답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 물어보시면 기준이 없기 떄문에 답변을 드리기 어렵습니다. 아파트라도 평수와 입지에 따라 동일지역에서도 차이가 크기 떄문입니다. 서울을 제외한 그 주변 위성도시의 경우는 일반적인 경기도 평균가격보다는 높은 편이고, 과천이나 분당과 같은 곳은 준서울급으로 서울내 주택가격과 크게 차이가 없습니다. 그에 반해 상대적으로 낮은 지역도 존재흔는데 경기권에서는 포천이 가장 주택가격이 낮은것으로 나타나고 있습니다. 2025년3월 기준으로 경기과천이 제일 평균가격 17억으로 가장높고, 포천이 1억 5천만원으로 가장 낮습니다. 그외 하남은 9.4억, 성남은 13억4천이고 최근에는 하남쪽이 신도시개발과 교통편의성 증가에 따라 가격상승률이 가장 높은 지역에 속하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 구조는 유형에 따라 분리할때 크게 판상형과 타워형으로 볼수 있고 판상형은 일반적이 일자형태의 세대배치로써 주로 예전아파트에서 많이 볼수 았고 타워형의 경우는 중앙축을 중심으로 방사형으로 배치된 구조로 흔하게는 주상복합등에서 주로 나타나는 유형입니다. 타워형의 경우 조망권측면에서는 유리하지만 판상형과 다르게 독특한 내부구조의 세대가 존재할수 있고, 방사형은 획일화된 느낌은 주지만 실내구조는 대부분 반듯하 네모형태로 유지되는 경우가 많습니다. 그리고 베이에 따른 구분도 있는데, 베이는 전면 발코니 쪽에 거실과 방이 몇개가 나란히 배치되었는지를 나타내는데, 보통 베이가 높을수록 베란다가 포함된 경우가 많아 시각적으로 넓어보이고, 일조권에서도 우수한 장점이 있지만, 베이가 높을수록 일자로 쭉 늘어진 형태가 많기에 복도식 내부구조처럼 보일수 있습니다, 최근에는 주로 타워형과 3베이가 흔하게 많은 편이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님 명의 당첨주택을 배우자와 공동명의로 바꾸는 과정에서 15억자체가 증여로 볼수 있습니다. 부부간 증여비과세가 6억이므로 명의를 공동으로 하시는것 자체로도 9억(15억-6억)에 대한 부분은 증여로써 볼수 있어 위 기재된 자금조달 외 이부분부터 생각을 하셔야 할듯 보입니다. 그에 따라 와이프분 명의로 단독진행을 하였을 경우 결국은 남편의 자금 19억이 조달되면 13억에 대한 증여는 피하기 어렵고 공동명의로 진행을 하면 9억증여와 추가적인 현금4억증여에 문제가 발생될 가능성이 있어보입니다, 당연히 부모님에게 받는 자금역시 5천만원까지는 비과세되나, 나머지 5.5억은 증여 혹은 차용의 방식으로 처리하셔야 하고, 이 과정에서 차용증 작성 및 이자지급등의 문제가 생길수 있습니다. 결국 해당부분은 주택가격이 워낙 고가이기에 세무사의 도움을 받아 일정 증여세를 부담하더라도 전체세금이 적은 쪽으로 진행하시는게 필요해보이고, 보유시의 세금 (종부세)등을 고려하면 공동명의가 유리하기에 이부분도 함께 비교해 보셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충분히 가능한 부분이고 이전 경험상으로도 세금중과가 진행되면 다주택자 또는 소유자들이 시장내 매물을 거둬들이는 경우가 많습니다. 다만 현재 정부에서 이러한 상황을충분히 알고 그에 따른 보유세 개편가능성을 시장에 이야기한 상태라 이후 발표되는 보유세 개편에 따라서 매물이 더 잠길지 다시 매물이 시장에 나올지는 달라질것으로 보입니다. 소유자 입장에서는 중과세를 부담하더라도 현 시점 매도하는게 보유하는데 따른 세금부담보다는 유리하다는 판단이 들게 되면 매물을 내놓기 떄문입니다. 시장에서도 다주택자와 비거주 1주택자에 대해서는 세금부과를 늘릴 가능성이 높다는 인식이 있고, 현재 논의되는 장기보유특별공제 조정등의 이야기가 나오고 있기에 향후 정부 정책에 따라 시장내 매물상황도 변화될 가능성이 높아보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택의 가치는 가격으로 나타나게 됩니다. 다만 분양가의 경우는 사실 건축비와 택지비용을 합해 산정하는 것이기에 입지를 비롯한 전체적인 가치가 가격으로 나타났다고 보기에는 어려움이 있을수 있습니다. 다만 실제 입주가 시작되는 이후에는 주변시세와 비슷하게 형성이 되는게 일반적이기에 주변시세와 비교하여 현저히 높다면 분양가자체에 거품이 있을수는 있습니다. 관련 단지에 대한 정보가 기재되지 않아 검색을 해본 결과 해당 롯데캐슬의 경우 판교지역까지 자차기준 출퇴근시간이 20분이내와 강남을 기준으로는 환승이 필요하기에 질문에서 말한 것처럼 핵심입지라기 보다는 준수한 수도권 외곽입지라는 평가가 많습니다. 다만 수서~광주선이 개통이되면 강남 접근성이 크게 개선이 될수 있기에 사실상 미래의 이러한 부분까지 시세에 반영이 되는게 아닌가 생각됩니다. 현재기준으로는 애매한 역세권 그리고 부족한 생활인프라라는 단점이 있는 반며 거주환경에서는 주변으로 녹지공간이 확보되어 있어 도심보다는 조용하고 쾌적한 주고환경을 기대할수 있다는 장점이 있다고 합니다. 그에 따라 투자로써는 이른 측면이 있어보이고, 실거주를 위한 경우 거주만족도는 기대가 가능할 것으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부의 주거형태는 사실 개별선택에 따른 부분이지 뭐가 낮다고 단정해서 말하기는 어렵습니다. 보통 자금적인 여유가 된다면 임대차보다는 자가로 거주하는게 유리할수는 있지만, 무리한 대출이나 혹은 입지적인 부분이 미흡한 주택을 선택하는 경우에는 향후 시세하락이나 주택유지에 문제가 있을수 있기에 임대차를 하시는게 편할수 있습니다. 특히 신혼부부의 경우 출산이나 직장이동등에 따른 주거지이동 가능성이 늘 존재하기에 자가주택을 구매하더라도 거래가 활발한 지역내 주택을 매수하시는게 필요하고, 그게 아닌 경우라면 임대차로써 일정기간 거주후 퇴거를 하시는게 유리할수도 있습니다. 다만 전세든 , 월세든 결국은 주거비용에 해당이 되는 부분이고 자가주택은 원금과 이자를 매달 상환하면서 빚을갚는 구조이기에 유리하고, 향후 시세상승등이 있을 경우 자산증가로 이어질수 있다는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서상 주소가 계약이후변경된다고해서 문제가 되지는 않습니다. 그리고 대출진행의 경우도 주소로 인해 실행에 문제가 되거나 하지는 않습니다. 사실 대출상품에 따라 실거주요건이 있는 경우에는 대출실행일이후 기간내 전입여부가 더 중요하고 계약후와 잔금전에 주소이전에 따른 변경은 크게 문제되지 않는것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료가 없어 2024년말 기준 주택소유통계로 답변드리면 ,2건이상 주택을 가진 다주택자는 237만 7000명으로 전체에서의 비중은 14.9%입니다. 이전년도 보다 0.1%감소하였으며, 연령대 기준으로는 50~60대가 가장높은 것으로 나타나고 있습니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 부동산은 단순히 거주하는 공간의 의미보다는 안전자산의 투자처로 인식이 되기에 일정한 시드가 모이는 경우 결국 부동산에 해당 자금이 투입되는 순서로 이어지게 됩니다. 정부에서도 이러한 현상을 막기위해 다른 투자대상인 주식등의 활성화를 노력하고 있지만, 사람들 인식이 크게 변화되지 않는 이상 이러한 현상은 규제만으로는 통제하기 어렵지 않을까 생각이 됩니다. 결국 우리나라에서 부동산은 부와 성공의 상징이라는점, 안전자산으로써 투자대상으로 인식되는 점이 위와같은 문제가 이어진다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라도 주택에 해당이 되기에 기본적은 대출 한도는 동일합니다. 규제지역내에서는 ltv40%, 비규제지역에서는 ltv70%까지 대출한도가 가능하지만 , 개별 소득에 따른 부채 즉, DSR에 따라 한도에도 차이가 있을수는 있습니다. 평균적으로 주택구매시 주택평가액을 기준으로 50~60%수준까지는 대출이 가능한 경우가 많고, 빌라의 경우는 매매가격이나 시세가 부정확하기에 은행이 평가하는 주택평가액이 실매매가격보다 낮을수 있어 이런 경우 대출한도도 크게 감소될 가능성은 있습니다.