단독주택 재건축시 미리 수익성을 검증할 수 있는 사이트가 있을까요?
대략 60여평 되는 대로변의 35년도 더 된 단독주택인데
이를 재건축 하거나 리모델링을 할 때에
수익성 검토를 어떤 방식으로 하면 좋을까요?
이런 것을 해주는 사이트도 있나요?
대략 60여평 되는 대로변의 35년도 더 된 단독주택인데
이를 재건축 하거나 리모델링을 할 때에
수익성 검토를 어떤 방식으로 하면 좋을까요?
이런 것을 해주는 사이트도 있나요?
===> 부동산 투자분석 플랫폼이나 건축비, 분양가 시물레이션 제공 사이트가 일부 존재하지만 단독주택 재건축은 개별상황에 따라 달라서 전문 건축사무소나 부동산 컨설팅업체에 의뢰하여 산정해보시는 것이 적절합니ㅏㄷ.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
자동으로 풀어서 계산해 주는 공짜 사이트는 거의 없고 보통은 직접 엑셀로 계산하거나 일부 컨설팅, ai 분석 서비스를 이용하는 방식입니다.
보통 재건축 및 리모델링 카페 들어가서 다른 사람들이 계산해 놓은 것을 참조를 많이 하는 편이니 카페를 이용해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
인근 비슷한 입지와 평형의 부동산의 시세를 참조를 하는 것이 좋고, 또한 단독주택의 경우 감정평가를 받아서 시세를 아는 것이 좋습니다. 가장 정확한 방법은 감정평가를 실시를 하는 것이고 또한 벨류맵 같은 사이트에서 비슷한 인근 부동산 시세를 참조를 하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
1. 수익성 및 가설계를 검증할 수 있는 추천 사이트
현장에 나가기 전, 인공지능(AI) 기반의 시뮬레이션을 통해 건축 가능 규모와 수익성을 즉시 확인할 수 있는 곳들입니다.
랜드북 (Landbook): 가장 추천하는 사이트입니다. 주소를 입력하면 해당 토지의 법정 용적률과 건폐율을 바탕으로 최대 몇 층까지 지을 수 있는지, 예상 건축비와 분양 수익(또는 임대 수익)을 AI 가설계 형태로 보여줍니다.
밸류맵 (ValueMap): 주변의 실제 실거래가 데이터를 확인하기에 가장 좋습니다. 비슷한 평수의 단독주택이 최근 얼마에 팔렸고, 신축 빌딩이나 상가주택의 임대 시세가 어떠한지 비교 분석하여 수익률의 기초 자료를 확보할 수 있습니다.
디스코 (DISCO): 토지대장, 건축물대장을 일일이 뗄 필요 없이 토지의 용도(제1종, 2종 등)와 규제 사항을 한눈에 보기 편하며, 최근 상업용 부동산 거래 사례를 수집하기 좋습니다.
플렉스 (Plax): 규모 검토와 함께 신축 시 발생할 수 있는 일조권 사선 제한 등을 입체적으로 확인하고 싶을 때 유용합니다.
2. 수익성 검토 시 반드시 따져봐야 할 3요소
35년 된 노후 주택의 경우, 단순히 '고치는 것'과 '부수고 새로 짓는 것'의 기회비용을 계산해야 합니다.
용도지역 확인 (가장 중요): 대로변이라면 제3종 일반주거지역이나 준주거지역일 가능성이 큽니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 높이가 달라지므로, 용적률 혜택을 최대로 받을 수 있는 신축이 리모델링보다 수익성이 월등히 높을 수 있습니다.
건축비 vs 임대료 수익률: 최근 공사비가 평당 800~1,000만 원 선까지 올랐습니다. 60평 대지에 연면적 120~150평 규모로 신축할 경우, 투입되는 총 원가(건축비+금융비용) 대비 주변 상가/사무실 임대료가 최소 연 4~5% 수익률을 맞출 수 있는지 검토해야 합니다.
주차장 및 일조권: 대로변 필지는 일조권 제한을 덜 받을 확률이 높아 고층 설계에 유리하지만, 주차대수 산정에 따라 1층 상가 면적이 줄어들 수 있으므로 이를 설계 시뮬레이션으로 확인해야 합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
AI 가상 설계 사이트로 즉시 확인이 가능합니다. 랜드북 사이트는 주소만 입력하면 AI가 최대층수, 건축 면적, 예상 수익률을 바로 계산해 줍니다. 밸류업 사이트는 주변 건물의 최근 매매가를 확인해 내 건물의 미래 가치를 가늠하기에 좋습니다. 수익성 검통 방향은 35년 된 대로변 60평이면 리모델링보다 상가주택 신축이 땅값을 올리는 데 훤씬 유리합니다. '토지이음' 에서 용도지역을 확인하면 지을 수 있는 높이가 결정이 됩니다. 검토방식은 (예상 임대로- 대출이자)/(건축비+기타비용) 공식을 통해 수익률 4~5% 이상을 목표로 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 수익성은 토지 가치, 용적률, 건폐율 예상 분양가를 기준으로 검토합니다, 서울시 도시 계획포탈, 국토부 토지이용규제정보서비스를 통해 기본 지표 확인이 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재로선 정부/공식 사이트로 자동 산출되는 수익성 검증 플랫폼은 없습니다
,부동산 감정평가사
,정비사업 전담 컨설팅 회사
,설계사/시행사 상담이 필요합니다
초기 설계안 + 사업성 보고서를 받아 보면 훨씬 정확해집니다
일부 업체는 기본적인 온라인 문의하면 사업성 요약을 유료로 제공하기도 합니다