답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대법원 사이트를 통해 사건번호 및 경매일자 확인 후 경매당일 법원에 참석하여 입찰신청서를 써 내시면 됩니다. 물론 이때 입찰보증금(최저매각대금10%)을 준비해 가셔야 합니다.그건 어떠한 부동산유형인지 어느 지역인지에 따라 다릅니다. 해당 부분은 경매전에 임장을 통해 본인스스로 판단하셔야 할부분입니다.경매를 통해 낙찰이 되었을 경우 경락대금대출도 결국 주택담보대출과 다르지 않습니다. 다만 낙찰금액이 시세보다 많이 낮을 경우 그만큼 낙찰금액 기준 대출 가능한 비율이 높아지는 것(보통 대출은 kb시세등 은행기준으로 ltv70%이지만 실제 본인이 낙찰을 이보다 더싸게 받았다면 동일한 한도를 받아도 실제 경락대금에서 대출이 차지하는 비중은 커짐)이기 떄문에 이는 본인이 자금에 대한 계획등을 사전에 세우고 입찰가격을 잘 선정해서 넣으셔야 됩니다.결국에 본인이 시세대비 어느정도 낮은 가격에 낙찰받느냐에 따라 자기자금 비율은 낮아질수 있고 시세와 차이가 적을수록 자기자본 비율은 높아질수 있습니다. ** 경매는 시작전에 반드시 권리분석과 경매절차에 대한 공부를 하시고 시작하셔야 합니다. 경매시 잘못된 권리분석이나 입찰시 잘못된 오표시로도 큰 손실이 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이론적으로는 없습니다. 이유는 한 사람이 두군데 거주지에 전입신고가 될수는 없기 떄문입니다 이런경우 통상적으로 가족중 한분을 현 주택에 전입신고해서 세대원으로 구성을 한뒤 본인만 새로운 주택에 전입신고하여 기존주택의 대항력을 유지하는 방법은 있는데, 이러한 부분들이 법적으로 인정이 되나, 보증보험 청구등에 있어서 문제가 될 여지는 있기 떄문에 정말 어쩔수 없는 경우가 아니면 본인이 그대로 유지하는게 가장 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 기대출상환 조건부 대출을 신청하시기 떄문에 기존 전세대출은 포함하지 않고 dsr을 판단하게 됩니다. 물론 이용허시는 주택담보대출 상품에 따라 상이할수 있기 때문에 자세한 사항은 은행을 통해 확인하셔야 합니다만, 일반적인 경우에서는 만기일 맞추어 새주택에 잔금을 치루고 입주하는 방식에서는 상환조건부 대출이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 아파트의 일반관리비의 경우도 보통 면적으롣 기준으로 부과하기 때문에 평수가 넓으면 적은 평수에 비해 더 많은 관리비를 부담하게 됩니다. 사실상 일반관리비에는 대부분이 관리사무소등의 인건비등이 포함되는데, 공동주택관련 법을 통해 면적에 비례해서 부과하게 되어 있기 때문에 대형평수일수록 더 많은 관리비부담을 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자에서 갭은 주택매매가격과 현 거주중인 임차인의 임차보증금의 차액을 말합니다, 즉 주택을 매수하면서 전세세입자의 보증금을 인수하고 매매계약을 체결하는 것인데, 예로 5억주택을 매매하면서 현 세입자보증금이 3억이라면 실제 계약은 임차인을 인수하는 조건으로 매매대금은 2억만 지급하고 소유권을 이전받는 방식을 말합니다. 여기서 2억이 갭이라고 보시면 됩니다,이렇게 갭투자를 할 경우 사실상 주택에 대한 사용수익권한은 포기하고 향후 주택가격이 상승하였을 때 시세차익을 목적으로 하는 투자라고 볼수 있기에 , 상승가능성이 높은 입지와 주택에 대해서 투자선택을 하시는게 가장 필요합니다. 매물을 알아보실떄는 주로 전세낀 매매로 나와있는 매물을 알아보시거나, 매매계약을 하면서 동시에 임대차계약을 하는 방법으로 후자의 경우 두 계약간 잔금일을 맞추셔야만 무리없이 진행이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.향후 2~3년후처럼 단기적인 기간내에서 인구감소가 시장에 미치는 영향력은 적다 판단됩니다. 사실상 현재 인구감소가 가장 심한 나이대는 주택실구매세대가 아닌 미성년자나 아이들 세대입니다. 그러므로 향후 10년~20년이 되었을때 인구감소에 따른 수요감소가 시장에 직접적인 영향을 더 크게 줄수 있지만, 현재는 추세적인 인구감소보다 수도권인구집중과 지역간 양극화등에 따라 인구감소등이 더 시장내 영향을 주는 듯 보입니다. 그러므로 서울이나 수도권내에서는 주택가격이 회복세, 상승세가 나타나지만 지방등에서는 여전히 하락세 ,보합세가 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 추구하고자 하는 투자목표를 정하시고 선택해야할 부분입니다. 이걸 어느게 좋다 답변드리기 어려운것은 두가지 투자방식의 목적도 일반적으로 다르고, 어느게 스스로에게 유리할지는 개인 판단의 몫입니다. 보통 아파트에 대한 투자는 임대수익보다는 가치상승에 따른 시세차익을 목적으로 보셔야 하고, 상가투자는 매월 꾸준한 임대수익을 목표로하는 투자 입니다, 보통 은퇴를 앞두신 분들은 매월 수입이 발생하지 않거나 적기 때문에 매월 안정적이고 주택에 비해 월세수입이 높은 상가투자를 더 선호하는 편입니다. 물론 공실리스크등이 있기 때문에 당연하지만 입지나 상권, 목적물에 대한 분석은 세심하게 하신뒤 투자를 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구감소는 장기적 관점으로 시장내 수요감소로 이어지기 뗴문에 부동산 가격하락으로 나타날수 있습니다, 이유는 현재 인구감소가 심각한 아이들이 실제 시장내 실수요자되는 시점에서는 시장내 수요감소는 더욱 커질수 있기 때문입니다. 또한 주택의 유형이 국민평수의 변경이 생길수 있는데, 이는 핵가족화를 넘어 단독세대가 많아짐에 따라 소형평수의 수요가 더 많아지면서 점차 대형평수나 현 국민평형에 대한 수요감소, 가격하락등이 발생할 가능성도 있습니다. 다만 전체적인 시장분위기가 그렇다고 해도 이전보다 지역. 주택에 따른 양극화는 심화될수 있기에 특정지역과 고급주택에 대한 가치 상승은 충분히 계속될수 있고, 그외 지방이나 비선호 주택등에 대해서는 가격하락이 매우 빠르게 진행될수 있습니다. 그리고 노령화시대에 접어든 이상 최근 유행하는 도심형실버타운이나 프리미엄 실버타운등이 새로운 주거형태로써 가치가 높아질수 있다고 판단됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자시기에 대한 판단은 각자의 몫입니다. 다만 현시점에서 부동산 시장 침체가 더 심화될 가능성은 높지 않아보입니다. 물론 정부가 최근 대출규제등을 시행하고 있지만 전체적인 기조는 부동산 완화에 중점을 두고 있고, 미 기준금리가 인하됨에 따라 우리나라 금리역시 내려갈 가능성이 높아 , 이는 원리금 부담이 줄어 실질소득향상과 내수소비증가로도 이어질 가능성이 있기 때문입니다. 그리고 사실 환율은 계속 떨어져야 유리한 면이 있습니다. 환율이 떨어지면 주식시장등에 외국자본 유입이 더 커지게 때문에 기업이나 국내시장에도 도움이 될수 있기떄문입니다. 그러므로 투자 시기상 시장전반의 하락을 기대하시기 보다는 현시점 시장 회복시 가장 빠르게 반등가능한 매물를 찾아 투자를 진행하시는 전략이 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 청약가입자수가 감소하면서 정부는 정책완화의 하나로서 주택청약 제도를 변경하였습니다. 우선 납입인정한도가 상향되었습니다, 기존 10만원에서 최대 25만원까지 상향하였으며 청년우대청약통장의 경우 이자율도 상향하였습니다. 그밖에 다자녀특별공급에서의 다자녀기준을 2자녀로 완화, 신혼부부 특별공급 중복 청약허용등이 있습니다. 그리고 미성년자 청약통장에 대해서 개정을 하였는데, 만19세미만 미성년자가 청약통장을 개설 ,납입하는 경우 인정기간이 2년, 24회였는데, 5년으로 확대되었습니다. 그러므로 만19세를 기준으로 만14세부터 보유한 기간과 납입횟수는 모두 성인이되어도 인정이 되기 때문에 해당시기부터는 청약통장을 개설해 꾸준히 관리해주는게 필요합니다. 또한 인정기간 확대에 따라 납입인정금액도 240만원에서 600만원으로 상향되었기에 매월 10만원싹 납부하였다면 만19세에 600만원 한도와 5년 60회 인정이 가능합니다.