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리모델링 물건 매수 후 입주시점 주담대 전환 관련 질의사항
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.입주시점에 주택담보대출(주담대) 한도가 이주비 대출 총액에 미치지 못할 경우, 그 차액에 대한 상환 책임은 원칙적으로 매수인(조합원)에게 있습니다.리모델링이나 재개발 등 정비사업에서 이주비 대출은 일종의 '임시 대출'이며, 입주 시점에 실행되는 잔금대출(주담대)은 그 시점의 정부 규제(LTV, DSR 등)와 담보 가치(감정가)를 기준으로 새롭게 심사하기 때문입니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 우려하시는 상황은 충분히 발생 가능한 리스크입니다. 대출 전환 시점에 규제가 강화되어 한도가 줄어들거나, 본인의 소득 요건(DSR) 부족으로 대출이 축소된다면 부족한 4억 원에 대한 차액은 본인의 자금으로 직접 상환해야 합니다. 만약 이를 상환하지 못하면 입주가 불가능하거나 연체 이자가 발생하며, 최악의 경우 입주권에 대한 공매 절차가 진행될 수도 있습니다.특히 언급하신 토지거래허가구역(토허제)의 경우, 2025년 10월 이후 계약 건은 2년 실거주 의무가 엄격히 적용될 가능성이 매우 높습니다. 규정상 실거주가 원칙이므로, 대출이 막혔을 때 전세로 전환하여 보증금으로 대출을 갚는 '플랜 B' 자체가 원천 봉쇄될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.결국 이 투자는 입주시점에 *대출이 안 나와도 잔금을 치를 수 있는 추가 현금 동원력"이 있는지에 따라 성패가 갈릴 것입니다. 은행 지점에서 말하는 '문제없을 것'이라는 답변은 현재 기준일 뿐, 수년 뒤의 정책 변화까지 보증하지 않는다는 점을 유념하시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.입주 시점의 시세가 하락하거나 DSR 규제가 강화될 경우를 대비해, 최소 이주비 대출의 20~30% 정도는 예비 자금으로 확보해 두시는 것을 권장합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전세계약체결시 보증보험 관련해서 질문입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개대상물 확인·설명서에 보증보험 가입 여부를 허위로 기재하고 사후 확인을 소홀히 한 것은 공인중개사의 명백한 중개 과실이자 공인중개사법 위반에 해당할 소지가 매우 큽니다.공인중개사는 계약 체결 시 임대차 목적물의 법적 권리관계뿐만 아니라, 임차인의 권리 보호와 직결된 보증보험 가입 여부를 정확히 확인하고 설명할 의무가 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 중개사가 단순히 임대인의 말만 믿고 계약서에 가입으로 체크했다면 이는 확인설명의무 위반입니다. 대법원 판례와 공인중개사법 제25조에 따르면 중개사는 중개대상물의 상태나 권리관계를 조사하여 확인서류를 제시해야 합니다. 특히 계약서에 가입 금액까지 명시했다면, 중개사는 가입 증서(보증서)를 직접 확인하여 임차인에게 제시했어야 합니다.가입 안 한 임대인 잘못이라는 중개사의 주장은 책임 회피에 불과합니다. 만약 임대인이 가입하지 않았다면 중개사는 이를 확인하여 즉시 임차인에게 알리고 계약의 해제나 보완을 조력했어야 할 주의 의무가 있습니다. 이를 방치했다면 향후 보증금 사고 발생 시 중개업무상 과실로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.먼저 해당 중개업소가 가입한 공제조합이나 협회에 민원을 제기하시거나, 관할 구청 부동산정보과에 중개사의 허위 기재 및 확인 의무 소홀로 신고하시기 바랍니다.이러한 행정처분 압박은 중개사가 임대인을 독촉하여 실제 가입을 이끌어내거나 손해에 대해 책임 있는 자세를 보이게 하는 실질적인 방법이 됩니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.중개대상물 확인·설명서 내용과 실제 사실이 다른 경우, 중개사는 업무정지 등 강도 높은 행정 처분의 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
2일 전
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용인 반도체 기업의 이전에 대해서 왜 이슈가 되는 것일까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.용인 반도체 클러스터의 지방 이전 논의가 정치권에서 뜨거운 쟁점이 된 이유는 전력 수급 불균형과 지역 균형 발전이라는 명분이 국가 전략 산업의 효율성 및 인프라 현실과 충돌하고 있기 때문입니다.현재 이 논란은 크게 세 가지 배경에서 시작되었습니다.첫째는 전력 수급 및 기후 에너지 대응 문제입니다. 최근 기후에너지환경부 장관의 발언으로 촉발된 이 이슈의 핵심은, 반도체 생산에 필요한 막대한 전력(약 15GW 예상)을 수도권에서 모두 감당하기 어렵다는 우려입니다. 특히 재생에너지가 풍부한 호남권(새만금 등)에서 생산된 전기를 수도권으로 끌어오기 위한 송전망 구축이 주민 반대 등으로 난항을 겪자, 차라리 공장을 전기가 있는 곳으로 옮기자는 주장이 나온 것입니다.둘째는 정치적 이해관계와 지역 균형 발전입니다. 지방 선거 등을 앞두고 비수도권(특히 전북 지역) 정치권에서 대규모 투자를 유치하여 지역 경제를 살리겠다는 목소리를 높이면서 논란이 확산되었습니다. 반면 경기도와 용인시는 이미 삼성전자가 LH와 부지 분양 계약을 체결했고 보상 절차가 진행 중인 확정된 국책 사업을 흔드는 것은 국가 경쟁력을 해치는 행위라며 강력히 반발하고 있습니다.셋째는 반도체 생태계의 특수성입니다. 전문가들은 반도체 산업이 인력 확보, R&D 센터와의 거리, 기존 소부장(소재·부품·장비) 기업들과의 집적 효과가 핵심이라고 지적합니다. 지방으로 이전할 경우 고급 인력 유치가 어렵고 물류나 용수 확보(팔당댐 등 한강 수계) 등 현실적인 제약이 크다는 점이 이전 반대의 주된 논리입니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 청와대와 정부가 공식적으로 "이전 검토는 없다"고 선을 그은 만큼 대규모 사업 자체가 뒤집힐 가능성은 희박해 보입니다. 다만, 전력망 확충 지연이라는 구조적 리스크는 향후 공장 가동 시점에 큰 변수가 될 수 있으므로, 정부의 송전선로 특별법 통과 여부나 전력 확보 대책을 유심히 살피시는 것이 좋겠습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.이전 논의는 단순한 정쟁을 넘어 한국 반도체 산업의 고질적인 에너지 공급 문제를 드러낸 사건입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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주택 세입자 계약금 지급후 결정 지연관련
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.입금된 소액의 계약금을 해약금으로 간주하여 계약 해제 절차를 밟거나, 최종 기한을 설정해 계약 이행을 독촉하는 것이 해결의 핵심입니다.현재 상황은 민법상 구두 계약도 유효한 계약으로 인정되기에 발생한 문제입니다. 입금된 금액이 비록 소액이라 하더라도, 입주 날짜와 보증금 등에 대한 합의가 있었다면 계약은 성립된 것으로 봅니다. 상대방이 입주 날짜를 확정 짓지 않고 지연시키는 것은 **이행지체**에 해당할 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 먼저 상대방에게 문자나 카톡을 통해 명확한 최종 이행 기한을 통보해야 합니다. "언제까지 입주 여부를 확정하지 않거나 잔금을 치르지 않을 경우, 계약 이행 의사가 없는 것으로 간주하여 계약을 해제하겠다"는 내용을 남기십시오.민법 제565조에 따라 상대방이 스스로 계약을 포기할 경우 귀하는 그 소액의 계약금을 몰취하고 다른 세입자를 구하실 수 있습니다. 다만, 상대방이 계약 유지를 주장하며 날짜만 미룬다면 "언제까지 답변이 없을 시 계약은 파기되며 계약금은 반환하지 않는다"는 의사를 명확히 전달하여 심리적 압박과 법적 근거를 동시에 마련하는 것이 좋습니다.만약 상대방이 막무가내로 계약금 반환을 요구하며 시간을 끈다면, 내용증명을 통해 임대 기회 상실에 따른 손해를 언급하며 강경하게 대응하는 것도 방법입니다.실무적으로는 지금 즉시 확정 기한을 제시하시고, 그 기한이 지나면 바로 다른 임차인을 찾으시는 것이 자산 운용 측면에서 손실을 최소화하는 길입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.추후 분쟁에 대비하여 입금 내역과 입주 날짜를 미룬 대화 기록을 반드시 캡처하여 보관해 두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불하는 것
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.20대 초반에 여자친구를 위해 직접 발 벗고 나서시는 모습이 참 든든하네요. 하지만 부동산 계약은 '법적인 약속'이기 때문에, 돈이 부족한 상황에서는 감정적인 접근보다 정확한 순서와 명분을 가지고 협상하는 것이 중요합니다.질문하신 내용에 대해 현실적인 조언을 드리겠습니다..1. 중도금 제안, 가능한 방법인가요?네, 충분히 가능합니다. 하지만 집주인(임대인)의 동의가 절대적입니다.보통 월세 계약은 [계약금 10% - 잔금 90%] 구조로 가지만, 자금이 부족할 경우 질문자님처럼 **[계약금 - 중도금 - 잔금]**으로 나누어 내겠다고 제안할 수 있습니다.제안 내용: "현재 해외 송금 문제로 자금 확보에 시간이 조금 걸린다. 우선 가용 자금인 320만 원을 중도금조로 먼저 입금하고, 나머지 130만 원은 입주 전(잔금일)까지 입금하겠다"라고 정중히 말씀해 보세요.임대인의 입장: 임대인은 계약금이 다 들어오지 않으면 계약이 파기될까 봐 걱정합니다. 하지만 이미 320만 원이라는 큰 돈을 중도금으로 넣겠다고 하면, 계약 이행 의지가 확실하다고 판단해 편의를 봐줄 가능성이 큽니다.2. 대출은 절대 권하지 않습니다고작 130만 원 정도의 부족분 때문에 1금융권이나 단기 대출을 받는 것은 사회초년생의 신용 점수나 부채 관리 차원에서 매우 비효율적입니다.대안: 대출 대신 임대인에게 **'잔금일 조정'**을 요청하거나, 정 안 된다면 부모님이나 지인에게 잠시 빌려 잔금을 치르는 것이 훨씬 현명합니다. 이 정도 금액 때문에 대출 기록을 남기는 것은 득보다 실이 많습니다.3. 대리 계약 시 반드시 챙겨야 할 서류여자친구분(외국인) 명의로 계약서를 쓰고 질문자님이 대신 서명하시는 상황이라면, 돈 문제보다 **'대리인 서류'**가 완벽해야 나중에 보증금을 지킬 수 있습니다.필수 서류: 여자친구의 위임장, 신분증(외국인등록증 또는 여권) 사본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)가 필요합니다.주의사항: 만약 서류 준비가 어렵다면, 아예 질문자님(한국인) 명의로 계약을 하고 여자친구분이 거주하는 형태(전대차 동의 필요)로 가거나, 중개사에게 외국인 계약 시 필요한 절차를 미리 확인받으세요.💡 실전 대응 가이드내일 중개사님께 연락하실 때 이렇게 말씀해 보세요."중개사님, 외국인 여자친구가 해외에서 송금하는 과정에 시간이 좀 걸려서 계약 당일에 보증금 전액을 맞추기가 조금 빠듯합니다. 우선 제가 가진 320만 원을 먼저 입금하고, 나머지 부족분은 입주 날 잔금과 함께 드려도 될지 임대인분께 확인 부탁드려도 될까요? 계약 이행 의지는 확실합니다!"조심스럽게 조언드리자면, 월세 계약에서 보증금 일부가 늦어지는 것은 흔히 있는 일입니다. 미리 솔직하게 소통만 하신다면 큰 문제 없이 진행될 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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혹시 무경험자가 고시원 운영 하는 것 어떨까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.무경험자가 고시원 운영에 도전하는 것은 사업가 기질이 있다면 좋은 기회가 될 수 있지만, 단순히 편안한 부동산 투자로만 생각하신다면 위험할 수 있습니다.1. 무경험자가 시작하기 전 꼭 알아야 할 점고시원은 집주인이 되는 게 아니라 초소형 숙박업 사장님이 되는 과정입니다.노동 강도: 영상 속 사장님들은 세련되게 운영하는 것 같지만, 실제로는 입실자의 소음 민원 해결, 변기 막힘 수리, 공용 공간 청소 등 손이 많이 가는 업무가 매일 발생합니다.사람 관리: 다양한 성향의 사람들이 좁은 공간에 모여 살기 때문에 입실자 간의 갈등을 조율하는 능력이 매우 중요합니다. 감정 소모가 큰 편입니다.법규와 소방: 가장 무서운 것이 소방 법규입니다. 스프링클러가 제대로 설치되었는지, 소방 완비 증명서 승계가 되는지 모른 채 인수했다가 수천만 원의 공사비를 물게 되는 초보 사장님들이 많습니다.2. 고시원 운영이 좋은 투자가 되는 조건그럼에도 불구하고 고시원을 추천하는 이유는 수익률 때문입니다.현금 흐름: 일반 아파트 월세와 비교할 수 없을 정도로 매달 들어오는 현금이 많습니다. 잘 운영하면 투자금을 2~3년 안에 회수하기도 합니다.가치 상승: 낡고 지저분한 고시원을 인수해 '인테리어'와 '서비스'를 개선하면, 월세를 올릴 수 있고 나중에 다른 사람에게 팔 때 권리금을 더 많이 받을 수 있습니다.3. 실패하지 않기 위한 현실적인 조언무경험자라면 처음부터 건물을 짓거나 큰 매물을 잡기보다, 권리금이 붙어 있는 기존 매물을 인수하는 것부터 시작하는 것이 안전합니다.입지 확인: 주변에 대형 병원, 학원가, 또는 건설 현장처럼 꾸준히 잠만 잘 사람이 필요한 수요층이 있는지 보세요.방 개수의 법칙: 방이 최소 30개는 되어야 총무 월급이나 관리비를 빼고 사장님 손에 쥐는 돈이 유의미해집니다.직접 체험: 인수를 결정하기 전, 해당 고시원에서 며칠간 직접 생활하며 방음 수준이나 입실자들의 분위기를 파악해 보는 것이 가장 확실한 공부입니다.결론적으로, 고시원은 "부동산 공부"뿐만 아니라 "서비스업 경험"을 쌓기에 아주 좋은 사업입니다. 다만, 처음 6개월은 본인이 직접 몸으로 때울 각오를 하셔야 시스템을 잡으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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복비에대해서여주어봅니다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅍㅍㅍㅍ
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.방 계약 만기 시점과 퇴거 시점 사이의 '복비(중개수수료)' 부담 주체 때문에 고민이 많으시군요! 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 계획대로 진행할 경우 복비를 내지 않을 확률이 매우 높습니다.상황을 정리해 드리겠습니다.1. 3월 15일(만기)에 딱 맞춰 나갈 경우보통 만기 2개월 전(늦어도 1월 15일 이전)에 "만기 때 나가겠다"고 통보해야 합니다.지금(1월 11일) 말씀하시면 법적으로 2개월 전 통보 의무를 지킨 것이므로, 3월 15일에 나갈 때 복비는 임대인(집주인)이 냅니다.2. 5월 15일(만기 후 2개월 더 거주)에 나갈 경우질문자님이 궁금해하시는 부분인데, 이 경우는 '묵시적 갱신' 또는 '합의 연장' 상태가 됩니다.묵시적 갱신 상태: 아무 말 없이 1월 15일이 지나면 계약은 자동으로 연장됩니다. 이 상태에서 세입자가 "나갈게요"라고 말하면 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.질문자님의 전략: 지금(1월) 말하고 5월에 나가는 것은 사실상 '계약이 끝난 후 이사 협의'를 하는 셈입니다.복비 부담: 판례와 국토교통부 해석에 따르면, 기존 계약 기간을 다 채우고 나가는 세입자에게는 새로운 세입자를 구하는 복비를 부담시킬 수 없습니다. 5월 15일은 이미 원래 계약 기간(3월 15일)을 넘긴 시점이므로, 복비는 집주인이 내는 것이 원칙입니다.💡 주의해야 할 점 (협의의 기술)확답 받기: 이때 집주인이 "그럼 5월에 나갈 때 복비는 네가 내라"고 조건을 걸 수 있습니다. 법적으로는 안 내도 되지만, 집주인이 보증금을 제때 안 돌려주며 버티면 골치 아파집니다.최선의 방법: 지금 바로 말씀하시고, 5월 15일 퇴거에 대해 집주인의 '동의'를 문자나 카톡으로 남겨두세요. 3월 만기 이후 2개월 연장은 짧은 기간이라 집주인도 새로운 사람 구할 시간을 벌 수 있어 흔쾌히 수락할 가능성이 큽니다.요약하자면: 5월 15일은 원래 계약일(3월 15일) 이후이므로 질문자님이 복비를 낼 의무는 없습니다. 다만, 이사 날짜에 대해 집주인과 미리 기분 좋게 합의만 잘 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
2일 전
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부동산 투자에 대해 알고 싶어요 공부 자료 추천
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 공부는 단순히 기술을 배우는 것이 아니라, '시장의 흐름'과 '자산의 가치'를 판단하는 안목을 기르는 과정입니다. 기초가 전혀 없는 상태에서 가장 효율적으로 지식을 쌓을 수 있는 단계별 로드맵과 자료를 추천해 드리겠습니다.1. 공부 단계 및 추천 공부법처음부터 어려운 경매나 복잡한 세금을 공부하기보다, 부동산과 친숙해지는 '입문 단계'부터 시작하세요.1단계: 기초 용어 및 경제 원리 파악건폐율, 용적률, LTV, DSR 같은 기초 용어 30개 정도를 먼저 숙지하세요.공부법: 경제 신문의 부동산 섹션을 매일 한 면씩 읽으며 모르는 단어를 검색해 보는 습관이 중요합니다.2단계: '일일삼방' (관심 지역 시세 파악)공부법: 매일 본인 거주지나 직장 주변 아파트 3곳의 매매가와 전세가를 부동산 앱(호갱노노, 아실 등)으로 검색해 보세요. 가격 흐름을 눈에 익히는 것이 가장 빠른 공부입니다.3단계: 간접 경험 (도서 및 유튜브)성공한 투자자들의 책을 읽으며 그들의 사고방식과 실패 사례를 배우세요.4단계: 현장 조사 (임장)책이나 유튜브로 본 지역을 실제로 가보세요. '왜 이곳이 비싼지', '살기 편한지'를 직접 느껴보는 것이 진짜 공부입니다.2. 추천 자료 리스트추천 도서 (입문용)《부동산 투자 무작정 따라하기》 (백영록 저): 입지 분석부터 대출, 계약까지 부동산 투자의 전 과정을 순서대로 담은 바이블 같은 책입니다.《운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)》 (정태익 저): 부자의 마인드셋과 부동산의 본질을 아주 쉽게 설명해 줍니다.《아파트값 5차 파동》 (이현철 저): 시장의 상승과 하락 사이클이 어떻게 발생하는지 원리를 이해하는 데 탁월합니다.추천 유튜브 채널부동산 읽어주는 남자: 투자 마인드와 시장을 바라보는 거시적인 관점을 기르기에 좋습니다.부읽남TV: 기초 상식부터 실무적인 팁까지 폭넓은 정보를 제공합니다.월급쟁이부자들TV: 실거주 내 집 마련을 꿈꾸는 직장인들에게 최적화된 채널입니다.💡 한 줄 조언부동산은 '현장에 답이 있다'는 말이 있습니다. 이론 공부에만 너무 매몰되지 마시고, 주말에 가볍게 산책하듯 관심 있는 동네를 걸어보며 부동산 중개업소에 붙은 매물 가격표를 확인하는 것부터 시작해 보세요.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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소형 오피스텔 주택보유수 포함여부가 궁금해요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.세종특별자치시 소재 전용면적 30㎡ 이하 소형 오피스텔의 주택 수 포함 여부는 어떤 세금(취득세, 보유세, 양도세)을 기준으로 하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 1. 취득세 계산 시 (살 때)오피스텔 자체를 살 때: 취득 시점에는 주택이 아닌 '업무시설'로 간주하여 무조건 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 이때는 주택 수에 포함되지 않습니다.다른 주택을 추가로 살 때: 2020년 8월 12일 이후 취득하여 '주택분 재산세'가 과세되고 있는 오피스텔이라면, 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.2. 양도소득세 및 종합부동산세 (보유 및 팔 때)원칙: 실제 사용 용도가 중요합니다. 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다.신축 소형 오피스텔 특례 (중요): 2024년 1월 10일 발표된 대책에 따라, 2024.1.1~2025.12.31 사이 취득(최초 분양 포함)한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억/지방 3억 이하의 소형 신축 오피스텔은 취득세, 종부세, 양도세 계산 시 주택 수에서 제외해주는 혜택이 있습니다. (단, 기존 보유 주택의 비과세 혜택 판단 시에는 주택 수에 포함될 수 있으니 주의가 필요합니다.)3. 청약 시 (아파트 분양 신청 때)무주택 인정: 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로, 주거용으로 사용하고 있더라도 청약 시에는 주택으로 보지 않습니다. 따라서 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트 청약을 할 때는 '무주택자' 자격 유지가 가능합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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서울 아파트 거래량이 다시 상승하고 있는 듯 한데...
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.최근 서울 아파트 거래량이 규제 이후 일시적 소강상태를 벗어나 다시 꿈틀대는 현상은 시장에 '대기 수요'가 여전히 탄탄하다는 사실을 증명합니다. 단순히 거래 숫자만 느는 것이 아니라 시장의 질적인 변화가 동반되고 있습니다.거래량이 다시 회복세를 보이는 구체적인 이유는 다음과 같습니다.1. '금리 인하'에 대한 선반영과 적응실수요자들이 현재의 금리 수준을 '뉴노멀(New Normal)'로 받아들이기 시작했습니다.불확실성 해소: 금리가 추가적으로 급등할 가능성이 낮다는 인식이 퍼지면서, 관망하던 실수요자들이 급매물을 소화하며 시장에 진입하고 있습니다.전세가 상승의 압박: 서울 전셋값이 1년 넘게 지속적으로 오르면서, "차라리 대출 이자를 내고 내 집을 사겠다"는 전세 수요의 매매 전환이 가속화되고 있습니다.2. '신축 공급 부족'에 대한 공포심 (Fearing of Missing Out)공사비 급증으로 인해 서울 내 신규 분양 물량이 급감하면서 '지금 아니면 서울에 내 집 마련이 영영 불가능할 것'이라는 심리가 크게 작용하고 있습니다.신축 프리미엄: 재건축 규제와 공사비 갈등으로 공급이 늦어지자, 입지가 좋은 준신축(5~10년 차) 단지들 위주로 거래가 집중되고 있습니다.3. 규제의 역설: '똘똘한 한 채' 집중화10.15 규제와 같은 대출 규제가 강화될수록 자산가들과 고소득 실수요자들은 '확실한 곳'에 승부를 거는 경향이 있습니다.양극화 심화: 외곽 지역보다는 강남 3구, 마·용·성(마포, 용산, 성동) 등 핵심 입지의 거래가 먼저 살아나며 전체 통계를 견인하고 있습니다. 이는 단순 투기 수요라기보다 자산 가치를 보존하려는 상급지 갈아타기 수요가 핵심 동력임을 보여줍니다.4. 정책 금융의 뒷받침신생아 특례 대출이나 일부 잔행되는 정책 금융 상품들이 9억 원 이하 중저가 단지의 거래를 꾸준히 받쳐주고 있습니다. 서울 외곽(노·도·강 등)에서 거래량이 회복되는 주요 원인 중 하나입니다.💡 전망 및 조언거래량이 늘어난다는 것은 가격이 추가로 상승할 수 있는 '에너지'가 축적되고 있다는 신호입니다. 다만 과거처럼 전 지역이 동시에 오르는 불장이 아니기에 입지별 차별화가 심할 것입니다.실수요자라면: 거래량이 늘어날 때 추격 매수하기보다, 본인이 감당 가능한 원리금 상환 범위를 먼저 계산하시고 전고점 대비 회복률이 낮은 알짜 단지를 선별하는 혜안이 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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