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재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문의.1향후 재건축이나 리모델링 추진했을 때 소형평수는 분담금도 조금내고 좋은 평수도 못가져가나요?-> 재건축이나 리모델링시 조합원은 평형을 선택할수 있습니다. 물론 더 넓은 평수를 선택하시면 분담금을 더 내셔야 하는 구조입니다. 같은 평형으로써 RR의 경우 추첨을 통해 운좋게 배정받을 수는 있어도 평수에 대한 배정을 추첨으로 하는것은 아니기에 분담금을 조금내고 좋은 평수를 가져가는것은 어렵습니다. 물론 사업성이 좋은 경우로써 분담금 자체가 크게 낮아질수는 있으나, 이는 조합원 전체에게 혜택이 부여되는 부분이지 본인에게만 주어진 혜택은 아닙니다, 문의2.재건축이나 리모델링 예정인 단지에 실거주하는경우 얼마나 살아야하나요?이주해야할 때까지 살아야하는지 특정 실거주의무 기간만 채우면 전세주고 나가도되는지 궁금합니다. -> 재건축이나 리모델링은 보통 민간사업에 해당이 되므로 조합원으로써 참여하는 경우에는 별도 실거주의무가는 없는것으로 알고 있습니다. 물론 규제지역으로써 실거주의무나 대출상품에 따른 별도 실거주의무등이 있다면 모를까 조합원입주에 따른 실거주의무는 일반적으로 없는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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경기도 10억 아파트 매매 예정입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금조달계획서의 제출의무는 비규제 지역내에서는 6억이상 주택거래시 제출의무가 있습니다. 질문에서 말한 경기도의 경우 조정지역 및 투기과열지구에 해당되지 않은 비규제 지역이라도 주택가격이 10억이기에 자금조달계획서 제출은 필수입니다. 그리고 해당 자금조달계획서는 자금출처에 대한 사실관계를 증명하는 서류로써 중요하나 질문처럼 이미 증여를 받아 세금적인 문제가 없는 본인명의의 아파트라는 전제하에서는 해당 주택을 처분한 자금을 동원한다고 적는다는 것은 사실관계에 부합하고 특별히 구매자금에 대한 입증서류제출요청등을 받을만한 사항으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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아파트를 볼 때 가장 중요시되는 요소는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전반적은 중요 입지요소중에서 본인이 가장 중요하게 생각하는 부분을 우선하여 결정하시는게 맞을듯 보입니다, 지금도 아파트 입지요소중 교통이 우선이나 학군이 우선이냐 논쟁이 적지 않은데 보통 실거주를 하는 전제하여 본인상황에 가장 필요한 입지요소가 가장 거주하는데 있어 유리할수 있기 때문입니다. 예를 들어 신혼부부이고 아이가 없는 경우라면 직장과의 근접성(직주근접)이나 교통 및 편의시설 근접성이 가장 중요한 요소가 될수 있고, 반대로 미취학아동이나 취학을 앞둔 아이들이 있는 경우 장기적인 거주를 고려하기 때문에 주변 학군여부와 교육환경등을 더 중요하게 판단할수 있습니다. 즉, 모든 중요요소들이 잘 갖추어진 매물은 한정적이고 많지 않기에 본인 선택에 따른 중요요소가 우선적으로 잘 구성된 입지를 선책하시는게 가장 중요하다 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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청약 당첨 후 중도금대출 심사문의ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 중도금대출을 실행하는 은행을 통해 확인이 필요하겠으나 일반적으로 알고 있기로 신속채무조정중에는 중도금대출이 불가한 것으로 알고 있어 자납을 해야하는 것으로 알고 있습니다. 다만 질문처럼 중도금 대출신청전에 해당 채무를 모두 상환한 경우는 케이스를 보지 못해 정확한 답변이 어려우나 신속채무조정의 경우 기록이 남지는 않는 것으로 알고 있기에 중도금 대출처럼 집단대출에서는 소득 및 신용점수의 회복여부에 따라 결과가 달라지지 않을까 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 투자에 있어 부동산 전망을 체크하는 것은 과거에는 모르겠으나 최근과 같은 환경에서는 크게 의미가 없어보입니다. 예전처럼 부동산 시장 전반이 호황기가 온다고해도 수도권이나 지방 모든 지역에서 가격상승이 나타날 가능성이 낮고 , 수도권에서도 상승폭에 대한 차이가 지역이나 매물에 따라 크게 달라질수 있기 때문입니다. 지금처럼 부동산 시장이 침체된 상황에서도 서울 상급지내 아파트 가격은 계속적으로 전고점을 뚫고 상승세가 나타나고 있다는 점이 이러한 시장양극화를 나타내는게 아닌가 싶습니다. 그에 따라 투자로써 추가 주택을 구매하고 한다면 소형평수 / 특정호재가 있는 지역이나 수도권내 상급지 중심으로 고려를 해보셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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청약당첨된 집이 비과세가 되려면 기존집은..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세에 대한 질문으로 보입니다. 질문의 순서대로 하시면 B주택 매도에 따른 양도소득세 비과세는 되지 않습니다. 일시적 2주택 양도비과세는 기본적으로 기존주택을 구매하고 1년이 경과한 이후 신규주택을 구매하고 해당 구매시점으로부터 3년내 종전주택을 매도할때 종전주택에 대해 양도비과세 적용되게 됩니다. 즉, 질문에서 A,.B주택 2주택이 된 상태에서 양도비과세를 받으시려면 무조건 A주택을 그것도 B주택(분양권) 취득일로부터 3년이내 매도를 하여 비과세 혜택을 받은뒤 1세대 1주택이 된 이후 B주택을 매도하셔야 합니다. 그리고 A주택을 처분한날부터 보유기간 기산에 따라 2년뒤 B주택을 매도하여야 한다는 의견이 있는데 이는 사실과 다르며, 국세청 질의응답에서도 신규주택에 대한 비과세 기산점은 기존주택매도시점이 아닌 신규주택 취득시점을 기준으로 2년입니다
경제 / 부동산
25.09.01
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전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세대출에 대한 규제가 강화되어 한도나 실행이 어려워 질 경우 우선적으로 월세에 대한 임대차수요가 크게 증가하게 됩니다. 이렇게 되면 월세수요증가에 따른 임대차시세가 상승하게 되고 그에 따른 주거비용부담이 커지게 됩니다. 그런 과정에서 자가주택의 수요는 증가하게 되고 다시 주택가격은 상승하면서 임대차시세 또한 상승하게 될수 있습니다. 즉 시장 전반의 가격상승이 나타날수 있고, 이는 세입자와 임대인간 필요에 따라 이중계약이 늘어나게 되면서 전반적인 시장에서의 문제등이 나타날수 있습니다. 또한 오피스텔과 같은 비주택의 반사이익이 커지면서 해당 매물의 시세도 상승될 여지가 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위험한 물건이라고 보기는 어렵고, 매도자가 경제적으로 여유가 없다는 정도만 예상할수 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 받은 잔금으로 등기된 임차인에게 보증금을 반환하지 않을까하는 걱정은 크게 안하셔도 되는게 계약과정에서 특약등으로 이에 대한 부분을 명시할 뿐아니라 잔금일에 보증금 반환을 한 내역을 확인하고 등기말소접수를 진행한뒤 소유권이전등기접수를 하기 떄문에 법무사를 통해서도 어느정도 가능한 부분입니다. 질문처럼 계약시 중개사와 법무사를 통해 대리하는 경우 후속과정에 대해서는 문제가 없도록 중간에서 조정을 해주는 민큼 크게 걱정하시지 않으셔도 됩니다. 그리고 잔금은 본인이 매도자에게 직접 지급을 하는 것이고 받은 잔금으로 보증금 반환등은 매도자가 알아서 하게 됩니다. 중개사가 해당과정에서 매도자가 임차권 등기된 임차인에게 송금한 내역등을 확인하는 정도의 업무를 대신할 것이고 법무사는 이러한 과정이 종료되면 경우에 따라 임차권 등기말소와 소유권 이전등기와 같은 등기절차 업무를 대리하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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우리나라에 수도권매립지는 어디가 적당할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매립지가 자기집 주변으로 생기는 것은 부동산 가격의 하락으로 이어질수 있기에 쉬운 문제는 아닙니다. 서울시에나 정부 환경부에서는 인센티브로 특별 지원금 2500억을 내걸고 공모를 하였으나, 신청한 지자체가 한곳도 없는 상황입니다. 지자체 입장에서 매립지유치에 따른 악취와 침출수 문제. 가장 큰 주민들의 반발을 잠재우기는 염두가 나지 않기 때문입니다. 지금 현재까지도 2025년 사용만료를 앞둔 수도권 매립지 대체부지 선정은 확정되지 않은 상태로 알고 있습니다. 그리고 개인적으로도 수도권 내 해당 매립지가 세워지기 적당한 지역이라는 게 사실 선택하기 쉽지 않은게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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현재 수도권 지역의 부동산 매매가는 어떻게 변했나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정부가 대출규제를 하는 것과 금리변동은 크게 연관성이 없고 기준금리 역시 인하가 아닌 동결상태로 유지중입니다. 그리고 수도권에서는 내년부터 공급물량이 크게 감소될것으로 보이고, 현재까지는 대출규제로 인해 초반 상승률이 감소된게 사실이나 약상승세는 유지중에 있습니다. 다만 정책에 따른 효과는 장기적으로 한계가 있기에 이후 정부가 발표하는 공급대책이나 추가적인 부동산대책에 따라 부동산 시장의 가격도 변동될 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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