HUG를 이용하여 버팀목 전세대출 갱신 및 재계약

Question

현재 HUG버팀목과 보증보험을 이용하여 다세대 빌라 전세 거주중인데요.
전세가 1억7100만원인데, 이번에 만기가 되서 재계약을 요구했더니 전세금을 올려야 한다고 하더라구요.
이 1억 7100만원도 매물 공시지가의 126%맞춘 가격인데, 1억8300만원을 얘기를 하시더라구요
알기로는 전세금을 5%이상을 못올리는걸로 알 고 있는데 이렇게 되면 5%이상의 금액이 상승하는건데 HUG가 중간에 껴있으면 공시지가에 맞춰서 5%이상을 올릴 수 있는 부분인건가요?

이렇게 되면 재계약이 아니라, 신규계약으로 다시 진행해야되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존 임대차 갱신계약이 되게 됩니다.

다만 계약갱신청구권을 청구를 하게 되면 임대료 최고 5% 상한에서 협의로 진행이 가능하고 또한 의무사항이 아니므로 기존 조건과 그대로 2년 거주가 가능하게 됩니다. 따라서 5% 상한을 하기 위해서는 계약갱신청구권을 행사를 하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

현재 HUG버팀목과 보증보험을 이용하여 다세대 빌라 전세 거주중인데요.
전세가 1억7100만원인데, 이번에 만기가 되서 재계약을 요구했더니 전세금을 올려야 한다고 하더라구요.
이 1억 7100만원도 매물 공시지가의 126%맞춘 가격인데, 1억8300만원을 얘기를 하시더라구요
알기로는 전세금을 5%이상을 못올리는걸로 알 고 있는데 이렇게 되면 5%이상의 금액이 상승하는건데 HUG가 중간에 껴있으면 공시지가에 맞춰서 5%이상을 올릴 수 있는 부분인건가요?

==> 계약을 갱신하는 경우 5% 범위 내에서만 인상이 가능하지만 허그 등에서 대출규모를 판단하는데 5%를 고려하지 않고 주변시세 등을 고려하여 대출연장여부를 판단하게 됩니다.

이렇게 되면 재계약이 아니라, 신규계약으로 다시 진행해야되는건가요?

==> 연장으로도 진행가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 5%인상제한은 법적으로 무조건 적용되는게 아닙니다. 기본적으로 임대인이 등록임대사업자인 경우와 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우에 한해서 적용이 되게 되며 그외 경우에는 상한제한 없이 시세대로 인상이 가능합니다. 그에 따라 질문의 경우 임차인이 갱신청구권이 있는 경우 이를 사용하는 의사를 전달하여 5%이내 인상으로 제한을 하실수있고, 이미 사용하여 없는 경우에는 임대인 요구에 따라 인상을 해주거나 퇴거를 하셔야 합니다. 그리고 동일목적물에서 동일당사자간 계약은 가격이 변동되더라도 신규계약이 아닌 연장계약으로 볼수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

HUG가 중간에 끼어 있어도 전세보증금 5% 이상 올리는 것은 법적으로 허용되지 않습니다.

계약갱신청구권 행사하면 5% 이상 올리지 못하기 때문에 임대인에게 연락하여 보증금 조정을 요구해 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

갱신청구권을 사용했을때 5% 상한이 있는거고, 합의갱신은 5% 이상 증액 가능합니다.

1.83억을 주장한건 공시가가 올라서 전세금을 맞춘거로 보입니다.

결과적으로 증액 후 갱신을 하려면 은행에 증액신청을 하시면 됩니다.

계약갱신청구권 사용하면 보증금을 상한하지 않고도 재계약 가능합니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

HUG 기준 때문에 5% 넘게 올릴 수 있는 게 아니라, 신규계약이면 제한이 없는 것입니다

아직 갱신청구권 안 썼으면 계약갱신청구권을 행사해보시기 바랍니다

그러면 5%까지만 올릴수 있습니다