가 반드시 지켜야 할 '제1원칙'질문자님께서 언급하신 대로 '입금 확인 후 전출(또는 키 전달)'은 절대 타협할 수 없는 제1원칙입니다.보증금은 '동시이행' 관계입니다: 법적으로 임차인의 목적물 반환(퇴거 및 키 인도)과 임대인의 보증금 반환은 동시에 이루어져야 합니다. 따라서 통장에 보증금 전액이 찍힌 것을 확인하기 전까지는 절대로 비밀번호를 알려주거나 전출(주소 이전)을 해서는 안 됩니다.전출 시점: 당일 보증금을 받자마자 이사 갈 집으로 전입신고를 하셔도 무방합니다. 다만, 보증금을 받기 전날이나 당일 아침에 미리 전출을 하는 행위는 본인의 대항력을 스스로 포기하는 아주 위험한 행동이므로 주의하세요.3. 실무상 주의해야 할 핵심 포인트첫째, 자금 이체 한도 확인입니다.현 집주인이 본인 자금과 매수인에게 받은 돈을 합쳐서 보내줄 때, 1일 이체 한도에 걸려 송금이 지연되는 경우가 종종 발생합니다. 현 집주인에게 미리 연락하여 잔금일 이체 한도를 충분히 증액해 두었는지 확답을 받아두는 것이 좋습니다.둘째, 관리비 및 장기수선충당금 정산입니다.이사 당일 오전까지의 관리비를 정산하고, 그동안 납부했던 장기수선충당금을 현 집주인으로부터 반드시 돌려받아야 합니다. 이 금액은 매수인에게 받는 것이 아니라 '현 집주인'과 정산하는 항목임을 명확히 하세요.셋째, 가전/가구 및 시설물 확인입니다.퇴거 시점에 집 상태를 두고 매수인이 이의를 제기하면 집주인이 보증금 반환을 지연시킬 빌미가 될 수 있습니다. 미리 집 내부 사진을 찍어두고, 파손된 부분이 있다면 사전에 고지하여 당일 불필요한 실랑이를 방지해야 합니다.가장 좋은 방법은 잔금 당일, 현 집주인, 매수인, 공인중개사, 그리고 매수인 측 법무사가 한자리에 모인 상황에서 업무를 처리하는 것입니다. 법무사가 대출 실행을 확인하고 서류를 검토하는 시점에 보증금 입금을 요청하시면 가장 안전합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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부동산 청약에 당첨되었는데 돈이 없으면 포기를 할 수밖에 없는건가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.청약 당첨이라는 큰 기회를 잡으셨는데, 자금 마련이라는 현실적인 벽에 부딪혀 얼마나 고민이 깊으실지 충분히 공감이 갑니다. 대출 규제로 인해 당첨 이후의 자금 계획이 막막하게 느껴지는 것은 당연한 현상입니다.결론부터 말씀드리면, 당장 현금이 부족하다고 해서 무조건 포기해야 하는 것은 아니지만, 100% 대출은 현실적으로 불가능에 가깝습니다.그리고, 당첨된 아파트가 안전마진과 투자가치가 있는지 확인이 첫번째 입니다.현재 상황에서 고려해야 할 핵심 리스크와 실무적인 대응 방안을 정리해드리겠습니다.1. 자금 조달의 현실: 100% 대출이 어려운 이유대한민국 부동산 시장에서 주택담보대출비율(LTV) 규제는 매우 엄격하게 작동합니다. 현재 규제 지역 여부나 생애 최초 구매 여부에 따라 차이는 있지만, 보통 LTV 50%~80% 수준이 한계입니다. 나머지 20% 이상의 자금과 취득세 등 부대비용은 본인의 자본으로 충당해야 합니다.또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. 이는 본인의 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액을 따지는 지표로, 대출 한도가 본인의 소득 수준에 묶이게 됩니다. 따라서 소득 증빙이 부족하거나 기존 대출이 많다면 은행에서 빌릴 수 있는 금액은 더 줄어들 수밖에 없습니다.2. 청약 포기 시 발생하는 불이익자금이 부족해 계약을 포기하게 될 경우, 단순히 기회를 놓치는 것 이상의 타격이 있습니다.재당첨 제한: 당첨된 지역과 주택 유형에 따라 향후 최장 10년간 다른 청약에 당첨될 수 없는 페널티가 부여됩니다.청약통장 효력 상실: 당첨된 순간 해당 청약통장은 효력을 다하게 됩니다. 포기하더라도 다시 사용할 수 없으며 신규 가입 후 가점 쌓기를 처음부터 다시 시작해야 합니다.3. 자금이 부족할 때 검토할 수 있는 실무적 대안포기하기 전, 다음과 같은 단계별 자금 확보 전략을 면밀히 검토해 보시기 바랍니다.계약금 마련이 최우선: 분양가의 10~20% 수준인 계약금은 대출이 거의 불가능하므로 반드시 본인 자산이나 신용대출 등을 통해 해결해야 합니다. 계약금만 납부하면 중도금 대출 단계로 넘어갈 시간을 벌 수 있습니다.중도금 대출과 연체 활용: 대부분의 분양 단지는 중도금 집단대출(보통 60%)을 시행합니다. 만약 중도금 일부가 부족하다면, 중도금 연체를 활용하는 방법도 있습니다. 연체 이자가 발생하지만 계약 해지 전까지 버티며 자금을 마련하는 시간을 버는 전략입니다.전세 보증금 활용(거주의무 확인): 입주 시점에 잔금이 부족하다면 실입주 대신 전세를 놓아 보증금으로 잔금을 치르는 방식이 가능합니다. 다만, 해당 단지에 실거주의무가 부여되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 최근 법 개정으로 실거주의무가 유예된 경우가 많으나, 개별 단지마다 적용 시점이 다를 수 있습니다.4. 주의해야 할 변수와 리스크향후 금리 변동 추이와 입주 시점의 KB시세를 주목해야 합니다. 대출은 분양가가 아닌 입주 시점의 감정가를 기준으로 실행되는데, 만약 부동산 경기가 악화되어 시세가 분양가보다 낮아지거나 비슷해지면 예상했던 대출 한도가 나오지 않아 자금 계획이 완전히 무너질 수 있습니다.무작정 포기를 결정하시기보다는, 가장 먼저 해당 단지의 공고문을 다시 살펴보고 '실거주의무' 여부와 '중도금 대출 조건'을 확인하신 뒤 가용할 수 있는 신용대출 한도를 파악해 보시기 바랍니다.계약금 납부 이후에는 분양권 전매나 전세 활용 등 다양한 출구 전략이 생길 수 있으므로, 전문가와 함께 상세한 자금 흐름표를 작성해 보시는 것을 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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공동명의를 구분 등기로 바꾸게 되면 아파트가 각기 나오게 되나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 일반적인 아파트 한 채를 공동명의에서 구분등기로 바꾼다고 해서 아파트가 두 채가 되는 것은 불가능합니다.구분등기는 빌라나 아파트처럼 물리적으로 분리된 공간에 독립된 소유권을 부여하는 개념입니다. 한 채의 아파트는 물리적으로 하나이기 때문에, 이를 등기부상 쪼개어 각각 독립된 아파트로 만들 수 없습니다. 따라서 등기를 법인과 개인으로 나눈다 해도, 이는 소유권의 지분(예: 50%씩)을 나누는 공유지분 등기일 뿐이며 주택 수는 여전히 1채로 간주됩니다.만약 아파트가 아닌 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택(빌라)으로 전환하여 각 층·호수별로 구분등기를 한다면 각각의 주택이 될 수 있습니다. 하지만 이미 지어진 아파트는 구조적으로 분할이 불가능하므로, 명의를 쪼개도 각각의 아파트를 가질 수는 없습니다.결국 질문하신 방법으로는 주택 수를 늘리거나 별도의 아파트를 생성할 수 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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단독주택 재건축시 미리 수익성을 검증할 수 있는 사이트가 있을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.1. 수익성 및 가설계를 검증할 수 있는 추천 사이트현장에 나가기 전, 인공지능(AI) 기반의 시뮬레이션을 통해 건축 가능 규모와 수익성을 즉시 확인할 수 있는 곳들입니다.랜드북 (Landbook): 가장 추천하는 사이트입니다. 주소를 입력하면 해당 토지의 법정 용적률과 건폐율을 바탕으로 최대 몇 층까지 지을 수 있는지, 예상 건축비와 분양 수익(또는 임대 수익)을 AI 가설계 형태로 보여줍니다.밸류맵 (ValueMap): 주변의 실제 실거래가 데이터를 확인하기에 가장 좋습니다. 비슷한 평수의 단독주택이 최근 얼마에 팔렸고, 신축 빌딩이나 상가주택의 임대 시세가 어떠한지 비교 분석하여 수익률의 기초 자료를 확보할 수 있습니다.디스코 (DISCO): 토지대장, 건축물대장을 일일이 뗄 필요 없이 토지의 용도(제1종, 2종 등)와 규제 사항을 한눈에 보기 편하며, 최근 상업용 부동산 거래 사례를 수집하기 좋습니다.플렉스 (Plax): 규모 검토와 함께 신축 시 발생할 수 있는 일조권 사선 제한 등을 입체적으로 확인하고 싶을 때 유용합니다.2. 수익성 검토 시 반드시 따져봐야 할 3요소35년 된 노후 주택의 경우, 단순히 '고치는 것'과 '부수고 새로 짓는 것'의 기회비용을 계산해야 합니다.용도지역 확인 (가장 중요): 대로변이라면 제3종 일반주거지역이나 준주거지역일 가능성이 큽니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 높이가 달라지므로, 용적률 혜택을 최대로 받을 수 있는 신축이 리모델링보다 수익성이 월등히 높을 수 있습니다.건축비 vs 임대료 수익률: 최근 공사비가 평당 800~1,000만 원 선까지 올랐습니다. 60평 대지에 연면적 120~150평 규모로 신축할 경우, 투입되는 총 원가(건축비+금융비용) 대비 주변 상가/사무실 임대료가 최소 연 4~5% 수익률을 맞출 수 있는지 검토해야 합니다.주차장 및 일조권: 대로변 필지는 일조권 제한을 덜 받을 확률이 높아 고층 설계에 유리하지만, 주차대수 산정에 따라 1층 상가 면적이 줄어들 수 있으므로 이를 설계 시뮬레이션으로 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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이번 이재명정부 부동산정책은 어떤거죠?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.수도권과 서울의 집값 상승으로 인한 박탈감과 우려에 깊이 공감합니다. 1. 이재명 정부 부동산 정책의 핵심: 공급 확대와 초강력 규제의 병행이재명 정부는 이전 정부의 과오를 되풀이하지 않기 위해 세금보다는 공급 을 내세우면서도, 동시에 투기 수요를 차단하기 위한 역대급 대출 및 거래 규제를 시행하고 있습니다.주택 공급 정책: 2030년까지 수도권에 135만 가구 공급(연간 27만 가구)을 목표로 하며, LH 중심의 공영개발과 재개발·재건축 용적률 완화를 추진하고 있습니다.10·15 주택시장 안정화 대책 (핵심 규제): 서울 전역 및 경기 핵심 지역을 규제지역으로 묶고, LTV(주택담보대출비율)를 최대 40%까지 강화했습니다. 특히 15억 원 초과 주택은 대출 한도를 더욱 옥죄어 현금 부자가 아니면 집을 사기 어렵게 만들었습니다.토지거래허가제 확대:서울 주요 지역에 실거주 의무(2년)를 부과하여 갭투자를 원천 봉쇄하는 초강수를 두고 있습니다.2. 향후 정책 전망 및 리스크대출 규제 강화 유지: 현재 가계부채 관리와 집값 억제를 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 더욱 까다로워질 전망입니다. 실수요자라 하더라도 대출을 통한 자금 조달은 이전보다 훨씬 힘들어질 것입니다.공급 시차의 함정: 정부가 발표한 135만 가구 공급은 실제 입주까지 최소 5~10년이 소요됩니다. 2026년 현재 서울 신축 입주 물량은 평년 대비 30% 이상 감소한 상태라, 단기적인 수급 불균형에 따른 가격 상승 압력은 여전할 것으로 보입니다.추가 대책 예고: 집값이 잡히지 않을 경우, 정부는 부동산 불법행위 단속 기구 설치 및 보유세 강화 등 추가적인 수요 억제책을 내놓을 가능성이 큽니다.현재는 정부의 강력한 대출 규제와 공급 부족이 정면으로 충돌하는 혼란기입니다. 무리한 '영끌'보다는 정부의 공공분양 청약 기회를 예의주시하시되, 3기 신도시 등 실제 입주가 가시화되는 시점의 매수 타이밍을 노리는 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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베트남 vs 필리핀 두 국가들중에 서민들이 살기에 어느국가가 더 발전된것같습니까?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서민의 실무적 삶의 질을 기준으로 본다면 **베트남**이 필리핀보다 더 발전된 기반을 갖추고 있습니다.**베트남**은 강력한 제조업 중심의 성장으로 1인당 GDP와 구매력 평가 지표에서 이미 필리핀을 추월했습니다. 특히 국가 주도의 교육과 보건 투자가 이루어져 인간개발지수(HDI)가 높고, 총기가 규제되는 사회주의 체제 특성상 **치안**이 매우 안정적입니다. 서민들이 밤낮으로 안심하고 경제 활동을 할 수 있다는 점은 큰 강점입니다.반면 **필리핀**은 언론의 자유와 민주주의 지수는 높으나, 고질적인 가문 정치와 부패, 그리고 치안 불안이 서민의 안전을 위협합니다. 결론적으로 **경제적 자산 형성의 기회와 신변 안전**을 우선한다면 베트남이, 정치적 자유와 영어 소통 환경을 중시한다면 필리핀이 유리합니다. 하지만 종합적인 국가 발전도와 서민의 안정적 삶이라는 측면에서는 현재 **베트남**의 판정승이라 할 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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부모님 명의 오피스텔 전세계약시 문의사항
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부모님께서는 자녀의 주거 안정을 돕고 싶으신 마음이 크시겠지만, 세무적으로는 '시세보다 저렴한 임대차 거래'가 증여로 간주될 수 있어 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.결론부터 말씀드리면, 현재 시세보다 낮은 보증금으로 계약하더라도 증여세 과세 대상이 되는 기준 금액이 정해져 있으므로, 그 범위를 초과하지 않는다면 당장 불이익을 걱정하지 않으셔도 됩니다.1. 가족 간 저가 임대차와 증여세 리스크현행 상속세 및 증여세법 제42조의2(법인의 조직재편 등에 따른 이익의 증여) 및 관련 시행령에 따르면, 타인의 재산을 무상으로 사용하거나 시가보다 낮은 대가를 지불하고 사용하는 경우 그 이익을 증여로 봅니다.증여세 과세 기준: 시가와 실제 지급하는 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나, 그 차액이 연간 1,000만 원 이상인 경우에만 증여세가 부과됩니다.이익의 계산 방식: 일반적으로 보증금의 차액에 대해 법정 이자율(현행 연 4.6%)을 곱하여 계산합니다.질문자님의 경우, 이전 세입자와 동일한 보증금으로 들어간다면 현재 형성된 시세와의 차액이 발생할 것입니다. 만약 그 차액에 4.6%를 곱한 금액이 연간 1,000만 원 미만이라면 세무상 증여 이슈에서 비교적 자유롭습니다.2. 적정 보증금 산정을 위한 시뮬레이션예를 들어, 현재 시세가 보증금 5억 원인데 질문자님이 3억 원에 입주하신다고 가정해 보겠습니다.보증금 차액: 2억 원증여 이익 계산: 2억 원 × 4.6% = 연간 920만 원이 경우 연간 이익이 1,000만 원 미만이므로 증여세 과세 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 하지만 시세 차이가 이보다 더 크거나 이자율 변동이 있다면 기준을 초과할 수 있으니 현재 시세(KB시세 또는 인근 실거래가)를 정확히 파악하는 것이 우선입니다.3. 실질 과세 원칙과 주의사항세무 당국은 가족 간 거래를 '특수관계인 간 부당행위계산 부인'의 관점에서 엄격하게 바라봅니다. 따라서 형식적인 계약에 그치지 않고 실제 거래의 객관성을 확보해야 합니다.실제 자금 송금: 보증금과 월세(반전세인 경우)는 반드시 질문자님의 계좌에서 부모님 계좌로 직접 송금하고 기록을 남겨야 합니다.계약서 작성 및 확정일자: 일반적인 거래와 동일하게 공인중개사를 통하거나 직접 작성하더라도 표준임대차계약서를 사용하고 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이는 단순 점유가 아닌 실제 임대차 관계임을 증명하는 근거가 됩니다.부모님의 종합소득세: 부모님께서는 시세보다 낮은 임대료를 받으시더라도, 추후 세무 신고 시 '부당행위계산 부인' 규정에 따라 시가를 기준으로 임대소득세가 재계산되어 부과될 수 있다는 점을 인지하셔야 합니다.현재 계획하신 보증금 수준이 주변 유사 평형의 급매물이나 하단 시세와 비교했을 때 차액의 4.6%가 1,000만 원을 넘지 않는지 먼저 계산해 보시기 바랍니다.추가로, 부모님께서 해당 오피스텔 외에 다른 주택을 보유하고 계신지 여부에 따라 부모님의 임대소득세 비중이 달라질 수 있으니 이 부분도 함께 체크해 보시는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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원룸 구하는 것에 대해서 질문이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.질문자님 위에 질문에 답변을 드렸으니 참고하시면 될듯하며, 추가적으로 내용을 정리해드리겠씁니다.1. 신뢰할 수 있는 매물 검색 채널가장 먼저 집에서 편하게 매물을 확인하실 때는 네이버부동산을 기본으로 활용하시길 권합니다.네이버부동산: 허위 매물이 상대적으로 적고, 실제 중개사들이 등록하는 매물이 많아 신뢰도가 높습니다.다방·직방: 인터페이스가 편리하여 매물 사진을 보기 좋지만, 시세보다 지나치게 저렴하고 조건이 좋은 매물은 허위 매물일 가능성이 있으니 방문 전 반드시 유선으로 확인해야 합니다.피터팬의 좋은방 구하기: 중개 수수료를 아끼기 위한 직거래가 활발하지만, 법적 보호를 위해 가급적 공인중개사를 통한 계약을 권장합니다.2. 적정 보증금과 월세 설정 기준보증금과 월세는 단순히 '싼 곳'이 좋은 것이 아니라, 본인의 자산 안전성과 월 소득에 맞춰야 합니다.월세 기준: 본인 월 실수령액의 20%에서 25%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 예를 들어 월 200만 원을 번다면 관리비를 포함해 50만 원 이하의 방을 찾는 것이 저축과 생활 면에서 효율적입니다.보증금 기준: 보증금이 너무 적으면 월세 부담이 커지고, 너무 많으면 나중에 돌려받지 못할 위험(역전세)이 생깁니다. 보통 500만 원에서 1,000만 원 사이의 매물이 가장 흔하며, 만약 전세로 가신다면 반드시 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 확인해야 합니다.3. 보증금이 싼 곳의 위험성월세나 보증금이 시세보다 지나치게 싼 곳은 법적 혹은 물리적 하자가 있을 가능성이 높습니다.근린생활시설(근생): 서류상 주택이 아닌 상가인 경우 전입신고가 어렵거나 전세자금대출이 불가할 수 있습니다.불법 개조(방 쪼개기): 한 개의 호실을 여러 개로 나눈 경우 소음에 취약하고 화재 시 위험하며, 나중에 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다.4. 자취 실무 조언집을 계약하기 전, 반드시 다음의 검증 절차를 거치시기 바랍니다.등기부등본 확인: 계약 직전 등기부등본을 발급받아 근저당(대출)이 집값의 70%를 넘지 않는지 확인하십시오. 을구에 가압류나 압류가 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다.대항력 확보: 이사 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받는 것은 생명과도 같습니다. 이는 내 보증금을 법적으로 지키는 최소한의 방패입니다.관리비 세부항목: 월세 외에 관리비에 포함된 내역(수도, 인터넷, 청소비 등)을 명확히 확인하여 예상치 못한 지출을 막으셔야 합니다.처음이라 막막하시겠지만, 원칙을 지키면 안전한 집을 구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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원룸 자취에 대해서 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.첫 자취를 앞두고 예산 계획을 세우는 것은 가장 중요하면서도 현실적인 고민입니다. 질문자님의 소득 수준과 직주 근접의 효율성을 고려하여 정리해보겠습니다.1. 연봉 2700만 원 기준 적정 월세 범위연봉 2700만 원의 월 실수령액은 약 203만 원 내외입니다. 사회초년생의 안정적인 자산 형성을 위해서는 주거비가 소득의 20%를 넘지 않는 것이 가장 바람직합니다.권장 월세 범위: 관리비를 포함하여 월 40만 원에서 50만 원 사이가 가장 적당합니다. 월세 40만 원대라면 저축 여력을 확보하면서도 최소한의 주거 질을 유지할 수 있는 마지노선입니다.지출 구조: 월세와 공과금으로 약 50만 원을 지출하더라도 생활비 80만 원, 저축 70만 원 이상의 구조를 만들 수 있어 미래를 위한 종잣돈 마련이 가능해집니다.2. 직주 근접과 거주지 선택의 효율성자취의 목적이 직주 근접이라면 단순히 월세 금액만 보기보다 교통비와 시간의 기회비용을 반드시 계산해야 합니다.시간의 가치: 회사와 가까워질수록 월세는 비싸지지만, 매달 나가는 교통비 약 10만 원과 하루 2시간 이상의 통근 시간을 아낄 수 있습니다. 만약 회사 근처 월세가 10만 원 더 비싸더라도 도보나 자전거 통근이 가능하다면, 그것이 훨씬 효율적인 선택입니다.청년 전세자금대출 활용: 월세로 나가는 돈이 아깝다면 청년 버팀목 전세대출이나 청년 맞춤형 전세대출을 적극적으로 알아보시기 바랍니다. 연 2%대의 낮은 금리로 대출을 받는다면, 월 이자 비용을 10~20만 원대로 낮추면서 훨씬 쾌적한 집에서 거주할 수 있습니다.3. 실무적 조언집을 보러 다닐 때 반드시 다음의 사항을 체크하십시오.관리비 세부 항목: 월세가 저렴하더라도 관리비에 무엇이 포함되는지(인터넷, 수도, 전기 등) 반드시 확인해야 합니다. 배보다 배꼽이 큰 상황을 방지하기 위함입니다.근린생활시설 여부 확인: 외관은 원룸인데 서류상 근린생활시설(상가)인 경우가 있습니다. 이 경우 전세대출이 불가할수있고, 전입신고 시 법적 보호를 받기 어려울 수도 있습니다. 건축물대장을 꼭 확인하시기 바랍니다.질문자님의 현재 직장 위치를 고려하셔서 최적의 선택을 하시길 응원하겠습니다 ^^*
경제 / 부동산
26.01.04
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아파트 양도세 계산 질문 15억매수 25억 매도
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.질문자님께서는 25억 원에 아파트를 매도하셨으므로, 비과세 기준인 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 세금을 내시게 됩니다. 특히 7년을 보유하고 그중 6년을 실제 거주하셨기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 매우 크게 받게 되어 세 부담이 대폭 줄어듭니다.양도소득세 상세 계산 과정먼저 전체 시세 차익인 10억 원 중에서 과세 대상이 되는 차익을 산출해야 합니다. 전체 매매가 25억 원 중 비과세 구간인 12억 원을 제외한 비율을 곱하면, 실제 세금을 매기는 기준이 되는 과세 대상 양도차익은 5억 2,000만 원이 됩니다.여기에 가장 중요한 장기보유특별공제를 적용합니다. 질문자님은 7년 보유로 28%, 6년 거주로 24%를 적용받아 총 52%의 공제를 받습니다. 과세 대상 차익 5억 2,000만 원에서 52%인 2억 7,040만 원을 깎아주는 것입니다.결과적으로 공제를 모두 뺀 양도소득금액은 2억 4,960만 원이 됩니다. 여기서 기본공제 250만 원을 차감한 금액에 대해 소득세율 38%를 적용하면, 최종적으로 납부하실 양도소득세는 약 7,450만 원 정도가 산출됩니다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세 약 745만 원이 추가됩니다.따라서 질문자님이 최종적으로 납부하실 세금 합계액은 약 8,195만 원 내외가 될 것으로 예상됩니다.실무 주의사항취득 시 지불한 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 그리고 거주 중 지출한 발코니 확장비나 샷시 교체비 등의 영수증이 있다면 필요경비로 인정받아 세금을 더 줄일 수 있습니다. 위 계산은 경비 증빙이 전혀 없다는 가정하에 계산된 것이므로 실제로는 이보다 적게 나올 가능성이 큽니다.또한 반드시 확인하셔야 할 점은 양도 당시 다른 주택이나 분양권이 없어야 한다는 것입니다. 만약 일시적 2주택 상황이거나 다른 주택이 있다면 위 계산법은 적용되지 않으며 세액이 크게 달라질 수 있습니다.홈택스 모의계산 한번 해보시길 추천드립니다. 국세청 홈택스 - 세금신고 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산
경제 / 부동산
26.01.03
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