답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 대출규제에 따라 서울내 주택의 경우 LTV는 40%가 적용되게 됩니다. 단, 생애최초의 경우는 LTV70%가 가능한데, 질문의 경우에서 남자분이 혼인전 주택을 보유와 처분을 한 경우로써 현재 둘다 무주택일 경우 배우자에 대해서는 생애최초 특별공급등의 신청이 가능한 것으로 일고있습니다. 물론 정확한 확인은 은행등을 통해하셔야 하나 혼인전에 주택취득과 처분을 한 이후 무주택상태에서 혼인신고를 하고 두분다 현재 무주택상태라면 생애최초관련 대출이 가능한 것으로 알고는 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세 산정시 장기보유특별공제의 경우 보유기간 3년 이상일떄 적용되며, 공제율은 기본 1년당 2%씩 최대 30%까지 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자의 경우로써 거주요건을 충족할 경우 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 1세대1주택으로써 양도가액이 12억을 초과하는 고가주택의 경우 보유기간 공제는 3년이상 양도차익의 12%, 1년증가시마다 4%씩 증가하고 최대 40%까지 가능하며, 거주기간 공제율은 3년이상 보유기간중 2년이상 거주할 경우 양도차익의 8%, 1년증가시마다 4%씩 증가, 최대 40%공제가 가능합니다. 보통은 10년이상보유 10년이상거주 요건을 모두 갖추면 최대 80%공제가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 기재된 부분만으로는 판단할수 없습니다, 일단 매매가 80억이라면 본인이 거주하는 호수 외 다른 호수들도 하나의 등기부에 묶여 있는 다가구구조로 보이고, 이런 경우 선순위 근저당 외 본인보다 빠르게 전입신고한 기존세입자의 보증금도 모두 선순위가 될수 있습니다. 그렇기에 현재 전입세대열람을 확인하시고 전세세입자 보증금내역등도 모두 확인이 필요할수 있습니다. 다만 본인의 보증금이 소액임차인 기준에 해당할것으로 보이기에 최우선 변제로써 일부 또는 전액이 배상이 가능할수 있는데, 이또한 선순위 임차인중 소액임차인여부등을 모두 비교해보아야 합니다. 일단 중개사가 있는 경우에는 전세임차인 보증금리스트등을 요청하여 확인하셔야 할듯 보입니다. 무조건 안전하다는 말만 믿고 계약을 하게 되면 이후 미반환이 발생해도 결국은 본인이 책임질수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일세대를 구성하더라도 직계존비속이 아닌 형제,자매는 주택수 합산이 되지 않습니다. 그에 따라 형집에 전입신고를 하더라도 주택수에는 영향이 없어 무주택자 인정이 가능하나, 각 지원하고자하는 유형의 요건에 따라 자격은 맞추셔야 합니다. 특히 무주택 세대구성원 또는 무주택세대주는 다르기 때문에 이러한 요건을 잘 살피셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 맞습니다, 70년대 초까지만 해도 강남은 허허벌판인 곳이였으나, 강북의 집중을 분산하기 위해 신도시로써 개발되었습니다. 그리고 도로와 고속도로가 개통되면서 주요 상권개발등이 이루어졌고, 강북에 비해 규제가 완화되어 있으면서 고밀도 개발이 가능해지면서 점차 도시기능이 확대되었습니다. 그리고 주요 기업들이 강남권으로 이전하면서 강남권에 일자리가 확충되며 인구수요가 높아졌고, 현재는 학군까지 최상위를 구성하게 되면서 현재의 모습으로 발전하였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일년계약은 임대인과 협의하여 정하시면 되고, 통상적으로 월세계약의 경우 주택이라도 1년단위로 진행되는 경우가 많습니다. 특히 대학가주변이나 원룸등에서는 1년단위 계약이 많기에 구하기에 크게 어려움이 없을것으로 보이며, 2년계약주택이라도 본인이 협의하는 것에 따라 1년으로 기간을 조정할수 도 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1세대 2주택에 따른 과세는 사실상 취득시점에 기준이 되기 때문에 취득시점은 잔금청산일 또는 등기이전일중 빠른날일 기준으로 하게 됩니다. 그에 따라 1세대2주택을 벗어나기 위해서는 해당 시점전에 세대분리를 하셔야 합니다. 다만 세대분리를 하지 않더라도 특례에 따라 1주택자로 인정되는 경우가 있기에 이에 해당되는지는 정확히 다시 살펴보셔야 합니다, 그리고 이후에 구매주택에 본인만 전입신고를 하게 된다면 원칙상 1주택자가 되지만, 세대분리 요건에 충족이 되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고액월세를 부담하는 이유는 주로 절세을 위한 방법으로 많이 사용됩니다,보통은 일반사업체보다는 규모가 적고 1인 개인사업자에게서 주로 나타나는 부분인데, 대표적으로 소득이 높은 연예인들이 이러한 방식으로 필요경비로써 처리하여 절세를 하는 것이 이유라고 할수 있습니다. 다만, 세법상 이러한 가사경비가 사업소득에서의 필요경비로 인정되는 것은 아니나, 소규모 단위의 사업장에 대해서 모두 들려다 보기는 어렵다는 한계가 있기에 이러한 방식이 흔하게 이루어지는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 가능성이 높다고 예상하는 전문가가 많지만, 오히려 똘똘한 한채에 대한 수요집중도 높일수 있다는 우려도 나오고 있습니다, 그리고 다주택자의 경우 똘똘한 한채만 남기고 나머지를 매도할 가능성이 높기에 상급지 보다는 중하급지에 매물이 늘어날 가능성도 있습니다. 다만 현실적으로 서울전역이 토허제로 실제 실수요가 아닌 이상 구매자체가 어렵고 기존 임대차가 있는 경우 매매자체가 어렵기에 실제 유예기간 종료내 매물처분이 쉽지 않을수 있고, 그에 따라 비규제지역이나 토허제 외 지역의 매물이 집중될수 있고, 서울전역의 매물은 양도세 회피를 위해 버티기에 들어갈수 있는 만큼 오히려 이전보다 기존주택 매물공급은 낮아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 구하실때 직주근접을 고려하여 회시주변부터 알아보시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 가격등을 고려하여 최상의 매물을 선택하시어 임장후 최종 계약을 진행하시면 되는데, 현 거주지와 새로구하는 주택간 거리가 있어 보이기에 일단은 네이버부동산을 통해 회사기준으로 주변 원룸 및 오피스텔등 매물의 유형과 시세를 파악하시기 바랍니다. 그리고 몇군데 마음에 드시는 매물이 있는 경우 부동산에 연락하여 스케줄을 잡아 방문하여 둘러보시면 됩니다. 단, 이동이 쉽지 않은 거리인만큼 중개사를 통해 해당일자에 다른 매물을 더 볼수 있도록 부탁을 드리고 스스로 다른 부동산등에서도 같은날에 시간을 달리하여 스케줄을 잡아 하루동안 대부분 둘러볼수 있도록 최대한 시간을 맞추셔야 합니다 . 주택은 사실상 발품을 파는 것에 따라 더 좋은 매물을 구할수 있고 개인이 판단하는 주택선호기준이 다르기에 결과적으로 위방식으로 직접 알아보시는게 필요합니다.