답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약납입횟수는 사실 24회납입만 해도 공공청약 1순위 자격요건은 갖추시게 됩니다. 다만, 납입횟수보다는 납입에 따른 납입인정금액이 시간에 따라 쌓이게 되고 이러한 납입인정금액이 높을수록 임대주택이나 공공청약시 당첨자 선정에 유리한 부분이 있는 게 사실입니다, 다만, 가점으로만 판단할때 실제 청약통장보유기간, 무주택기간, 부양가족에 따라 부여되고 만약 동일가점등이 발생할때 인정금액이 높은 사람에게 우선권을 주는 정도이기에 사실상 납입을 지속적으로 하는게 반드시 필수적이라고 까지는 하기 어렵다는게 개인적 판단입니다, 다만 질문자님 나이가 젊으시고 소득이 앞으로 늘어날 것이기에 개인적으로 부담이 없는 수준의 월 10~25만원정도는 정기적금을 넣는다는 개념으로 납입을 하시는게 나중을 생각할때 유리하지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월세에서 선납의 경우는 잔금일에 보증금과 월세를 함께 지급하게 되고, 후납의 경우는 잔금일에 보증금만 지급을 하게 됩니다. 다만 질문에서 계약단계에서는 보증금, 월세가 아닌 계약금만 지급을 하게 되는게 일반적입니다. 즉, 계약서작성시에는 보증금의 10%~20% 계약금만 지급하고 입주를 하는 잔금일에 보증금 나머지와 월세 납입방식(선불,후불)에 따라 월세를 지급할수도 지급하지 않을수도 있습니다. 그리고 이러한 부분들도 사실상 사인간의 계약에 포함되는 만큼 합의를 우선적용하기 때문에 질문처럼 계약시기에 보증금에 대한 계약금과 월세를 내라는 흔치않은 상황이 발생하도라도 당사자간 합의가 되면 문제되지는 않습니다. 다만 임차인이 이에 대해서는 충분히 거절의사를 밝히시고 계약서상 선납월세라면 잔금시에 지급하겠다고 의사를 전달하시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 혼인신고를 하지 않은 상태에서 1주택을 처분하면 무주택이 되고 그에 따라 디딤돌대출의 소득, 자산요건에 충족되는 경우 무주택으로써 신청이 가능합니다. 다만 혼인신고를 하면 주택을 처분하더라도 1세대 1주택이 되기에 디딤돌대출은 신청이 어려울수 있습니다. 2. 현재 ltv는 70%가 기본이며, 규제지역 내에서는 LTV40%가 적용됩니다, 보통 규제지역내에서는 생애최초일때 LTV70%. 비규제지역 내 생애최초대출시에는 80%가 적용되게 됩니다. 보통 혼인특례등에 따라 혼인전주택을 보유하더라도 혼인신고전 모두 처분을 하고 무주택상태에서 혼인신고를 하시면 생애최초 특별공급이나 대출등이 모두 가능한 것으로 알고 있습니다. 단 특공의 경우 단1회에 한해 가능한것으로 알고 알고 있습니다. 3. 신생아특공의 경우도 특례에 따라 1주택시 주택처분조건으로써 1회에 한해 특공 청약이 가능한것으로 알고 있는데, 신생아 대출의 경우는 별도 은행을 통해 확인을 하셔야 합니다, 이미 알아보셔서 알시겠지만 청약시 특공자격이나, 대출등에 대한 사항은 여러 특례와 시행령등 매우 복잡하여 실제 청약을 하는 단계에서 분양사나 입주자공고를 통해 정확하게 확인하시는게 필요하고, 대출의 경우도 은행에 직접상담을 받으시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약당첨 발표일이 같은 경우에는 둘다 당첨이 되더라도 취소처리가 됩니다. 그에 따라 해당청약에 당첨될 가능성은 없다고 보시면 되고, 그외 중복청약에 따른 재당첨제한이나 별도 청약통장 효력상실등은 되지 않습니다. 즉, 당첨이 안되는 것외 별다른 불이익은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 5%인상은 보증금과 월세 각각에 대해서 인상이 되고 , 질문의 경우 보증금이 1000만원이라면 5%인상시 1050만원. 월세의 경우 45만원에서 472,500원이 됩니다. 다만 보증금 인상분을 월세로 전환할 경우 전환율에 따라 월세에 추가가 되며, 보증금을 동일한 1000만원으로 할때 5%인상시 월세는 474,300원이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매나 공매에서 유치권은 등기부상 기재되는 권리가 아니고, 실제 낙찰을 받더라도 인수되는 권리에 속하기 떄문에 입찰전 임장등을 통해 존재여부를 확인하게 됩니다. 질문처럼 이를 모르고 낙찰을 받은 경우 입찰보증금 손실을 감수하고 낙찰지위를 포기한 것으로 보이고 이런 경우 공매의 경우 다시 재입찰이 진행하게 됩니다. 다만 이전 최저매각대금보다는 낮은 금액으로 진행하게 되는게 일반적입니다. 사실상 유치권의 존재할 경우 이를 포함하여 입찰가격을 고려하여 입찰하기에 사실상 낙찰가능성이 낮아지고 유찰이 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양아파트에 대한 전세임대차는 원칙적으로 가능합니다, 다만 해당 분양권에 실거주요건 또는 전매제한이 있는 경우라면 이때는 임대차가 사실상 불가할수 있습니다. 즉, 분양건들마다 정해진 실거주요건과 해당 단지가 속한 지역의 규제여부에 따라 달라질수 있기에 이는 개별확인이 필요할수 있습니다. 보통은 분양사를 통해 문의하시면 정확한 가능여부를 알수 있습니다. 만약 가능한 경우에는 주변부동산을 통해 세입자를 구하시면 되고, 보통은 입주기간내 잔금일과 전세세입자 잔금일을 맞추어서 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시에 보증금 인상에는 제한이 없습니다. 주로 두 당사자간 합의에 따라 정하게 됩니다. 단, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자에 등록된 경우에만 5%이내 인상으로 제한이 됩니다. 이러한 경우를 제외하고는 임대인은 시세혹은 원하는 만큼의 인상을 요구할수 있고 임차인이 이에 동의하여 연장을 하거나 수용하기 어려운 경우 만기퇴거를 하시게 됩니다. 질문의 경우에서는 임대인이 개인이고 질문자님에게 갱신청구권이 있다면 5%이내로 제한하겠으나, 위 글에서는 갱신청구권사용여부를 알수 없기에 답을 드리긴 어렵고 혹시라도 이전까지 사용한 적이 없다면 지금이라도 만기 6~2개월전 사용의사를 전달하시고 법에 따라 5%이내 인상만을 할수 있다는 점을 통보하시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가율이 낮아진다는 의미는 주택시세와 전세보증금간 격차가 커진다는 의미로 쉽게 주택가격이 전세보증금 인상보다 빠르게 급등하는 경우가 대표적인데 이러한 전세가율 하락은 주로 수요가 집중되는 서울 상급지에서 나타나고 있습니다. 이러한 전세가울 하락은 실제거주가치보다 미래에 대한 상승기대감이 더 크다는 의미로 주택가격에 거품이 크게 만들어진다는 의미로 볼수있고 결국은 시장자체가 불안정한 상태라 판단할수 있습니다. 그리고 실제 규제에 따라 갭투자가 금지되고 신규공급까지 줄어들면서 전세매물이 크게 감소하였고 이에 따라 기존계약연장이 늘어나는 것으로 보이는데, 이렇게 되면 결국 전세가격이 이후 폭발적으로 상승하게 되면서 전세가율은 다시 올라갈 가능성이 있고 이는 주거불안정의 확대로 이어질 가능성이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서류를 위조하거나 동의없이 서류를 발급받아 진행한다면 가능할수는 있습니다. 우리나라의 경우 등기의 공신력을 인정하고 있지 않고 형식적심사만을 한뒤 이전이 되기 때문입니다. 다만 이렇게 하기에는 쉽지 않은게 등기에 필요한 서류가 적지 않고 실제 이전이되더라도 실제 소유자의 법적 대응에 따라 소유권 회복이 가능할수 있기 때문입니다. 다만 ,부부간에 벌어지는 부분에 대해서는 아무래도 타인보다는 가능성이 더 높기 때문에 해당 사건이 발생한다면 정확한 부분은 변호사등을 통해 상담이 필요할듯 보입니다