답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 해당 국가의 외국인 부동산 취득관련규제에 따라 달라지게 됩니다. 미국부동산의 경우는 외국인 취득자체는 별다른 규제는 없기에 구매가 가능하나 구매자금에 대한 이체부분 우리나라의 경우 외국환은행등에 신고, 미국 내 관련절차에 따라 세금납부등을 하셔야 합니다. 그외 싱가폴이나 홍콩등은 세금에 있어 외국인 세금이 중과를 하고 있으며 베트남과 사우디아라비아등은 원칙적으로 개인인 외국인의 부동산취득을 제한하고 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 매매를 진행할 경우 임차인에게 사전 동의를 구한다는 특약을 넣으시는게 일반적입니다. 그리고 특약여부와 관계없이 새로운 임대인으러 변경되는 경우 일정요건 충족시 임차인은 전세승계거부권 사용을 통해 계약을 해지할수 있는 권리가 보장되고 있으므로 보통 사전통보 특약등만 기재를 하는게 일반적입니다. 질문과 같은 특약을 넣는 경우 임차인에게 유리할수 있지만, 임대인 입장에서 본인권리에 침해가 발생하는 만큼 쉽게 동의하기는 어려울수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고에 따른 대항력이 없는 경우 퇴거를 하셔야 합니다. 대항력은 쉽게 제3자에 대한 권리를 주장할수 있는 권리라고 보시면 되는데, 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 효력이 발생하는 채권의 성격으로 상대적이기에 제3자에게 이를 주장할수 없습니다, 이러한 권리에 대해서 정부가 임대차보호법을 통해 전입신고시 물권에서의 대항력을 부여해주는 것이기 때문에 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 임대인이 변경되었을때 대항할수 없으며, 보증금 또한 계약당사자인 이전 임대인을 찾아서 받으셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당특약을 상대방인 동의할 가능성이 거의 없어 보이기에 실제 계약서특약에 기재될 가능성은 낮습니다, 특약도 결국은 상대방이 동의하여야 가능하기 때문입니다. 현재 임대인의 매매에 대해서 임차인의 전세승계거부가 가능하지만 이는 일정기준에 충족되는 합당한 이유에 해당이 되어야 하고, 임차인이 원한다고 해서 무조건 매매를 금지하는 특약을 넣을수는 없습니다. 그래서 보통은 매매등에 따른 소유권이전시 임차인에게 통보한다와 같은 사전통보 특약등을 넣어두는 게 일반적이고, 지연이자부분도 보증금 반환 지연에 따른 법정이자지급은 본인이 실제 해당주택의 점유 즉, 사용수익이 없을때 가능한 부분입니다. 쉽게 만기퇴거를 하였음에도 보증금 반환이 이루어지지 않는 기간에 법정이자 청구가 가능하지, 본인이 거주를 하면서 사용수익을 하면서 지연이자를 청구하는것 허용되지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 경매에참여하는 사람들의 경우 본인이 직접거주를 위해 낙찰받는 경우도 있고, 투자목적의 임대수익을 위해서 낙찰받는 경우도 있습니다, 즉 주택을 시세보다 저렴하게 구매하고 하는게 가장 큰 이유이고, 사용에 대한 부분은 개인별 목적에 따라 달라질수 있습니다. 그리고 경매를 진행한다는 말은 채권자가 채권회수를 위해 경매를 신청한 만큼 낙찰시 질문에서 말한 근저당등은 모두 말소가 되게 되므로 인수되지 않고 소멸되므로 대출을 대신 갚는다는 등의 문제는 발생되지 않습니다. 단, 권리상 대항력있는 선순위 임차인의 보증금등은 권리관계에 따라 인수가능성이 있는 만큼 입찰전에 반드시 권리분석을 진행하시여 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사 입장에서는 계약금 반환이 어려울수 있는 부분이기에 계약을 진행하고 몰래 키우는 쪽으로 유도를 한것으로 보이는데, 이게 맞다틀리다를 말하기는 어려운게 질문자님의 입장을 최대한 고려한 방법일수 밖에 없습니다. 임대인에게 한번 물어본다는 것은 결국 임대인에게 본인이 반려묘를 키울수 있다는 점을 알려주는 상황이고 ,이럴 경우 몰래키우기도 쉽지 않기에 아니한만 못한 결과로 이어질수 있고, 중개사 입장에서는 단순하게 임대인에게 위 상황을 전달하고 임대인이 거절하면 안된다고 통보만 하면 그만인데 이렇게 하면 질문자님 입장에서는 중개사가 아무런 노력을 하지 않았다는 점에서 서운하게 느껴질수도 있습니다 .중개사는 말그대로 본인도 못들었다는 전제하에 몰래 키우시는것을 제안한 것이고 이게 불안하고 싫으시면 임대인에게 사실그대로 통보해달라고 하시면 됩니다 ,당연히 그 답이 안된다고하고, 나아가 계약을 해지하게 된다면 계약금손실을 감수하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 현재 경매건수가 늘어나는 게 아닌 경매낙찰률과 낙출가율이 높아지는 있는 것입니다. 이는 서울전지역애 대한 토지거래허가구역 지정에 따라 허가가 필요하지않은 경매건에 대해서 경쟁률이 높아지고 낙찰율과 낙찰가율을 높아지는 것으로 이해가 되며, 대출금리의 인상은 영끌족들에서 부담이 되는 게 사실이나 현재 서울지역내 주택가격은 꾸준히 상승되고 있습니다. 특히 정부규제에 따른 상승률이 제한되고 있으나, 규제효과가 떨어지는 시점에 한번에 상승세가 나타날가능성도 배제할수는 없습니다. 결국 서울내 주택가격은 아직까지도 상승가능성이 높다고 볼수 있으며 이러한 부분들은 점차 지역간, 주택유형간 가격양극화 심화로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 구분하여 판단하시는게 필요한데, 중도해지의 경우는 우선적으로 임대인의 동의가 필수적입니다. 본인이 직접 임대인의 동의를 구하지 않고 중개사를 거쳐 두분만의 의견에 따라 임의대로 퇴거를 한것은 결과적으로 맞이 않는 상황으로 계약관계상 임대차 효력은 유지가 되고 임대인에게는 만기일까지는 당연 월세등을 부담하셔야 합니다. 그리고 중개사에 대한 부분, 첫째, 계약서는 5년간 보관해야 하는 만큼 이를 위반하였다면 시청등에 민원을 제기하시면 될듯 보이고, 그외 부분에 대해서는 중개사와 해결을 하셔야 할 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취등록세를 산정하면, 취득세율1%로써 225만원, 단, 생애최초 취득세 감면 200만원을 공제하면 실제 취득세는 25만원 , 지방교육세율 0.1% 2만5천원을 더하면 취득세는 27만 5천원. 그리고 등기를 위해 국민주택채권 매입 및 등기대리에 따른 법무사 비용, 수입인지비용등을 최종 고려하면 140~150만원정도로 최종적으로 160~180만원정도 발생하게 됩니다. 그리고 중개수수료는 0.4%로 90만원정도가 비용으로 나올것으로 보입니다. 그에 따라 최종적은 세금및 부수비용은 250~300만원정도 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 내라도 원룸의 가격은 다양한 이유에 따라 크게 다를수 있습니다. 말그대로 1억미만으로도 구매를 할수 있는 매물도 있겠으나, 1.2억을 훨씬 초과하는 원룸도 있을수 있습니다. 통계에 따르면 2025년 기준으로 전용 14제곱에서 23제곱 원룸의 경우 구별 차이는 있지만 2억~3억수준입니다. 서울 원룸이 비싸지는 이유는 당연히 지역에 따른 주택가격차이를 반영하고 있기 때문인데, 서울 주택가격이 수도권중에서도 가장 높은 만큼 그 지가가 반영된 것이라고 할수 있습니다.