상가 재건축에 관련해서 궁금한 점이 있습니다.

Question

제가 구축 아파트 단지에 있는 상가를 소유하고 있습니다. 아파트가 재건축을 한다고 하는데 상가의 경우 어떻게 되는지 궁금합니다.

평수가 그렇게 크지않은 상가라 대지지분도 5평 정도밖에 되지 않습니다.

재건축을 할 경우 상가를 가진 저로는 재견축한 상가를 분양받는다거나, 현금청산 중 선택을 할 수 있다고 합니다.

분양될 상가가 마음에 안 들면 분양신청을 하지 않을 생각인데 현금청산 시 건물과 토지 모두 합산하여 감정평가가 되나요? 아니면 어차피 부숴질 건물이니 토지만 평가대상이 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 재건축 시 상가를 보유할 경우 상가를 분양신청을 할 수 있습니다.

다만 기존에 가지고 계신 상가의 종전평가가 신규 주택 최소 단위보다 클때는 예외적으로 주택을 분양을 받을 수도 있습니다. 또한 상가의 감정평가는 건물 및 토지를 합쳐서 감정평가를 받게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현금청산은 보통 착공전에 완료되는 경우가 많고, 감정평가를 통한 매입금액산정 역시 건물이 존재하는 상태에서 산정이 되므로 질문처럼 건물이 철거된 시점은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 상식적으로 아무리 재건축 조합이라도 내 소유권 건물을 함부로 철거할수 없기에 현금청산후 소유권이전을 받은 상태에서 철거를 진행하는게 맞습니다.

다만, 현금청산에 대해서 얼마가 정해질지등은 판단하기 어렵기에 해당부분에 대해서는 답변을 드리기 어협습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

네 이런 경우는 토지와 건물을 함께 보는 게 원칙입니다.

다만 재건축 상가라면 건물의 현재 사용가치는 크게 떨어져 실제 현금 청산금은 토지지분 비중이 매우 크고 건물가액은 제한적으로 반영되는 경우가 많ㅅㅂ니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재건축 현금청산시 감정평가는 건물과 토지를 분리하지 않고 일체로 평가하는 것이 원칙입니다. 건물의 경과 연수와 상태 등을 포함한 전체 가치가 반영이 됩니다. 단순히 토지 지분 5평에 대한 가치만 받는 것이 아니라 상가 전체의 거래 사례와 수익성 등을 종합적으로 고려한 시가가 보상액으로 산정됩니다. 감정평가액이 예상보다 낮을 경우에는 정해진 절차에 따라서 이의신청이나 재평가를 요청할 수 있으니 추후 조합의 평가 결과를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

재건축 상가의 현금청산은 토지만 보는게 아니라 토지와 건물을 합쳐 평가하되 개발 이익과 기준 시점이 크게 영향을 주는 구조라고 보시면 됩니다