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전세보증보험 가입 후 동생이 추후에 전입신고해도 괜찮나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.동생이름으로 보증보험에 가입한 뒤 동생분이랑 같이 살게 되어 본인이 전입신고한다는 말인가요?계약서 상 계약자 이름과 전세보증보험가입 시 가입자 이름과 같아야합니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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부동산 전세 계약시 확정일자를 받으라고 하는데 확정일자가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항력(전입신고+거주(이사))을 가지고 확정일자를 받으면 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.예를 들어 말소기준권리보다 후순위라면 경매시 대항력있는 소액임차인에 해당하는 경우 낙찰금에서 최우선변제금액을 0순위로 받고 말소기준권리변제 받은 후 등기부상 권리순위대로 배당을 받게됩니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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요즘 부동산 복비는 거래가격의 몇 % 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 거래금액에 따라 요율이 정해져있고부동산은 법정중개보수를 준수하여 받아야합니다. 법정중개보수를 초과하여 받아 적발 될 경우 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 부과해야합니다.중개보수=거래금액× 요율부가세 별도 10%(일반과세자) 4%(간이과세자)
경제 / 부동산
23.04.16
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경매에서 말소기준권리가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리란 저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 말소기준권리로 이 권리보다 선순위의 권리는 낙찰자가 인수하고, 말소기준권리보다 후순위의 권리는 대부분 말소됩니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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부동산 공시지가 산정 기준이 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.표준지공시지가는 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 매년 1월 1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다. 토지 이용상황이나 주변환경조건이 유사하다고 인정되는 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정해 적정가격을 산정합니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다. 표준지공시지가는 전국의 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.가장 중요한 것은 토지가 도로와 접하고 있어야합니다. 도로와 접하지 않는다면 맹지로 가치가 현저하게 떨어집니다. 그리고 직사각형 또는 정사각형으로 반듯한 모양이 좋습니다. 모양이 반듯하면 사람처럼 잘생겼다, 예쁘다 라고도 표현합니다. 그리고 절토나 성토를 많이 하지 않아도 되고 평평한 상태의 토지가 가치를 조금 더해 매도할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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주택임대차보호법 관련 자동연장이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 임대차계약(월세, 전세)을 체결하게 되면 임차인은 주택임대차보호법상 보호를 받게 됩니다. 그리고 계약갱신요구권과 묵시적갱신을 첫 계약 후 2년이 지나서 행사할 수 있습니다. 월세의 경우 1년 단위로 계약하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법 상 1년 미만 또는 1년 계약 후 임차인이 더 거주하기를 원할 경우 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이때는 계약갱신이 아닌 첫 계약을 2년 동안 유지되는 것입니다. 그래서 첫 계약 최대 2년을 계약기간으로 보고 2년 이후 계약갱신 또는 묵시적갱신을 할 수 있습니다. 그리고 총 1회에 한하여 계약갱신요국권을 행사할 수 있습니다.첫 계약(2년)+계약갱신(2년) 총 4년 거주 또는 첫 계약(2년)+묵시적갱신(2년 이든 4년이든 ...)+계약갱신(2년) 묵시적갱신기간에 따라 총 거주 년수 달라집니다. 계약갱신요구권 1회 행사했더라도 임차인은 임대인과 협의하여 계약갱신을 할 수 있습니다. 이때 계약갱신은 이전 계약의 계약갱신이 아닌 새로운 계약으로 계약을 체결해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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시세의 70% 근저당 설정된 주택에 전세 들어가도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 건물을 담보로 대출을 했다면 등기부상 채권최고액을 확인해야 합니다. 등기부상 채권최고액이 이미 70%정도라면 안전하지 안다고 판단됩니다. 보통 대출금(등기부상 채권최고액)+총 보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보증금이 정확하게 얼마인지 모르겠지만 대출금만 70%정도고 전세보증금이 합치면 80%가 넘어갈 수 있다고 보기에 안전하지는 않다고 판단됩니다. 경매시 유찰된다면 유찰될 떄마다 경매가의 20%가 내려가고 서울 또는 수도권의 경우 30%까지 내려갈 수 있습니다.등기부에 근저당권이 있다는 것은 본인이 전세임대차계약 체결 이후 어떻게 경매로 넘어가게 되면 본인의 권리 순위가 은행(근저당권)보다 후순위입니다. 경매 시 본인 보증금을 지킬 수 있을지 없을지는 판단이 서지 않지만 안전하지는 않다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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요즘 아파텔이 많던데 아파트랑 무슨 차이인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔은 아파트와 오피스텔의 합성어로 아파트의 아파와 오피스텔의 텔을 합친 것입니다. 전용면적 60㎡~85㎡사이의 20평대~30평대 사이로 방3개 화장실 2개 (발코니 없음)의 구조를 가지고 있습니다. 내부만 보면 아파트와 똑같습니다.아파트를 건설할 때 아파텔도 같이 건설해서 아파텔에 살아도 단지의 시설을 같이 이용할 수 있습니다.아파트는 주택법의 규제를 받는데 비해 아파텔은 건축법의 규제를 받습니다. 아파트의 전용률이 75~80%이고 아파텔은 45~60% 로 실내면적이 아파텔이 더 적습니다. 아타펠은 발코니(베란다)가 없고 아파트는 전용면적 이외의 서비스면적의 발코니가 있습니다. 그래서 전용면적59㎡아파트와 84㎡의 아파텔 전용면적이 거의 비슷합니다. 취득세에서 무주택자가 아파트를 구입시 취득세1.1%인데 아파텔은 건축법의 적용을 받아 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 일반적으로 아파텔보다 아파트의 수요가 더 많습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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최근 아파트 시세교란행위가 나타나고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 어떤 이유로 실거래가를 뻥튀기를 한 것인지 국토부에서 조사를 해야지 결과를 알 수 있을 것 같습니다. 소유자 한 명이 이상거래를 한 것으로 어떤 이유로 시세에서 갑자기 44억원을 높여서 실거래가신고를 한 것인지 알수 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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정부의 부동산 정책에 대한 평가가 부정적인 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어느 정부든 부동산 정책에 긍정적인 평가보다 부정적인 평가가 더 많았습니다. 부동산은 여러산업(세금, 금융, 건설, 노동시장 등)에 영향을 미치기때문에 부동산정책이 나올 때마다 예민해집니다. 부동산규제정책을 펼치면 너무 규제를 했다고 반응하고 부동산완화정책을 펼치면 완화정도가 약하다는 반응입니다.
경제 / 부동산
23.04.16
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