답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 임차보증금의 기준은 계약시, 잔금시가 아닙니다. 해당 부부은 다른 물권등과의 우선순위를 다루는 부분이기에 쉽게 임차권의 경우 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권 효력이 발생하는 시점이 기준시점이 됩니다. 쉽게 잔금지급후에 전입신고 및 확정일자를 갖추게 되면 익일0시부터 대항력과 우선변제권 효력이 생기는데 ,이 시점부터는 이후에 생성되는 권리보다는 선순위가 되게 됩니다. 즉, "전입신고 및 확정일자를 갖추고 다음날 0시" 가 되는 시점 전에 아무런 물권이 없다면 본인의 권리지위는 선순위 임차보증금이 되는 것입니다. 만약 계약시, 잔금시 다른 우선물권이 있다면 잔금시에 이를 말소하여야만 선순위 지위가 가능하다는 의미가 됩니다. 아래 사항은 대항력과 우선변제권에 대한 설명이니 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 구축매매에서 중도금대출은 매도인의 협조를 전제로하여 한시적 중도금 대출이나 브릿지 대출을 진행할 것으로 보이는데, 현재 알기로 이러한 대출상품을 진행할 일반금융권은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 즉, 안된다가 아니라 일반 매매에서 중도금대출을 진행할줄 은행을 찾기 어려울수 있다는 의미입니다. 보통 브리지론 대출을 통해 진행할수는 있는데, 이는 잔금일에 일시상환을 전제로 하지만 , 취급기관이 2금융권이하,캐피탈사 등이 대부분이라 이자율이 비싸고 조건이 까다로울수 있습니다. 이게 된다고 해도 혹시나 구입자금 주택담보대출이 해당 중도금대출건을 문제로 하여 대출승인에 영향을 줄 가능성도 있기에 전체적인 부분에 대해서 확인을 먼저하셔야 합니다. 그리고 정책자금대출로 전환의 경우는 된다 안된다를 판단할수 없고 각 대출상품별 대환가능여부등을 별도 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축시 기대감의 따른 가격상승은 실질적은 기준이 없습니다. 말그대로 새로 개발되는 아파트의 조합원 입주권을 받을 경우 시세보다는 저렴하게 아파트를 신축아파트를 가질수 있다는 기대감이 시세상승을 이끄는 것이기 때문입니다. 실제적인 조합원분양가와 분담금은 개발이 시작되고 관리처분인가전이 되어야 명확해지기에 정확한 산술적 데이터보다는 심리적 기대감이 가격을 높게 만드는 것이라고 보시면됩니다. 특히 현재 15층이내의 아파트이고, 부지가 넓은 단지로써 시공사가 브랜드 건설사로 예정되어 있는 경우라면 개발후 대단지아파트로 대장아파트 급으로 평가받을수 있다는 기대감이 커져 시세는 더 크게 상승되는 경향이 있습니다. 즉 재건축이라도 현 아파트의 입지와 대략적인 사업성에 따라서 수요는 크게 달라질수 있다는 의미입니다. 특히 재건축에서는 대지지분과 용적률이 매우 중요한데, 아래의 내용은 참고를 하시면 왜 현재 15층이내 아파트가 재건축이슈가 있을때 더 많이 상승하는지를 아시는데 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224316612130

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷으로 검색해 보시면 여러업체가 나오는 직접 연락하여 모델명등을 이야기하고 매입가격을 물어보시는게 맞을듯 보입니다. 그런데 최근에는 이러한 업체를 통한 판매보다는 당근에 직접 올려 판매하는게 많기에 당근마켓에서도 동일제품 가격을 확인하고 이보다 조금싸게 올리시면 빠르게 처분가능할수는 있습니다. 그런데 TV의 경우 브랜드에 따라 가격편차가 크고 8년이상된 티비는 구매할 가능성이 낮긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현제 뉴스를 보면 북한보다는 쿠바가 다음 타켓이 되는 듯 보입니다. 최근 트럼프 인터뷰에서 쿠바를 베네수엘라처럼 공격할수 있냐는 질문에서 트럼프가 "가능하다, 그럴 수도 있다"라는 답한게 뉴스에서 보도 되었습니다. 그전에도 미국은 쿠바에 대해서 석유공급을 막고 압박수위를 높이고 있었고, 과거 미국 정권들 모두 인접국가인 쿠바의 반미정권에 대한 불안감을 가지고 있었기 때문입니다. 쉽게 쿠바자체보다 미국을 견제하기 위한 경쟁국가들이 쿠바를 주요 거점으로 이용되는 것에 대한 불안감이 있기 때문입니다. 그리고 현 이재명대통령의 유럽순방 성과 기자회견에서도 트럼프 대통령과 북한에 대한 이야기를 나눌때, 북한과 대화할 의사가 있다는 점을 이야기 하였기에 당장 북한에 대한 공격을 개시하거나 할 가능성은 낮아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 어플도 각각의 장단점이 있긴합니다. 다양한 유형의 매물을 제공받고 싶으시면 가장많이 이용하는 네이버부동산을 통해 확인하시는게 좋고, 원룸이나 투룸처럼 1인가구 중심의 매물을 확인하고 싶으면 직방이 매물이 많은 편입니다. 그외 다방이나 호갱노노등도 많이 사용하긴 하는데, 어느하나를 특정해서 보기 보다는 우선적으로 네이버부동산 . 직방등을 통해 매물을 확인하시고 원하는 매물이 없다면 다방이나 호갱노노처럼 그외 앱을 추가로보시는게 나을수 있스니다. 그리고 최근에는 당근부동산도 많이 보는것으로 알고 있기에 참고하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국 선택은 질문자님이 하셔야 할 듯 보입니다. 현재의 주거비용이 크게 부담이 되지 않는다면 직주근접의 장점에 따라 현 계약을 유지하는게 맞을수 있으나, 현재 주거비용 부담이 소득대비해 높은 수준이라면 출퇴근이 30분정도 벌어지더라도 이사를 결정하시는게 맞을수 있습니다. 즉. 돈이냐 시간이냐의 판단에 정답은 없으며, 본인의 상황과 생각에 따라 결정하시는 부분입니다 . 개인적으로 직장출퇴근이 왕복 1시간이내라면 크게 무리가 없다고 판단이되기에 월세를 반으로 줄이고 해당 자금을 모으신다는 전제를 둔다면 이사도 좋은 선택지가 될듯 보이긴합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건 300 / 30 일때 환산보증금이 거래금액이 되고, 거래금액은 2400만원(300+(30x70))이 됩니다. 구간별 중개보수율은 임대차 / 5천만원이하에 해당되어 0.5%가 적용되어 중개보수는 2400만원 x 0.5% = 12만원이 될것으로 보입니다. 그에 따라 중개보수는 12만원을 넘지않는 수준에서 정해질것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 퇴거를 완료한 이전세입자가 나몰라 한다는 의미로 보입니다. 사실 퇴거를 한 이후라도 원상복구의무를 온전히 벗어나는 것은 아니기에 퇴거시 확인하지 못한 문제가 있다면 그 책임을 물을수 있겠으나, 그게 명확한 파손이나 하자발생이 아닌 질문에서처럼 단순히 문에서 삐걱거리는 소리가 난다는 것만으로 책임을 묻기는 어려울수 있습니다. 정확하게 문이 고장이 나서 사용이 어렵거나 한 상태도 아니고 , 그런 소리의 원인이 임차인의 과실인지도 불분명하기 떄문입니다. 우선 현 임차인의 하자요구가 있었던 만큼 일단 업체를 불러 하자원인 파악 및 수리를 하시는게 필요할듯 보이고, 그 하자의 원인이 정말 이전에 철거 후 다시설치하는 과정에서 생긴 문제로 발생된 것이라면 그때는 수리비에 대해서 이전 임차인에게 사실통보와 함께 비용청구를 요구하시는게 더 현실적일듯 보입니다. 앞에서 말한 것처럼 이미 퇴거한 임차인이 이를 하자로 인정하거나, 원인이 본인에게 있다고 인정할 가능성이 낮기에 정확한 하자원인에 따른 요구를 하지 않으면 결론없이 다툼만 커질수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.솔직히 월세를 구할때 가장 핵심적인 사항은 질문자님이 감당가능한 보증금과 월세수준이 어느정도인지를 먼저 판단하셔야 합니다 . 대략적인 수준이 정해졌다면 해당 시시에 맞는 최적의 매물을 찾아보시는 것인데, 지역이 정해진 상태라면 해당 지역내에서 맞는 매물부터 네이버부동산등을 통해 찾아보셔야 하고, 가능매물의 상태가 기대보다 너무 낮다면 지역자체를 좀 더 저렴한 지역으로 전환하고 매물의 선택폭을 늘리시는게 필요합니다. 결국은 앉아서 매물을 찾는데 한계가 있기에 실질적으로 부동산에 연락하여 발품을 파시는게 가장 최적의 매물을 구하실수 있습니다. 매물 선택에서는 입지도 중요할수 있고, 더불어 보안상태(공동현관문잠금장치등) , 내부 옵션 종류와 상태를 함께 고려하시는게 필요합니다.