답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 사항은 부동산 거래 전자계약시스템 홈페이지내 고객센터등에 문의가 필요하겠으나, 위와 같은 경우 제가 알고 있기로는 휴대폰 인증으로도 진행가능한 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 일단 휴대폰 인증을 통해 진행해보시기 바라고, 이후에 몇번의 인증과정과 신분증촬영이 있는 것으로 알고 있는데 해당 과정에서의 인증서 사용여부등은 추가적으로 확인을 해보셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 꽃은 일반 재화와 유통구조나 가격변동요인에서 차이가 있습니다. 보통 꽃의 가격은 도매등에서 매일 가격이 변동되고 등급이나 색상등에 따라서도 가격이 크게 달라질수 있어 일반적으로도 고정된 가격표를 사용하지 않습니다. 이것 외에 개인적 생각을 적어본다면 꽃집을 운영하시는 사장님들 입장에서 어버이날이 일년중 수요가 가장 높은 날이고 그에 따른 가격상승분이 포함될수 있는데, 기존 가격으로 홍보한 이전내용이 있거나 이와 비교하여 가격차 너무나는 경우 소비자 입장에서는 바가지라는 인식이 생겨 매장이미지 자체가 나빠질수도 있고, 다른 경우로 경쟁꽃집에서 가격을 보고 본인의 판매가격을 조금 더 내려 먼저 판매할 가능성도 있습니다. 이유는 꽃의 경우 유통기간이 짧기 떄문에 특수한날 판매하는 꽃의 경우 당일에 빠르게 판매를 완료하는게 재고부담이 없기 떄문입니다. 그에 따라 꽃집들 마다 바쁜와중에 계속 결려오는 문의 전화를 받아가는 불편을 감수하고서라도 가격자체는 비공개로 하는게 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금에 대한 보호를 위한 가장좋은 방법은 보증보험에 가입을 하는 것입니다. 그에 따라 가입이 가능한 주택을 선택하고 계약시 반드시 중개사를 통해 계약진행을 하셔야 합니다. 그리고 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증금반환전까지는 해당 부분을 유지하시는게 필요합니다. 그리고 보통 월세의 경우는 보증금이 높지 않아 보증보험가입을 안하는 경우나 권리상 가입을 어려운 경우가 있는데 이런 경우에는 반드시 해당 보증금이 지역별 소액임차인 최우선변제에 해당되지는 여부등을 확인하시는게 필요할수 있습니다. 단, 이런 경우에는 권리관계나 주택유형에 따라 보증금의 일부손실이 생길수도 있기에 확실히 안전한 방법으로는 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요 실제 그런 예시를 본적이 없어서 진짜 주택가격이 떨어질지를 미리 확정할수 없습니다. 보통 영어로 이름을 붙이는게 발음상이나 느낌상 더 퀄리티가 있어 보인다는 이유로 지금까지 그렇게 하였고, 자연스레 이어져 왔기에 위처럼 하는게 조금 낯설다는 느낌이 있는 정도이고, 적응의 시간을 거친다면 시세에 큰 영향을 주지는 않을수도 있어보입니다. 이와 관련하여 최근 아파트이름에 브랜드명+지역특징+고유지명등이 붙으면서 10자이상 되는 아파트가 늘어나자 지자체에서도 글자수 제한등의 권고를 하고 있는 것으로 알고 있고, 실제 토론회등을 진행하면서 아파트명을 기존 어렵고 긴 외래어에서 짧고 한번에 이해가능한 우리말사용과 지명을 담기위한 노력을 하고 있기에 장기적으로보면 조금씩 위처럼 바뀌지 않을까 생각은 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 임대인의 경우 재계약에 대한 의사통보 및 조건변경에 대한 의사통보는 만기 6~1개월전에 하여야 합니다. 그에 따라 임대인의 인상요구는 거절이 가능할 것으로 보이고, 현재 계약상태는 묵시적 갱신에 따라 이미 연장이 된 상태로 볼수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주위토지통행권의 인정여부보통의 주위토지통행권은 타인의 토지사용 권리에 영향을 주는 부분으로 반드시 필요한 경우에 법적요건에 따라 최소한으로 인정해주는 것으로 인정여부의 핵심은 해당 토지를 이용하기 위해 정말 불가피한 사정이 있는지 여부와 통행롤의 위치와 범위가 최소침해 원칙에 부합하는지 입니다. 쉽게 통행필요성과 기존대체통로의 존재여부, 통행위치 및 범위설정의 적절성에 대한 다툼이 필요한 부분으로 위 내용만으로 법적 인정이 가능한지까지는 판단할수 없습니다. 다만 만약 인정이 된다면 해당 통로의 사용을 토지소유자라고 해도 강제적으로 막을수는 없습니다.2. 맹지 경매보통 맹지의 경우 진입로 확보없이는 건축이나 다른 용도로 사용이 크게 제한되기 때문에 사실상 지목과 관계없이 가치가 매우 낮아질수 있습니다 .그에 따라 유찰이 계속되는 것으로 보이고, 대출의 경우도 감정평가시 큰 마이너스요인으로 보기에 사실상 대출이 어렵거나 요건에 맞추어 신청을 해도 한도가 낮을수 있습니다 . 그리고 입찰보증금의 경우 최저매각대금의 10%을 입찰시 봉투에 동봉하여 입찰하게 되고, 낙찰시에는 보통 1주일정도 뒤에 최종 매각결정이 확정되고 그 뒤 1~2주내 경락대금납입을 하여야 합니다 . 그래서 보통은 낙찰이 된 이후에 담보대출을 신청하게 됩니다. 물론 매각건에 따라 기간이나 절차기한에는 차이가 있을수 있습니다.3. 이용가능성타인에게는 낙찰을 받더라도 진입로 확보문제로 인한 사용수익이 제한이 되지만 , 질문자님처럼 진입로 확보에 문제가 없는 상황이라면 사용수익에도 유리하고 저가낙찰을 받은뒤 기존토지와 토지병합등을 진행하여 개발을 하거나 다른 용도로 이용할 경우 수익창출의 가능성이 높을수 있습니다. 그렇기에 질문자님에게는 충분히 매수가치는 있다고 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 LTV는 규제지역에서는 40%(생애최초70%) , 그외지역에서는 70%로 제한되어 있습니다. 의정부의 경우는 현재 비규제지역으로 알고 있어 LTV70%가 적용될것으로 보이나, 수도권내 지역으로써 생애최초 80%는 적용이 어려울것으로 보입니다. 그리고 참고하셔야 할 부분이 LTV70%라고 해도 실제 대출한도가 풀로 나올지는 알수 없는데 가장 큰 이유가 상품에 따라 적용여부에 차이는 있으나, DSR적용시 소득과 기존 부채에 따라 한도가 더 낮아질수 있고, 그게 아니더라도 기준이 되는 주택평가액은 매매가격기준이 아닌 은행이 평가하는 주택가액을 기준으로 산정하기에 실제 매매가격보다 주택평가액이 낮은 경우 대출한도는 더 크게 줄어들수도 있습니다. 그리고 대출한도전망도 현재까지는 규제중심으로 나오고 있기 떄문에 대출한도나 규제를 일시에 풀어줄 가능성은 높아보이지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 연장된 경우 임차인의 중도해지는 주택임대차보호법상 강행규정으로 임대인이 퇴거통보를 받은 3개월후 계약이 종료되게 됩니다. 그에 따라 임차인이 임대인에게 중도해지 통보를 한 3개월후에 계약은 자동종료가 되므로 해당시점에 보증금 반환을 받고 퇴거를 하시면 됩니다. 당연히 중도해지에 따른 패널티등은 부여받지 않기에 중개수수료나 다음임차인 주선등의 패널티는 부담하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자가 있으면 은행 생애최초 대출이 불가한가요 ?-> 실무상 그런이야기가 있지만, 질문처럼 잔금일에 세입자 퇴거일을 맞추는 경우에는 일반적인 세입자를 낀 매매가 아니므로 대출신청에는 문제가 없습니다. 2 . 대출이 된다면은 현 세입자의 동의를 받아야하나요 ?-> 잔금일에 퇴거를 하는 만큼 매도자가 잔금일에 보증금을 반환하고 퇴거시키기 때문에 세입자동의는 필요하지 않습니다. 세입자를 낀 경우라도 동의자체가 요건은 아니지만, 전세승계거부권이 있기에 동의를 받는게 일반적이나, 질문의 경우는 이경우에도 해당이 되지 않습니다 .결과적으로 그냥 일반적인 매매로써 보시면됩니다. 3. 계약서에 잔금일날 세입자 퇴거 확정이라는 특약이 없는데 이게 대출 관련해서 문제가 될까요 ?-> 은행마다 차이는 있겠으나, 특약에 해당 부분을 넣는게 대출심사시 문제가 없을가능성이 높아보입니다. 4.세입자 퇴거 확약서가 있으면 대출이 바로 실행된다던데 맞는말인가요 ?-> 1처럼 매매잔금일에 세입자가 퇴고하는 조건이라면 대출신청등에서 문제가 없다는 의미이지, 이게 심사과정을 거치지 않고 바로 되는 것을 의미하지는 않습니다. 세입자 퇴거는 대출신청시 조건부 신청요건일뿐 개인 신용도와 소득에 따른 DSR. LTV등의심사는 기존대로 진행되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약갱신청구권은 통상 2년 거주를 보장하는 것으로 알고 있는데, 작년에 제가 갱신 의사를 밝히고 인상까지 반영된 상태라면 실질적으로 갱신된 것으로 보아 2년 보호가 적용되는 것인지, 아니면 단순 1년 계약으로 보고 1년 만에 다시 재계약 및 퇴거 요구가 가능한 것인지?-> 갱신청구권은 법에 따라 2년이 보장된게 맞습니다. 이는 강행규정으로써 임차인은 2년거주를 주장하실수 있습니다. 단, 특약등에 임차인의 자발적의사에 따라 1년만 하겠다고 명확히 합의된 사항이 명시되어 있다면 권리를 포기한 것으로 보아 1년연장이 유효하게 인정될수도 있습니다. 2. 현재 월세 73만원에서 78만5천원으로 인상 요구를 받고 있는데, 이는 단순 계산 시 약 7.5% 인상으로 보입니다. 임대사업자의 경우에도 임대료 증액은 5% 이내로 제한되는 것으로 알고 있는데, 이 경우 5% 초과 인상이 가능한 상황인지? -> 5%인상은 월세뿐아니라 보증금에 대한 5%인상도 포함하며 보통은 보증금인상분에 대해서 월세전환을 하기에 실제 월세만 5%인상보다는 높아질수 있습니다. 그에 따라 계산하면 78만 5천원은 5%이내에 해당이됩니다,3. 작년 계약서에 “계약갱신청구권 불행사”로 서명을 한 경우 해당 조항이 법적으로 유효하여 이후에는 계약갱신청구권을 전혀 행사할 수 없는 것인지 아니면 임차인에게 불리한 특약으로 보아 무효 또는 다툼의 여지가 있는지 궁금합니다. -> 갱신청구권은 이미 작년계약시 사용을 하셨던 것이고 1회만 사용한 점을 고려하면 특약상 불행사라는 내용이 들어갈 여지가 없는데 도대체 무슨 의미인지 잘 이해가 되지 않습니다. 그보다,임대인이 임대사업자라면 갱신청구권 사용과 관계없이 등록기간중에서는 임대차계약을 유지할 의무가 있어 현 임차인의 갱신요구를 거절할수 없는 것으로 알고 있습니다.그에 따라 인상에 대한 협의가 안되었다고 반드시 퇴거를 해야하는건 아니라 알고 있습니다. 4. 오피스텔(주거용) + 임대사업자 + 1년 단위 계약 구조에서도 주택임대차보호법상 2년 보호 및 갱신청구권 적용이 동일하게 인정되는지?-> 주택임대차보호법은 주택에서의 임대차에서는 강행규정에 따라 적용되는 부분으로 오피스텔이 주거용이라면 주택임대차보호법에 적용을 받기에 임대사업자 여부와 관계없이 그래도 적용됩니다. 5. 임대인이 “불행사 서명”을 근거로 갱신 자체를 거부하는 것이 정당한 사유에 해당하는지?-> 3에서 말한 것처럼 임대사업자는 임대등록기간중에는 임대차를 유지할 의무가 있어 갱신청구권 사용여부와 관계없이 임차인의 연장요구를 법적사유가 아닌 이상 거절할수 없는 것으로 알고 있습니다.