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1가구 2주택자입니다. 전입신고는 어디로 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 질문처럼 거주하는 데 기준으로 그떄마다 전입신고를 옮기시는게 맞습니다. 질문의 내용상 다른 선택지가 없어보이고 , 자가가 아닌 경우 전입신고를 통해 대항력을 얻기에 임대차 주택을 구하시면 당연히 전입신고를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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법인 명의로 건물 임대 후 세입자 월세/전세 계약 연장시 필요한 절차 및 서류?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 개인소유사 대리인의 경우 위임장, 인감증명서, 인감, 대리인의 신분증이 필요하고 임대인이 직접 계약할 경우 신분증만 있으면 됩니다. 법인의 경우는 대리인의 경우 법인등기부등본, 인감증명서, 위임장, 대리인의 도장, 신분증, 법인인감이 필요하고 법인대표자가 직접하는 경우도 위임장을 제외한 나머지는 그대로 필요합니다. 2,. 네, 상관없습니다. 3. 현재 임대인 임차인 명의로 새로운 계약서를 작성하셔야 하나 계약서 양식은 어떤걸 사용해도 법적 효력은 같습니다. 그래도 표준임대차계약서로 적성하시는게 문제가 가장 적습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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부동산 거래시 중계수수료 지급시기는 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 중개보수 청구가 발생되는 시점은 계약서를 작성하고 계약이 성사되었을 때입니다. 즉, 계약서를 작성할 경우 부터 잔금시까지 부동산 마다 청구시점이 다를수 있습니다, 가계약만 이루어지고 본계약이 되지 않은 경우에는 중개보수 청구는 되지 않는게 일반적이며, 본계약이 되면 이후 계약이 해지되어도 중개보수는 청구됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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전세로 집을 계약하려고 하는데, 전세반환보증보험 가입해도 보증금을 못돌려받는 케이스가 있다고 하더라고요...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대부분은 보증보험을 통해 전세보증금을 받게 됩니다. 특별히 임대인이 사망하여 보증보험사가 구상권청구대상이 없을 경우에 지급거절될 가능성이 높고 그외 경우는 일정 조건(임차권등기)등이 완료되어 신청하면 보상받을수 있습니다. 단, 한도에 따라 일부금액에 대해 지급이 안될 가능성은 있으니 보증한도등은 가입시 꼭 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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임대인 명의 변경 이후 월세/전세 계약 연장
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 상관없습니다. 사인간 계약은 합의가 중요하지 계약서 양식에 대한 사용의무는 없습니다. 2. 인터넷에서 표준임대차계약서등을 출력하여 사용하시면 편리합니다. 3. 부동산에 대필하실려면 계약서 작성도 부동산에 맞기시면 됩니다. 이러한 것을 포함하여 대필료를 지급하는 것이기 떄문에 부동산을 통해 재계약을 진행하신다면 별도로 계약서를 만들지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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전세 임차인 계약금 반환관련 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 만기일에 전액상환만 하면 됩니다. 다만 실무상 새로운 계약을 위해 임대인이 기존 보증금의 10%정도를 미리 반환해주나 이는 당연한 의무가 아닌 배려차원입니다. 즉 관례상 그렇게 한다뿐이지 의무가 아닙니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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전세 가계약 후 본계약 시점을 집주인이 미룹니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 본계약이 아닌 가계약의 경우 법적 효력을 판단하기에 난해한 점이 있습니다. 즉 해당 계약관계가 정식으로 계약이 체결된 상태인지 단순한 주택을 잡아주기 위한 목적인지에 대한 확정에 따라 달라지기 때문입니다. 질문의 경우라면 우선 임대인과의 문자나 녹취를 진행하고 정확한 본계약일자를 정하는게 먼저 되어야 하며, 해당 기일을 미룰시 가계약금 반환등을 명시하는게 좋습니다. 법적으로 본계약을 언제까지 해야된다는 게 없기 때문에 일단 합의로 정확한일정 , 의무불이행시 계약금반환 또는 배상에 대한 부분을 사전에 명시하는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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안녕하세요.. 만기가 한 3개월 전도 남은 세입자 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 가지고 있는 계약서만를 수정하면 의미가 없습니다. 두 당사자간 계약서를 동일하게 수정후 임대,임차인 서명 및 날인이 있어야 하기 때문에 차라리 문자나 녹취등으로 협의된 부분을 남기시고 보관하시는면 될듯 보입니다. 사실상 구두 협의만으로도 계약의 효력은 발생되나 이후 문제가 될 경우 이를 입증하여야 하기에 필요한 부분입니다. 그리고 조건이 동일한 재계약시에는 계약서작성을 별도로 하시지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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사는곳에 가구원 이름만 옮기기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전입신고되어 있는 곳과 실거주 하는 곳은 같아야 합니다. 그렇지 않다면 위장전입으로 볼수 있기 때문입니다. 사실 이보다 더 큰 문제는 현재 임대차중이라면 다른 곳에 전입신고시 현 주소지는 자동전출되기 떄문에 대항력을 상실하여 보증금 보호가 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 적용여부를 판단하는 데 어려움이 있습니다 ,원칙적으로 비주거용 건물의 경우 판례등에 의해 주임법 적용대상에서 제외되나, 소유자의 승락하에 일부를 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 적용될 여지가 있습니다. 다만 계약시를 기준으로 판단하기 떄문에 임대차 계약시 주택부분이 있었거나, 임차 중간에 용도변경이 되었다면 해당 시점부터 적용이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.02
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