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월세 암묵적 계약갱신 질문 있어요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초 계약1년을 하시고 다음 계약시 아무런의사통보없이 계약이 연장된 경우 이는 묵시적갱신에 해당되지 않습니다. 이유는 임대차보호법에서 보장하는 최소거주기간 2년이 있어 2년미만의 계약에 대해서는 묵시적갱신이 아닌 최소거주기간에 따른 연장으로 보기 때문입니다. 쉽게 최초 1년 계약 입주한 경우 첫 갱신에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다, 그에 따라 묵시적갱신에서는 중도해지도 적용되지 않고 보통 2년미만의 계약으로 인해 최소거주기간에 따라 자동연장된 경우 중도해지는 임대인의 동의가 필요하고 그 동의요건으로 중개보수 지급이나 다음임차인 주선등의 요구가 있을경우 이에 충족이 되셔야 합니다, 질문의 경우 합의가 되는 조건에 따라 패널티가 달라질것으로 보이며, 임대인이 다음 임차인 주선과 중개보수를 요구한다면 당연히 지급하실수 밖에 없고 다음 임차인이 구해지지 않는 경우에는 당연히 계약만료전까지의 월세와 관리비는 모두 부담하셔야 합니다. 계약서상 퇴거2달전에 미리 얘기하란 게 2달전에 의사통보하면 무조건 2달뒤에 퇴거가 가능하다는 말이 아닙니다. 퇴거까지 최소 2개월의 시간이 임대인에게 필요하다는 말에 가깝다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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아파트 분양권 매수 방법 질문드려요!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실질소유자인 사람과 계약을 체결하지 않기 때문에 대리인이 계약을 할떄에는 위임장과 인감, 인감증명서를 필수로 확인하셔야 합니다. 보통 가족관계일 경우 위임장과 가족관계증명서등으로 대체를 하는 경우가 있으나, 타인이라면 해당 서류확인과 실질소유자와의 통화를 통해 실제 위임을 하였는지에 대한 확인까지도 하시는게 필요합니다. 그외 사항에 대해서는 기존계약과 크게 다르지 않게 진행을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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월세도 원상복구 의무가 있는거 맞는거죠.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원상복구의무는 전세,월세와 구분없이 임대차계약을 통해 임차한 임차인에게 퇴거시 주어지는 법적 의무입니다. 보통 법에서는 전세와 월세를 구분하지 않고 하나의 임대차로서 동일하게 적용하고 있기 떄문에 전세와 월세에 따른 원상복구 의무의 유무나 범위에 대한 차이가 있지는 않습니다. 보통 임차인의 원상복구에는 사용에 따른 노화는 포함하지 않으며, 과실에 따라 파손, 훼손된 경우를 포함하고 거주중에서는 현관도어락 건전지나 전등교체등처럼 단순소모품의 대한 교체까지는 임차인 스스로 하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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경기도 소형 주택의 가격은 계속 하락하고 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 전반의 가격회복이 되지 않는 상황도 영향이 있을수 있지만 해당 지역내 요건 자체가 상승하기 어려운 부분일수도 있습니다. 즉, 시장상황과 지역여건 모두가 영향을 주고 있다고 보시면 됩니다. 사실 소형주택의 경우 단독세대와 소형 가구가 늘어남에 따라 수요가 증가하는 것은 맞지만 그렇다고 모든 소형주택이 다 가격이 상승하는 것은 아닙니다. 특히나 지금처럼 주택양극화가 심화되는 과정에서는 서울이라는 동일한 지역권내에서도 가격 변동성은 크게 차이가 나고 있고, 같은 수도권이라도 가격회복속도등에서도 차이가 나고 있기 때문에 지역입지상 요건이 뒷받침되지 않으면 소형주택이라도 가격회복에는 어려움이 있을수 있습니다. 경기도 권역내에서는 사실상 과천, 분당처럼 서울 근접성이 뛰어닌 지역이거나 용인,수지처럼 지역내 호재가 존재하는 게 아니고선 시장하락세를 회피하기 어렵다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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아파트 분양권 프리미엄을 제3자에게 지급해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개인이 정확한 정보전달을 하지 않아보입니다. 계약관계에서 자금의 이체는 반드시 계약자 명의로 하시는게 혹시나 문제가 생길 염려가 없습니다. 질문처럼 계약자가 아닌 타인에게 이체시 발생가능한 리스크는 혹시나 매매자금의 증빙이 필요한 경우 계약자에 대해 이체한 입증을 하기 어렵고, 매도자와 실소유자가 별도 분쟁이 발생하여 잔금에 대한 납입여부 확인시에도 문제가 될수 있습니다. 그외 세금적으로 보면 계약자와 관계없는 타인에게 억단위로 이체를 한것이고 이는 타인에대한 현금증여를 하신것으로 볼수 있어 이체받은 사람에게 문제가 발생할 경우 본인에게까지 피해가 확대될 여지도 있습니다. 물론 가능성에 대한 부분이기에 100% 그렇게 된다고는 할수 없지만 큰돈이 오가는 부분에서는 정확하게 가장 확실하다고 보시면 됩니다. 그리고 중개인 말로는 다 이렇게 한다고 하는데 , 어떤 중개경험을 가진 분인지는 알수 없으나, 개인적 경험상 계약자가 아닌 타인 여러명에게 매수자가 직접 이체를 나누어 하는 경우는 광징히 드물다고 볼수 있습니다. 또한 매도자가 그렇게 요청한다고 해도 중개사가 중간에서 이를 제지하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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집 매물(전세) 가 많이 나오는 시기가 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6~7월에는 사실상 매물이 많이 나오는 시기는 아닙니다. 보통 매물의 경우 이사성수기 시즌에 맞물려 매물도 많이 나오는 편이고, 주로 초봄인 2~3월와 초가을정도에 많이 나오게 됩니다. 다만 지역입지특성과 주택에 따라서도 매물이 몰려나오는 시기는 다르기 때문에 원하시는 지역내 매물이 언제가 많은지는 주변 부동산을 통해 정보를 얻으시는게 가장 정확하다고 할수 있습니다. 예를 들어 대학교 근처에서는 학기중보다는 겨울, 여름, 신학기 시즌에 매물이 가장많고 주요 대형일자리 또는 산업단지는 아무래도 신입사원을 모집하고 입사를 하는 시점에 매물이 많이 나오게 됩니다. 그외 신축아파트의 경우라면 초기 입주예정시점과 양도 비과세가 되는 2년차 이후에 매물이 가능 많이 나오게 됩니다 .
경제 / 부동산
25.06.26
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비규제지역 공공분양 신혼특공 청약 포기 재당첨제한 10년, 민간분양 출산특례로 특공 쓸 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급의 경우는 재당첨제한여부를 떠나 생애 단1회만 사용할수 있습니다.특공을 하여 당첨이 되지 않으면 다른 특공도 지원이 가능하나, 당첨후 포기를 할 경우 더이상 관련한 특별공급에는 청약자체가 불가합니다. 이는 재당첨 제한과 관계없이 기간이 만료되었더라도 특별공급의 청약은 불가한 것으로 알고 있습니다. 또한 질문에서 말한 비규제지역내 민간분양이라도 출산 특례의 경우 신혼부부, 다자녀특공이 해당되기 때문에 사실상 재당첨제한 면제 조항에 해당되지 않기에 당연히 청약을 하기 어려울것으로 판단됩니다,
경제 / 부동산
25.06.26
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매수자에요..잔금일에 일처리 순서 자세히 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일만 보면 사실상 매수자는 은행대출과 자기자금을 합쳐 계약서상 잔금을 지급하시면 되고, 이후 소유권 이전등기를 법무사를 통해 잔급지급후 진행하시면 됩니다 ,실무상 계약잔금일 전에 법무사에게 매수자,매도자 모두 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제출한뒤 잔금이 입금된 것이 확인되면 바로 소유권이전등기를 하게 됩니다. 질문처럼 매도자가 근저당이 있는 경우 잔금지급후에 이를 상환하고 근저당 말소등기여부를 확인하는데 중개사가 은행으로부터 상황영수증을 받아 확인하여 전달하거나, 근저당 말소 등기접수증등을 확인하여 처리여부를 매수자에게 알려주게 되므로 실제 매수자는 잔금일에 잔금지급후 해당 주택에 입주만 하시면 됩니다. 물론 입주시에 관리비정산등은 매도자(보통은 중개사)와 함께 마무리 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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부동산 잘 몰라서 집 사는 거 궁금한 점이 있는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세사기는 100%회피할수 없습니다. 이유는 전세사기에는 전세보증금 미반환을 포함하는데, 보통 만기시에 발생되는 부분이기 때문에 계약시점에 아무리 조심해도 2~4년후를 완벽히 예상할수는 없기 떄문입니다. 그럼에도 혹시나 미반환등의 사고가 있었을 때 내 보증금을 보호하는 안전장치들은 계약시점에 충분히 하실수 있는데, 대표적으로 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험 가입은 필수라고 보시면 됩니다, 그외 계약시점에 계약상 권리관계나 당사자에 대한 확인정도만 잘 하시면 크게 문제없이 보증금보호가 가능할수 있습니다. 그리고 당장 주택을 구입할 가능성이 낮다고 하시니, 해당부분에 대해서는 아직 고려할 사항은 아니라 판단되고 부동산에 있어 저렴하고 좋은 주택이라건 사실상 경매낙찰 또는 급매를 제외하고는 거의 없다고 보시면 됩니다. 특히나 임대차의 경우는 싸고 좋은 주택은 존재하지 않습니다. 주택의 경우 정말 딱 그 조건만큼 그 가치를 나타내기 떄문입니다, 결국은 본인 자금사정에 따라 최선의 주택을 선택하는 정도라도 보시면 됩니다. 임대아파트의 경우 공공/민간 여부에 따라 조건이 다르고 지원하는 부분도 본인 상황에 따라 선택적일수 있기에 간단하게 설명드리기는 어렵고 원하는 임대주택의 공고가 있다면 해당 입주자모집공고등을 살펴보시고 해당 조건에 맞는지를 그때그때 판단을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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혼인신고 안 한 상태에서 입주권 사려하는데 남편계좌로 구매하고 명의는 아내 명의이면 증여세 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 시점으로만 보면 두분은 남남입니다. 즉, 타인에 해당되고 본인명의 입주권에 대해서 타인이 계약금과 중도금등을 지급한다면 그 금액 모두가 현금증여가 됩니다. 특히 가족관계가 아닌 타인의 경우 비과세 공제액도 없기 떄문에 금액전체가 증여과세액이 되기 떄문에 문제가 될수 있습니다. 보통은 혼인신고를 한 부부관계에서는 6억까지는 증여비과세가 되기 떄문에 질문처럼 하셨을 떄 현 지급된 계약금은 기간에 따라 차이는 있겠으나, 혼인신고를 하더라도 부부간 증여로 인정되지 않을수 있습니다. 보통 혼인신고일 기준으로 3개월전에 발생한 거래도 혼인후 부부증여로 보는게 일반적이나, 해당기간을 넘어선다면 이미지급한 계약금과 지급예정인 중도금 중도금 지급 3개월후에도 혼인신고를 하지 않은 경우 )는 모두 타인간 현금증여로 보아 증여과세대상이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.26
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