답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세의 경우 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한날로부터 3년내 종전주택을 매도할 경우 적용가능합니다. 물론 종전주택이 1세대1주택 양도비과세요건(2년보유 12억이하)에 충족이 되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.보금 자리론 예상 금액은?->보금자리론의 실제 대출 가능 금액은 주택가격과 주택 유형, 소득, 기존 부채, 담보평가액 등에 따라 달라집니다.일반 보금자리론은 LTV 최대 70%까지 적용되며, 생애최초 주택구입자는 최대 80%까지 가능합니다.다만, 생애최초 주택구입자라도 담보주택이 수도권 또는 규제지역에 있다면 LTV는 최대 70%가 적용되고, 규제지역에서는 한도가 10%p씩 차감되기에 실제 이보다 더 낮아질수도 있습니다, 2.세금항목은 중개수수로,취득세,등기 항목이 있다는데 추가 항목은?-> 중개수수료는 비용에 포함은 되나, 세금이 아니며, 제시한 항목외 부수적인 이사비용 및 관리비등의 정산비용등이 추가로 발생될수 있습니다. 3.각세금 항목별 예상 비용 산출-> 3억 주택가격 기준으로 취득세는 330만원, 채권할인료 및 등기비용, 법무사비용 포함 대략 200만원정도 , 중개보수는 120만원(부가세포함132만)이 예상됩니다. 4.기타비용으로 인테리어, 이사비용, 입주 청소 비용이 있다는데 추가 항목이 있을지?-> 개인별로 추가될수 있는 비용은 다르겠으나, 폐기물처리비용과 아파트의 경우 엘리베이터 이용료, 사다리차 이용시 추가비용, 동과금 정산비용, 인터넷이나 tv이전 설치비용, 에어컨 이동에 따른 재설치 비용등의 부수적인 비용등이 추가될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택수요측면에서 고금리 및 규제강화는 수요감소의 요인이 될수 있고 공급의 부족은 수요증가의 원인이 될수 있어 실제 어느게 수요심리에 더 영향을 주는지에 따라 주택가격의 방향성도 달라진다고 할 수 있습니다. 특히 기준금리의 인상과 추가적인 인상가능성은 대출금리의 상승으로 이어지기 떄문에 실수요자들의 주택구매심리는 더 낮아질 가능성이 있습니다. 개인적 의견으로는 단기적으로는 규제강화와 금리인상 부분이 수요심리에 직접적인 영향을 줄수 있어 가격상승세가 제한될수 있지만, 중장기적으로 공급의 부족이 이어질 경우 결국은 수요증가로 나타날수 밖에 없을 것이라 예상이 됩니다. 그에 따라 실현가능한 공급대책 및 시장내 공급이 없다면 아파트 가격은 전반적으로 우상향으로 이어질수 있습니다. 다만 우상향의 각도(상승세)는 규제로 인해 특정지역이나 매물를 제외하면 완만하게 상승될 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실수요자가 주택을 구매할때 대출이 불가피한 상황에서 현재 대출규제가 가능되는 것은 점차 주택구매가 어려워질수 있다는의미이기도 합니다. 현재 자금이 주택구매에 무리가 없다면 대출규제가 더 심화되기전에 주택을 구매하는 게 좋은 선택이 될수는 있지만, 무리하게 대출을 통해서 주택을 구매하는 것은 추천드리지 않습니다. 일단 어제 금통위에서 기준금리를 0.25%포인트 상승을 발표하였고, 연말 추가적인 인상 가능성을 시사하였기에 대출이자의 상승도 불가피하기에 무리한 대출을 할 경우 원리금부담에 커질수 있기 때문입니다. 결국은 개인의 자금여력에 따라 현시점이 구매적기일수도 있자만 반대로 무리한 주택구매는 리스크가 커질수 있기에 이를 중심으로 구매여부를 판단하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 임대인이 임차인에게 재계약에 대한 의사통보를 할수 있는 기간은 만기 6~2개월전입니다. 그에 따라 1년전에 하시는건 의미가 없다고 보시면 되고, 만기가 28년 4월 18일이라면 대략 올해 10월 중후반에 최초 통보를 하실수 있습니다. 그리고 임차인의 답변에 따라 대응을 하시면 됩니다. 임차인의 경우 만기 2개월전까지 의사통보를 하면 되고 질문자님이 의사통보를 빠르게 한다고해서 특별하게 더 빠르게 답을 해야하거나 하지는 않습니다. 만약 임차인이 갱신청구권이 있어 이를 사용하면 질문자님은 실거주 또는 법적요건에 해당되지 않는 이상 이를 거부할수 없어 퇴거가 어려워질수 있으므로 해당 기간내 의사통보 및 잘 협의를 해보시기 바랍니다. 임대차 의사통보에 대한 내용으로 참고하시면 될듯 보입니다. 전월세 계약 만료 통보 시기와 묵시적 갱신 : 네이버 블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세와 유사한 제도를 운영하는 국가로는 인도와 볼리비아 등이 알려져 있습니다. 다만 인도의 경우 우리나라의 전세제도와는 구조와 운영 방식에 차이가 커 직접적인 비교 대상으로 보기는 어렵습니다.그나마 볼리비아의 제도가 우리나라 전세와 비교적 유사한 형태로 알려져 있습니다. 다만 우리나라는 임대차 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 소송이나 강제집행 등 법적 절차를 통해 반환을 청구하게 됩니다.반면 볼리비아는 일정한 요건을 충족할 경우 보증금을 반환하지 못한 임대인이 주택 소유권을 임차인에게 이전하는 제도가 있다는 이야기가 있으나, 실제 적용 요건과 절차는 매우 제한적이며 사례도 많지 않습니다. 따라서 이를 일반적인 제도로 단정하기는 어렵습니다.결론적으로 우리나라와 가장 유사한 사례로 볼리비아가 자주 언급되지만, 세부적인 제도와 법적 구조는 상당한 차이가 있으므로 동일한 제도로 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.디딤돌대출에서 만30세 미만의 경우 단독세대주와 미혼세대주는 대출대상에서 제외가 됩니다. 만 30세이상 기준으로 하여 기본요건은 무주택세대주, 소득 부부합산 연 6천만원이하(신혼8.5천만. 2자녀 , 생애최초 7천만원이하) 이며, 자산요건은 순자산 4.88억원 이하여야 합니다. 대상주택은 평가액 5억이하, 전용 85제곱이하( 신혼,2자녀 : 6억이하) 입니다. 그외 미혼 단독세대주는 특례의 경우는 주택가격 3억이하 전용 60곱이하 대출한도 1.5억(생애최초 2억)입니다. 자세한 사항은 본인이 선택할수 있는 유형에 따라 별도 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이모(방계친족)는 대출 심사 상 "세대원" 정의(직계존속·배우자·직계비속)에 해당하지 않는 것으로 알고 있는데, 맞을까요? -> 네, 맞습니다.이모(방계친족)는 대출 심사에서 일반적으로 말하는 '세대원'의 범위에 해당하지 않습니다.따라서 이모 댁으로 전입신고를 하더라도 가족관계상 세대원이 아니라 '동거인'으로 등재될 가능성이 높습니다. 이 경우에는 대출에서 요구하는 '무주택 세대원' 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다이모 댁에 전입신고를 하면 등본상 저는 "동거인"으로 등록된다고 들었습니다. 이 경우 전세대출 심사에서 저는 무주택자로 인정되나요, 아니면 다른 문제(세대주 요건 미충족 등)가 생기나요?-> 앞서 말한데로 대출에서 요구하는 무주택 세대원 요건충족은 어려울수 있습니다. 다만 대출상품 또는 관련규정에 따라 다르게 적용될 가능성도 배제할수는 없기에 신청하시려는 대출상품을 취급하는 은행을 통해 사전확인이 필요합니다. 동거인이 아니라 처음부터 세대분리를 신청해서 독립 세대주로 등록하는 게 더 안전한지, 실제로 이런 절차를 진행해보신 분들의 경험이 궁금합-> 한지붕 세대분리는 주택요건이 충족이 되어야 가능하지, 원한다고 되는건 아닙니다 , 그에 따라 이모님댁이 빌라,아파트와 같은 공동주택 혹은 다세대라면 현실적으로 어렵고, 다가구의 구조라면 가능할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집주인들이 전세를 기피하게 되었다기보다는, 최근 전세 매물이 감소한 것은 여러 제도 변화와 시장 환경이 복합적으로 작용한 결과입니다.우선 갭투자에 대한 규제 강화와 전세대출 규제로 인해 전세를 활용한 투자 여건이 이전보다 어려워졌습니다. 또한 전세보증금 반환보증 가입 요건이 강화되면서, 특히 빌라의 경우 전세사기 우려로 전세 수요가 줄어드는 현상이 나타났습니다.임대인 입장에서도 전세보증금을 활용한 투자 수익이 예전만 못한 데다, 월세 수익이 은행 예금 이자보다 높은 경우가 많아 전세보다 월세를 선택하는 사례가 늘고 있고 최근 월세 시세가 빠르게 상승하는 시장에서는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문에, 기존 임차인의 보증금 반환 부담 등 특별한 사정이 없다면 전세를 월세로 전환하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인 입장에서 물어보신다면 임대인 입장에서는 대출이 없다면 월세를 통해 임대수익을 확보하는게 유리할수 있습니다, 반대로 전세대출없이 전세가 가능한 임차인이라면 주거비용 부담 감소차원에서 전세가 유리할수 있습니다. 임대인 입장에서는 전세임대차를 통해 목돈을 굴릴 다른 방법이 있거나 다른 주택을 추가구매하기 위한 자금으로 활용될게 아닌 이상 매월 발생하는 월세수입을 확보하는게 은행에 목돈을 맡겨두는 것보다는 유리하고, 지금처럼 전월세부족에 따라 월세시세가 상승하는 시점에서는 더욱 수익성이 개선되기에 임대인한테는 유리한 시장이라고 할수 있습니다 .