월세 세입자 끼고 매매해도 괜찮은가요?

Question

월세가 작년 11월까지 2년 계약이 끝나고 전화통화후 더 있기로하고 따로 계약서 작성은 안했구요.

찾아보니 이런경우 묵시적 계약이 성사된거라고 하더라구요.

근데 1가구 2주택 상황에서 보름자리론 대출을 받아서 올해 11월까지 처분해야되는 상황인데요.

아님 대출을 갈아타야되는데 금리가 너무 높아서 엄두가 안나서 매매하는게 낫을꺼 같더라구요.

이런 상황에 매매를 하려면 어떻게 해야되는지 자세히 알려주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 위 연장이 묵시적갱신이 될지는 확답할수 없습니다. 묵시적 갱신은 만기 6~2개월전까지 서로 아무런 의사통보없이 지나갈 경우 성립되는데 위 내용은 합의에 따라 연장된 것으로 보여 묵시적갱신이 성립되었다고 확답하기 어렵습니다. 중요한건 묵시적 갱신이 아니라 연장시 2년계약을 하셨다면 올 11월은 계약기간중에 있기에 어차파 합의든 묵시적이든 임차인 동의없이는 해지가 어렵습니다, 결국 임차인에게 상황을 전달하고 중도해지를 요청하는게 최선이며, 이 경우 이시비용등의 보상을 해주셔야 할수 있습니다.

그런데 꼭 이방법만 있는 것은 아닙니다. 임차인이 있더라도 질문처럼 임차인승계조건으로 매도를 진행하실수 있습니다. 이전까지 토지거래허가구역내라면 이것도 안됐지만, 지금은 현 임차인 만기전까지는 실거주의무를 유예하고 있기 떄문에 지역관계없이 가능한 부분입니다. 물론 규제지역내에서는 매수자가 무주택자이여야 하는 조건이 있습니다.

결국은 임차인에게 매매의사를 전달하고 집을 보여달라 부탁하시면서 이상태 그대로 매매를 진행하시는게 가장 맞지 않나 판단이 됩니다 .

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임차인의 권리는 승계가 되기 때문에 임차인에게 말씀을 하시고 매매를 하시면 됩니다.

매도인이 임차인의 권리를 인수 받으시면 됩니다.

다만 서울의 경우 토지거래허가구역이므로 매도자가 실거주의무가 있기 때문에 기존 임대인과 임차인 사이 중도해지 조건으로 이사비 및 복비등으로 협상을 해서 퇴거를 시키는 방법이 있을 수 있고 아닌 경우 매수인이 무주택자일 경우는 기존 세입자 임대차계약이 완료 시까지 실거주 유예가 되므로 무주택자 매수인과 매매를 하시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

묵시적 갱신 상태의 세입자는 언제든 해지 통보가 가능하며 3개월 후 효력이 발생하므로 매수자에게 이를 고지하고 잔금일과 퇴거 일정을 조율하는 특약을 계약서에 명시해야 합니다. 보금자리론 처분 기한 내 매도를 위해서는 실거주가 가능한 매수자를 찾거나 세입자와 원만하게 합의해서 퇴거 시점을 확정하고 공인중개사와 협의해서 매매를 진행해야 합니다. 대출 갈아타기보다 매도가 유리한 상황이라면 세입자에게도 매도 사실을 사전에 충분히 설명하시고 기한내에 잔금까지 마칠 수 있도록 매매 절차를 전략적으로 준비하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

월세 세입자 끼고 매매는 가능합니다. 다만 지금처럼 묵시적 갱신 상태라면 먼저 세입자의 퇴거의사, 갱신청구권 행사 가능성, 집 보여주기 협조를 확인해야 해서 일반 공실 매매보다 신경 쓸 점이 많습니다.

감사합니다.

Answer 5

'전화통화 후 더 있기로하고'

여기에서 이미 묵시적갱신은 아닙니다.

상황이 매매를 하셔야 할 것 같은데 아무래도 세입자가 있으면 매매는 쉽지는 않습니다.

매수자가 있을 경우 세입자에게 집을 비워 달라(약간의 보상 필요) 라는 요청을 하시고 협의를 하시는게 나을 것으로 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

현재 상황은 보금자리론 처분 기한이라는 절대적인 마감 시한이 있는데

집은 토지거래허가구역에 묶여있고

세입자는 묵시적 갱신 상태인 것 같습니다.

일단 세입자가 문제입니다.

묵시적연장의 경우 2년을 보장합니다.

세입자와 합의 퇴거가 우선이라 생각합니다.

그리고 잔금 기간을 길게 잡고 실입주 매물로 매도를 진행해보세요

이게 안된다면 대출갈아타기도 고민하셔야 해요