경제
누네띠네198
전세만기시 집주인변경되면 전세자금은..
전세만료 6개월전 다주택자 임대인이 집을 내놓음
새로운 매수자가 계약하고 토허제 승인까지 받아놓은상태
입주는 전세만기 시점으로 논의중
전세만기와 동시에 매수인이 들어오면 전세자금은 매도인한테 받아야하는지 아니면 매수인을 통해서 받아야되나요?
은행보증보험도 엮여있어서 집주인이 바꼈다고 말해야되는건지 이해가 어렵네요
잔금과 동시에 소유권이전이 이루어지는거면 현임대인한테 받는걸까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
잔금일에 보증금을 누구에게 어떻게 돌려받을지 혼선이 생길까 봐 걱정이 크실 텐데,
사전에 특약이나 합의서로 정산 방식을 명확히 해두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 안전하고 확실한 방법이라고 판단됩니다.
1. 매매 당사자 간 보증금 정산 합의
실무상 매도인과 매수인은 매매계약서 특약란에 '매수인이 매매 대금 잔금에서 임차인의 전세보증금을 공제하고 지급하며, 만기일에 매수인이 임차인에게 직접 반환한다' 혹은 '매수인이 잔금을 전액 지급하고 매도인이 임차인에게 반환한다'는 식으로 자금 정산 방식을 명확히 기재하는 경우가 많습니다. 이러한 구체적인 합의가 있어야 잔금일 당일에 서로 책임을 미루는 상황을 방지할 수 있을 가능성이 높습니다.
2. 반환주체를 확인하세요.
매매계약서에 특약이 들어가더라도 이는 매도인과 매수인 간의 계약이므로, 임차인(질문자님) 입장에서는 기존 임대인에게 연락하여 잔금일 당일에 "매도인과 매수인 중 누가, 언제 내 계좌로 보증금을 입금할 것인지"를 문자메시지, 통화 녹음, 혹은 3자 간 확인서 형태로 명확히 남겨두시는 것이 좋습니다. 사전에 돈을 돌려줄 주체와 방식을 확정해 두어야, 만에 하나 당일 보증금 반환이 지체되더라도 누구에게 법적 책임을 물을지 신속하게 대응할 수 있습니다.
3. 임대인 지위 승계가 원칙입니다.
만약 매매 계약의 잔금일(소유권 이전일)과 전세 만기일이 일치하지 않고 소유권 이전이 만기일보다 먼저 이루어지는 경우라도, 현행 주택임대차보호법상 새로운 매수인이 기존 임대인의 지위를 당연 승계하는 것이 원칙입니다. 따라서 소유권 이전이 완료된 시점부터는 새로운 매수인이 법적인 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 되며, 추후 도래하는 전세 만기일에 보증금을 반환할 책임 역시 새로운 매수인에게 전적으로 승계됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제4항)
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약전에 등기부상 임대인이 바뀐상태라면 임차권도 승계되기에 새로운 임대인에게 반환을 요구하면 됩니다. 다만 계약만 이루어진상태로 매매잔금일이 질문자님 만기일과 동일한 경우에는 아직 소유자 변경이 되지 않은 만큼 기존 임대인에게 반환을 요구하시면 됩니다. 질문의 경우라면 현재 임대인에게 반환을 요구하시면 될듯 보입니다 .
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
잔금일자에 매수인이 매도자(현 임대인)에게 매수대금을 주게 되면 매도자(현 임대인)이 임차인(질문자)에게 보증금을 반환을 하고 임대차를 종료를 하게 됩니다. 그리고 소유권이전등기를 통해서 매수자가 소유권자가 되게 되고 입주를 해서 실거주를 하게 되는 프로세스입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
법적으로는 계약 당시 임대인인 기존 집주인이 보증금 반환의무를 가지는 것이 맞습니다. 통상 실제 계약에서는 다음과 같이 이루어진다고 보시면 됩니다. 전세 만기일이 매매 잔금일과 맞추고 동시에 소유권이 이전이 되게 됩니다. 이때 매수인이 지급한 매매 잔금을 전세 세입자에게 보증금으로 반환을 해주게 됩니다. 즉 매수인이 매도인에게 잔금을 지급하고 그 잔금 중에 일부를 전세 세입자 분에게 매도인이 반환하게 되는 것이죠. 만약 매도-매수 당사자 간의 합의에 따라서 매수인지 직접 세입자 분에게 지급하게 되는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금과 소유권 이전 동시에 진행하면 전세금은 매수인에게 지급될 가능성이 높습니다
잔금 이전이면 전세금은 기존 임대인에게 반환합니다
은행 전세금 반환보증 연계시 집주인 변경 사실 반드시 신고해야 합니다
계약서와 보증보험 약관을 꼭 확인하세요
전세금 반환 책임자 조항이 명시되어 있습니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
전세 만기 시 집주인이 바뀌면 법적인 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어갑니다. 실무에서는 이사 당일에 새 집주인이 치른 잔금으로 기존 집주인이 보증금을 돌려주거나 새 집주인이 직접 세입자에게 입금하는 방식으로 유연하게 처리되구요. 누가 돈을 보내든 세입자는 본인 통장에 보증금 전액이 들어온 것을 완벽히 확인한 뒤에 짐을 빼고 비밀번호를 넘겨주어야 안전합니다. 가입해 둔 전세보증보험 기관에 집주인 변경 사실을 미리 알려야만 추후 사고가 발생하더라도 문제없이 보험금을 받을 수 있으니 꼭 챙기시길 바랍니다.
전세만기와 동시에 매수인이 들어오면 전세자금은 매도인한테 받아야하는지 아니면 매수인을 통해서 받아야되나요?
==> 매매 계약서 상 관련 내용이 서로 협의후 결정되어야 하는 사항입니다.
은행보증보험도 엮여있어서 집주인이 바꼈다고 말해야되는건지 이해가 어렵네요
==> 잔금일자를 기준으로 변경되었다면 통보 의무가 있습니다.
잔금과 동시에 소유권이전이 이루어지는거면 현임대인한테 받는걸까요?
==> 통상 매도인이 정산이 필요하지만 여건에 따라 협의결과에 따라 변경도 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세금은 새로운 임대인에게 받는 것이 원칙이며 보증보험사에는 반드시 집주인 변경 사실을 통지해야 합니다.
감사합니다.