답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 시행 중인 특례는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하는 경우에 적용되고, 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 의무를 유예해 주는 방식입니다. 그래서 2026년 5월 12일 당시 존재하던 임대차계약이라면 계약기간에 따라 최장 2028년 5월 11일까지 실거주를 미룰 수 있습니다.질문자님처럼 2026년 7월 20일에 새로 전세계약을 체결한 경우는 중요한 차이가 있습니다. 현재 특례는 2026년 5월 12일 기준으로 이미 임대차계약이 존재하던 주택을 대상으로 하기 때문에, 7월 20일에 새로 받은 세입자를 이유로 현재 특례를 적용받아 세입자를 승계한 채 매도하기는 어렵다고 보는 것이 맞습니다. 즉, 현재 제도만 놓고 보면 질문자님의 경우는 일반적인 토허제 실거주 요건 때문에 매수인이 세입자를 그대로 안고 매수하기 어려운 상황으로 판단이 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부가 1주택자라고 하더라도 실제 거주 여부에 따라 세제나 금융규제에서 차이를 두려는 정책을 추진하면서 논란이 발생하고 있는 것으로 보입니다. 정부 입장에서는 실거주 목적이 아닌 투자성 주택 보유를 억제하려는 취지가 있을 수 있지만, 현실적으로는 직장 이동이나 가족 문제 등 불가피한 사정으로 본인 소유 주택에 거주하지 못하는 1주택자도 있을 수 있기 때문에 일률적으로 구분하는 것이 적절한지를 두고 논란이 있는 상황입니다.이와 관련해 더불어민주당도 1주택자에 대해서는 거주·비거주를 구분하지 말아야 한다는 의견을 정부에 강하게 요청했고, 당정은 불가피한 사유로 거주하지 못하는 1주택자의 실거주 인정 범위를 확대하는 방향에 공감대를 형성한 상태로 보이긴 합니다. 다만 세부적인 수정안은 아직 확정된 것이 아니므로 향후 발표되는 최종 세제개편 내용을 확인할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말씀하신 상황 자체가 이상한 것은 아닙니다. 국민은행에서 실행한 주택담보대출이라도 보금자리론과 같은 한국주택금융공사(HF) 관련 정책모기지 상품일 수 있기 때문입니다.이러한 상품은 실제 대출 신청과 실행을 시중은행을 통해 진행하는 경우가 있어, 등기부등본상 근저당권자가 국민은행으로 확인되더라도 대출상품의 구조에 따라 중도상환금액 안내가 한국주택금융공사에서 오는 경우가 있을 수 있습니다.따라서 현재 문자 내용만으로 비정상적인 대출이라고 보기는 어렵습니다. 다만 매수인 입장에서는 잔금 전에 해당 대출의 정확한 잔액과 상환계좌, 상환 후 근저당 말소 여부를 국민은행과 법무사를 통해 다시 한번 확인하시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 납입일에 임대료가 입금되지 않았다면 우선 임차인에게 연락하여 입금 여부와 연체 사유를 확인하고, 납부를 요청하시는 것이 좋습니다. 주택 임대차의 경우 임차인의 연체 차임액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약해지를 검토할 수 있기에 임차인 입장에서도 일시적인 사정으로 월세 납부가 늦어지는 경우라면 임대인에게 미리 사정을 설명하고 납부일정을 협의하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.또한 밀린 월세는 임대차가 종료될 때 보증금에서 정산하는 경우가 대부분이나 이를 믿고 임대인이 별다른 협의 없이 보증금에서 임의로 계속 차감하면서 월세 연체를 방치하는 방식은 바람직하지 않습니다. 연체가 발생했다면 임대료 납부 요청과 미납 내역을 문자나 카카오톡 등으로 남겨두고, 연체가 장기간 이어지는 경우에는 계약해지 여부까지 함께 검토하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 주택을 매수할 때 기존 전세 세입자의 보증금을 승계하고, 매매가격과 전세보증금의 차액만큼 자기자금을 투입하여 주택을 취득하는 방식을 말합니다.예를 들어 주택의 매매가격이 5억원이고, 기존 전세 세입자의 보증금이 3억원이라면 매수인은 매도인에게 차액인 2억원을 지급하고 기존 전세보증금 3억원의 반환의무를 승계하면서 주택의 소유권을 이전받는 방식입니다.다만 전세보증금 역시 향후 임차인이 퇴거할 때 반환해야 하는 채무이기 때문에 단순히 적은 자금으로 주택을 매수할 수 있다는 점만 보시면 안 됩니다. 향후 전세가격이 하락하거나 새로운 임차인을 구하지 못할 경우에는 보증금 반환을 위해 추가 자금이 필요할 수 있으므로 자금계획과 반환능력을 충분히 고려해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님의 자금상황과 향후 주택가격에 대한 판단에 따라 선택이 달라질 수 있기 때문에 어느 방법이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 우선 기존 구로 아파트를 보유한 상태에서 추가 주택을 매수한다면 취득세나 향후 양도소득세 등 다주택에 따른 세금 문제를 먼저 확인하시는게 필요해보이고, 기존 주택을 먼저 처분하고 새 주택으로 이동하는 부분은 관리 측면에서는 비교적 단순해질 수 있지만, 구로 아파트의 거래가 원활하지 않아 당장 처분하기 어렵거나 향후 가격 상승 가능성이 있다고 판단하신다면 기존 주택을 임대하고 새로운 주택으로 이동하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.다만 이 경우에는 기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하게 되므로 취득세와 향후 양도세, 일시적 2주택 요건 등을 미리 확인할 필요가 있습니다. 그리고 대출 역시 기존 주택 보유 여부와 신규 주택의 지역, 가격, 대출 종류 등에 따라 대출가능성과 한도등이 달라질 수 있으므로 새 주택을 계약하기 전에 금융기관을 통해 실제 가능한 대출금액을 확인한 후 자금계획을 세우시는 것이 꼭 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대필료와 중개보수는 구분해서 보셔야 합니다. 대필료는 당사자끼리 이미 합의한 계약 내용을 중개사무소에서 계약서 형식으로 작성해 주는 데 대한 비용이고, 중개보수는 중개사가 계약 체결 과정에 실제로 관여한 경우 지급하는 비용입니다. 질문처럼 전세갱신요구권을 사용해 임대인과 임차인이 이미 5% 인상 조건으로 합의한 뒤, 부동산에서는 계약서 작성만 도와준 경우라면 실질적인 중개계약으로 보기 어려울 수 있습니다. 이런 경우 중개사 입장에서는 해당 계약을 자신이 중개한 것으로 오해받지 않기 위해 계약서에 중개사무소 직인이나 서명·날인을 하지 않는 경우가 있습니다.따라서 대서료 5만원을 받았다고 해서 반드시 중개사 직인을 찍어야 하는 것은 아니라고 볼수있습니다. 오히려 단순 대서만 한 계약이라면 중개업소 정보를 계약서에서 제외하는 방식으로 처리하는 경우가 더 많습니다. 공제증서 역시 일반적으로 중개업자가 중개한 계약에서 발생할 수 있는 손해를 담보하기 위한 보증 관련 서류이므로, 단순 대서계약이라면 중개업소에서 발급 대상이 아니라고 볼 여지가 있습니다. 또한 공제증서를 별도로 발급해 주는 대가로 수수료를 받는 것이 일반적인 관행이라고 보기는 어렵습니다. 만약 은행이 반드시 중개업소의 공제증서를 요구한다면, 현재 계약서가 중개계약으로 작성된 것이 아니기 때문에 은행 측에 당사자 간 갱신계약임을 설명하고 대체 가능한 서류가 있는지 확인하는 것이 우선되셔야 할 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약서상 목적물 주소에 숫자 오기가 있다면 확정일자나 임대차신고를 하기 전에 정확한 주소로 수정해 두셔야 합니다. 주소는 임대차 목적물을 특정하는 중요한 내용이기 때문에 단순한 오타라고 하더라도 계약당사자들이 확인한 후 정정하는 것이 안전합니다.이미 계약서를 작성한 상태라면 잘못된 부분에 두 줄을 긋고 정확한 주소를 기재한 뒤 임대인과 임차인이 정정 부분에 서명 또는 날인하는 방법이 있고, 내용이 복잡하다면 정확한 주소로 계약서를 다시 작성하는 방법도 있습니다. 이후 수정된 계약서를 기준으로 확정일자와 주택임대차신고를 진행하시면 됩니다.공동명의 주택이라면 원칙적으로 공동소유자 모두가 계약에 참여하는 것이 가장 안전합니다. 남편분이 직접 참석하기 어렵고 질문자님이 남편분을 대신하여 계약서 수정이나 재작성까지 진행한다면 대리권을 확인할 수 있는 위임장을 준비해 두는 것이 좋은데, 임차인 입장에서는 대리권 분쟁을 방지하기 위해 위임장과 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등 본인의 의사를 확인할 수 있는 자료를 함께 요구하는 경우가 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 근저당이 많이 설정되어 있다고 해서 이주비대출이 무조건 나오지 않는다고 보기는 어렵습니다. 다만 정비사업의 이주비대출은 사업장별 대출한도와 금융기관의 조건에 따라 기존 담보대출을 우선 상환하도록 하는 경우가 있습니다.따라서 기존 근저당 채무가 많은 경우에는 이주비대출 자체의 가능 여부뿐만 아니라, 지급받을 수 있는 이주비대출 한도로 기존 근저당 채무를 얼마나 상환할 수 있는지를 함께 확인하는 것이 더 중요합니다. 만약 기존 담보대출 잔액이 이주비대출 한도보다 크다면 부족한 금액을 별도로 상환해야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 결국 단순히 근저당이 많다는 이유만으로 이주비대출이 불가능하다고 판단하기보다는, 해당 정비사업의 이주비대출 한도와 기존 대출 승계·상환 조건을 조합이나 협약 금융기관을 통해 확인하시는 것이 우선되셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상회복의무는 보증금을 반환받고 퇴거했다고 해서 무조건 없어지는 것은 아닙니다. 다만 이후 발견된 하자가 원상회복의무의 대상인지, 그리고 그 하자에 임차인의 사용상 부주의나 과실이 있었는지는 별도로 판단할 필요가 있습니다.따라서 단순히 싱크대 배관이 막혔다는 이유만으로 전 임차인에게 수리비를 청구할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 퇴거와 보증금 정산까지 모두 완료된 이후 새 임차인이 발견한 문제라면, 전 임차인의 사용으로 인해 발생한 하자라는 점을 확인할 수 있는 수리업체의 소견이나 사진 등 객관적인 근거가 있어야 할 것입니다.반대로 배관 자체의 노후나 구조적인 문제, 장기간에 걸친 자연적인 이물질 누적 등이 원인이라면 이를 전 임차인의 원상회복의무에 해당한다고 보기는 어렵습니다.따라서 현재로서는 단순한 수리비 청구만으로 바로 지급하기보다는 배관이 막힌 정확한 원인과 전 임차인의 과실을 확인할 수 있는 자료를 먼저 요청한 뒤 판단하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.