답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약서에는 2월 28일 퇴거로 되어 있는데, 세입자가 1월 말로 일정을 앞당겨 퇴거하더라도 연말에 진행하는 보금자리론 대출 심사나 실행에 아무런 문제가 없을까요?-> 잔금 및 보금자리론 실행일이 12월 30일이라면 일반적으로는 그 이전에 대출 신청과 심사가 진행되고, 12월 잔금일에 대출이 실행되는 구조가 됩니다. 그에 따라 보금자리론 신청 자체는 10~11월에 이미 하게 될것으로 보입니다. 따라서 계약서상 임대차 종료일이 2월 28일인데 이후 임차인과 협의하여 실제 퇴거일을 1월 말로 앞당기는 것만으로 보금자리론이 바로 취소되거나 대출이 불가능해진다고 보기는 어렵습니다.2. 아니면 대출 심사 및 안전을 위해 마음은 조금 그렇더라도 기존 계약서 일정(2월 28일)대로 세입자를 두는 것이 대출 측면에서 훨씬 안전할까요?→ 특별한 대출조건이 없다면 단순히 임차인이 한 달 정도 먼저 퇴거한다고 해서 기존 일정대로 반드시 거주하게 할 필요까지는 없을 것으로 보입니다. 오히려 매수인이 실거주할 예정이라면 임차인이 조기에 퇴거하고 보증금 정산까지 정상적으로 완료된다면 이후 전입 및 입주 일정에는 유리할 수 있습니다.

알기로 노모어피자는 프앤비라는 회사가 운영하는 프랜차이즈로 대기업 계열은 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 최근에 공격적인 마케팅을 진행하는 것으로는 보이는데, 관련 기사등에 따르면 전국 200곳이상의 체인점을 확장했고, 매출도 성장되고 있다고는 합니다. 개인적으로는 노모어피자의 경우 달고 짭짤해서 맛있는 편이라 자주 이용을 하긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇게 생각하실 수도 있지만, 현실적으로 전세보증금이 얼마 이하라면 안전하고 얼마 이상이면 전세사기를 당할 위험이 높다는 식의 명확한 금액 기준은 없습니다. 특히 전세계약에서 처음부터 임차인의 보증금을 편취할 목적으로 이루어지는 전세사기뿐만 아니라, 계약 당시에는 문제가 없었더라도 주택가격이나 전세가격 하락, 임대인의 경제적 사정 등으로 만기 때 보증금을 돌려주지 못하는 미반환 사고까지도 포함되기 때문에 전세보증금이 1억원 이하라고 해서 반드시 안전하다고 볼 수는 없습니다.예를 들어 전세보증금 1억원으로 2년간 거주했는데 계약 만료 시점에 해당 주택의 전세시세가 7천만원까지 하락했다면 새로운 임차인을 7천만원에 구하더라도 기존 임차인에게 1억원을 반환하려면 임대인이 부족한 3천만원을 별도로 마련해야 합니다. 그런데 임대인에게 이를 마련할 자금이 없다면 보증금 미반환 사고로 이어질 수 있습니다.결국 중요한 것은 보증금이 얼마냐보다 해당 주택의 시세 대비 전세보증금 수준, 선순위 권리관계, 임대인의 체납 여부와 보증금 반환능력 등을 종합적으로 확인하는것이 필요할수 있습니다. 가능하다면 전세보증보험에 가입이 가능한 주택인지 확인하고, 가입 요건을 충족한다면 보증보험에 가입하는 등 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.그리고 계약서에 아무리 좋은 특약을 넣더라도 임대인에게 실제 반환할 자금이 없다면 특약만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니라는 점은 참고하셔야 합니다. 아래내용은 전세사기관련 내용으로 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 알수 없는 부분이고, 자영업의 종류나 지역적 특징에 따라 반드시 주말영업의 필요성 또한 달라질수 있습니다, 예를 들어 직장인 유동인구가 많은 오피스지역이라면 평일 매출비중이 높고 회사가 쉬는 주말에는 유동인구 크게 감소될수 있습니다. 이런 지역에서는 인건비나 관리비 등 운영비용까지 고려했을 때 오히려 주말영업을 하지 않는 것이 효율적일 수도 있습니다, 따라서 ‘주말에는 사람이 많으니 자영업자는 당연히 영업해야 한다’고 모든 업종과 지역에 동일하게 적용하기는 어렵습니다. 또한 특정 자영업자가 일요일에 영업하지 않는다는 이유만으로 교회나 다른 종교활동을 하기 때문이라고 판단하는것도 정확한 부분이라고 할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 자기 소유의 땅이라고 하더라도 마음대로 땅을 파서 주거용 공간을 만들 수 있는 것은 아닙니다. 주거용으로 사용하는 구조물이 건축물에 해당한다면 원칙적으로 건축허가 또는 건축신고 절차를 거쳐야 하고, 현재 건축법도 건축물을 건축하거나 하는 경우 허가를 받도록 규정하고 있습니다.특히 동굴 형태처럼 토지를 굴착하거나 형태,형질을 변경하는 경우에는 단순한 건축 문제만이 아니라 토지 형질변경, 개발행위허가등 절차에 문제가 될 여지가 있는게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현재 서울 내 전월세 물량이 부족한 지역이 많고, 그에 따라 선호도가 높은 아파트 전월세의 경우 가격 부담이 커진 것이 사실입니다. 그래서 상대적으로 임대료가 낮은 빌라나 다세대주택 등으로 주거지를 옮기는 경우도 적지 않은게 사실입니다. 다만 빌라 전세라고 해서 질문처럼 무조건 위험하다고 볼 수는 없습니다. 빌라의 경우도 주택에 따른 시세와 전세보증금 수준, 선순위 근저당 여부, 기존 임차보증금 등 권리관계를 함께 확인해야 정확하 위험도가 판단이 될수 있고, 혹시 모를 경우를 대비해서 가능하다면 전세보증금 반환보증 가입 가능이 필수이므로 가입가능여부등은 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택은 청년, 신혼부부, 대학생 등 주거지원이 필요한 계층을 대상으로 정부나 공공기관이 공급하는 공공임대주택의 한 형태입니다. 일반적인 민간임대주택보다 비교적 낮은 임대료로 거주할 수 있도록 지원하는 주거정책이라고 보시면 됩니다. 보통 행복주택에 입주하기 위해서는 공급대상에 따라 소득요건, 자산요건, 무주택요건 등 일정한 자격기준을 충족해야하며 청년이나 신혼부부가 주요 대상이 맞지만, 공급유형에 따라서는 고령자나 주거급여 수급자 등 다른 계층도 입주대상이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기전세주택은 일반적으로 임대기간이 정해져 있기 때문에, 계약상 임대기간이 종료되고 더 이상 갱신요건에 해당하지 않는다면 계속 거주하기는 어렵습니다. 다만 현재 분쟁에서는 계약서에 임대기간이 어떻게 기재되어 있는지, 입주 당시 만료시점에 대한 안내가 있었는지등에 따라 판단이 달라질수 있긴 하지만 단순히 주변 집값이 많이 올라 퇴거 후 다른 주택을 구하기 어렵다는 사정만으로 계약기간 종료 후 계속 거주할 권리가 인정되기는 쉽지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 특정 지역이 발전하고 학군에 대한 평가가 좋아지면 인접한 주변 지역의 학군과 주거수요에는 어느 정도 영향을 줄 수 있습니다. 다만 거리가 상당히 떨어져 있고 이미 오랜 기간 선호도가 형성된 강남권의 유명 학군까지 직접적인 영향을 주기는 쉽지 않습니다.반면 동탄과 인접한 기존 학군이나 생활권은 상대적으로 영향을 받을 가능성이 있습니다. 교통과 생활인프라가 개선되고 학군에 대한 선호가 높아지면 학부모 수요가 이동하거나 주거 선택 기준이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 동탄의 학군 발전은 강남권과 직접 경쟁하기보다는 우선적으로 인근 지역의 학군과 주거수요에 영향을 주는 형태로 나타날 가능성이 더 크다고 보는 것이 적절합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전혀 과한 요구로 보이지 않습니다. 임대인과 사전에 협의된 내용이라면 가능한 한 특약사항에 구체적으로 기재해 두는 것이 좋습니다. 그래야 계약 이후 임대인의 입장이 바뀌거나 서로 기억하는 내용이 달라졌을 때 계약서 내용을 근거로 대응할 수 있기 때문입니다. 오히려 사전에 합의한 내용이 있음에도 특약에 남겨두지 않으면, 계약 전과 후에 말이 달라졌을 때 이를 입증하거나 해결하기가 더 어려울 수 있습니다.따라서 서로 합의된 중요한 사항이라면 말을 하기 부담스러워하기보다는 특약으로 명확하게 남겨두는 것을 중개사에게 요청하시는게 안전한 방법이라고 볼 수 있습니다.