답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다만, 일반적인 경우보다는 권리상 리스크가 낮다는 장점이 있다는 정도입니다. 정말 중요하게 보셔야 할 부분은 근저당이 없는 경우라도 현재 주택시세와 내 전세보증금의 차이 즉 전세가율에 대한 확인인데, 만약 전세가율이 80%을 초과하는 경우 주택시세 하락등에 따른 깡통전세등의 위험이 크기 떄문에 리스크가 커질수 있습니다. 특히 다세대, 빌라등은 정확한 시세확인 어렵기에 반드시 보증보험 가입이 필수적이고, 계약서상 특약에 보증보험 미가입시 계약해지 및 계약금반환특약등을 넣어두시는게 보증금을 좀더 확실히 보호할수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.난해한 상황으로 보입니다. 원칙상 대출거절시 계약해지및 계약금반환 특약이 있더라도 해당 대출거절은 목적물에 대한 사유로써 거부가 되어야 적용가능합니다. 그런데 질문의 경우는 이에 해당은 되나, 최초부터 감액등기를 합의하고 대출을 신청하기로 하였다면 그에 따른 대출가능여부등은 사전에 확인을 하셨어야 할 부분입니다. 일반적으로 전세대출에서 후순위 임차권에 대해서는 전세대출심사가 까다롭고 상품에 따라 거절되는 경우가 많기 때문입니다. 다만, 위와 같이 대출거절시 특약이 존재하고, 해당 목적물의 근저당으로인해 대출이 거부되었다면 이는 임차인의 귀책사유로 보기는 어렵기에 계약금에 대한 반환은 이루어져야 할것으로 판단이 됩니다. 그리고 대출심사는 금융기관별 차이가 있고, 개인이 승인여부를 판단하기 어렵기에 현상황을 알고 대출신청한다고 해도 승인거절등이 발생할수 있기에 위와 같은 특약을 넣는 것이므로 이게 임차인의 귀책사유로 인정되기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행별 주택평가가액 기준에 차이가 있긴 한데 대부분은 매매가, 공시지가 아닌 KB시세를 우선 적용하게 됩니다. 다만, 아파트가 아닌 다세대 빌라등은 시세가 정확하고 담보평가가 보수적이기에 때문에 금융사별 기준에 따라 다르게 적용될수 있으며, 보통은 감정평가액이나 공시가격을 기준으로 산정하는 경우도 있습니다. 대략 실거래가에 70~80%수준으로 평가액이 잡히는게 일반적입니다, 그리고 투기과열지구에서 LTV는 40%가 일괄적용되며, 생애최초일 경우에는 LTV70%가 적용되므로 해당 부분도 참고하여 자금조달계획을 세우셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 연장된 계약에서 계약기간을 확인하시기 바랍니다. 계약서상 임대차기간인 25년 4월부터 27년 4월이라면 계약기간중에 임의대로 월세인상요구는 거부하실수 있지만, 연장시에 계약기간을 1년 즉, 26년 4월까지로 하셨다면 재계약이 필요한 시점이고 월세인상요구도 가능한 부분입니다. 그리고 임대사업자라도 법으로써 1년이내 인상을 못하도록 되어 있기에 1년뒤 인상요구자체가 법적 문제는 없습니다. 중요한건 계약기간이 종료되어 연장협의 과정에서 주장을 하는지, 계약기간내 1년이 넘었다고 요구하는지에 따라 거절 가능여부가 달라질듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 현재 계약연장상태가 묵시적갱신인지, 합의갱신인지를 먼저 확인하셔야 할 듯 보입니다, 위 제시된 부분만으로 묵시적갱신성립여부를 판단할수 없습니다. 만약 만기 6~2개월전까지 서로간 아무런 의사통보 없이 지나갔다면 성립되겠으나, 해당 기간에 협의를 통해 계약서를 작성하셨다면 이때는 묵시적갱신은 성립되지 않습니다 묵시적 갱신이 성립되었다는 전제하에 중도해지는 임차인이 해지통보를 한 3개월후 자동종료가 되기에 통보 3개월 후에 보증금반환을 받고 퇴거 하시면 됩니다. 이때는 중도해지에 대한 임대인 동의도 필요하지 않습니다. 2. 1처럼 3개월간은 게약이 유지되기에 3개월 이후에 입주기간을 잡으셔야 합니다. 질문처럼 하실수 없습니다. 3. 2번을 주장하시면 분쟁의 소지가 있고, 그 분쟁에서는 본인이 분리한 시기입니다. 1에서 말한 것처럼 통보 3개월에 이후 퇴거를 주장하시는게 권리주장상 맞고 협의 위치상도 본인에게 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약에서 납입인정횟수 및 금액은 지나갈 경우 한번에 채울수 없습니다. 즉 미납기간동안의 청약납입횟수는 이후에 한번에 납입해도 인정되지 않습니다. 그리고 미성년자의 청약납입횟수는 만14세부터 가입한 기간과 납입실적이 청약가점에 반영이 되며 최대 5년인정이 됩니다. 질문의경우도 개설시점의 만나이가 14세미만였다면 해당기간내 납입횟수는 인정되지 않기에 부족한 납입횟수는 지금부터 월 납입을 통해 일정기간동안 채우셔야 합니다. 단순계산상으로 24회납입모두 인정되지 않을것으로 보이기에 현시점부터 다시 채우셔야 할것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH행복주택의 경우 LH청약풀러스 홈페이지를 통해 신청가능합니다 .다만 해당 신청을 위해서는 모집공고가 있는 주택에 대해서 신청이 가능하고, 신청시 자격요건이 있는 만큼 이에 본인이 해당되는지 여부를 확인하셔야 합니다. 질문에서처럼 청년,신혼부부, 대학생,고령자 등의 주거취약계층의 주거안정을 위해 정부가 시세보다 낮은 임차조건으로 주거를 제공하는 것이기에 무주택 여부와 소득,자산 및 나이등의 제한이 있기 때문입니다 .자세한 사항은 행복주택 신청요건을 검색해보시면 유형별로 확인이 가능하십니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약기간이 남아 있다면 월세와 관리비부담은 임차인이 하는게 맞습니다 , 다만 다음 임차인이 바로 들어오는 경우 계약기간이 남아있더라도 임대인의 월세손실이 없기 때문에 거주한 날까지만 부담을 하시면 됩니다. 질문의 경우는 다음임차인이 인수받고 퇴거를 하는게 아닌 본인이 계약기간중 빠르게 퇴거를 하는 만큼 월세에 대한 부담을 피하기는 어려울듯 보입니다. 보통 임대인입장에서 만기일전까지는 보증금 반환의무가 없기 떄문에 본인이 퇴거를 하는 날짜에 보증금반환을 반환할 의무가 없어 임차인 입장에서는 보통 남은기간 월세를 부담하는 대신 보증금 반환을 퇴거일에 미리 받는 것으로 협의하는 경우가 대부분입니다. 일단은 임대인과 협의를 해보시는게 필요해보이는데, 만약 임대인이 월세요구와 보증금 반환을 만기일에 해주겠다고 한다면 본인은 주택인도를 거부할수 있기에 현관비번등을 만기일전까지는 오픈하지 않아도 되기에 이러한 부분을 가지고 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다.