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재건축 사업시행인가 후 판매하려고 합니다. 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축사업에서 사업시행인가후에는 사업시행에 대한 리스크가 크게 줄게 되어 거래가 활발해지는 시기로 볼수 있습니다. 다만 주의하셔야 할 부분으로는 조합원 지위승계가능여부를 조합등에 사전확인을 하셔야 하고, 분담금 여부를 파악하여 추가분담금이 매매가에 포함되어 있는 지를 체크하여 가격을 산정하셔야 합니다. 그리고는 매도에 따른 세금문제등까지 고려를 하시면 되고, 절차상은 일반적으로 조합을 통해 매매하는 방법이 있고, 주변부동산을 통해 거래를 하는 방법이 있을수 있습니다. 대부분은 부동산을 통해 전매를 진행하시는게 과정이나 절차에 있어 도움을 받아 진행하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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아파트 분양 일정은 누가 정하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 시행사나 건설사에서 정해서 공고하게 됩니다. 그 분양시기의 경우 해당 주체가 결정하는 만큼 기준이 명확하게 는 알기 어렵고, 분양을 하기위한 기본적인 요건등에 대해서만 규정이 있는 것으로 알고 있습니다, 즉 분양공고를 위한 사전요건등을 충족한 상태에서 실제 세부적인 분양일정에 대해서는 주체인 시행사나 건설사가 정하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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주택자금조달서 수정하고 와야 될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자금조달계획서를 부동산 거래신고시 이미 제출하셨다면 알기로는 수정이 불가한 것으로 알고 있습니다. 만약 이후에 주택자금조달사항이 변경되거나 기재된 사실과 크게 달라 국세청등에서 문제가 될 경우에는 소명요구서가 올것이고 이때 입증근거를 제출하여 소명하시면 됩니다. 해당 시점에 소명만 정확히 하시면 문제가 없는 것으로 알고 있습니다. 별도 증여로 볼수 있는 사항등이 없고 대출과 자기자금 지급사항이 정확하다면 소명요구가 온다고해서 크게 걱정하실 부분은 없습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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금리 오르면 집값은 무조건 떨어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무조건은 아니지만 대부분 하락될 가능성이 높습니다. 이유는 기준금리는 결국은 대출금리와 연동되고, 금리가 높아지게 되면 대출금리가 올라 대출에 따른 자금조달이 용이하지 않고, 기대출자들의 원리금 부담이 커지게 되면서 매물이 늘어나게 되는 경우가 많습니다. 이는 수요는 줄고 공급은 늘어나는 구조를 나타내게 되고 그에 따라 가격도 하락하게 되는게 일반적입니다. 다만 부동산가격에서 결정적인 요인이 되는 수요의 경우 시장내 영향을 주는 요인이 상당히 많기 떄문에 그중 어떠한 요인이 더 크게 수요심리에 영향을 주는지에 따라 금리가 오르더라도 부동산 가격은 다른 방향을 이동될 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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등기 나온 신축아파트 신생아 특례 버팀목 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 당연히 신청요건에 해당이되고, 목적물 역시도 그 기준에 충족하면 원칙상 가능합니다. 그게 신축이든 구축이든 동일하나, 등기가 나오지 않은 주택의 경우에는 사실상의 소유자확인이나 주택가격에 대한 평가기준이 애매한 예외적인 경우 해당하기 떄문에 버팀목대출을 실제 심사하고 집행하는 은행에 따라 차이가 있다고 보시면 됩니다. 보통 신축아파트 입주시에 전세계약을 통해 잔금을 마련하는 소유자가 많기 때문에 버팀목 대출 역시도 등기가 없는 미등기 신축아파트에 대해서도 HF보증으로써 허용되는 경우가 상당수 있습니다. 만약 등기부까지 나온상태라면 대출은 더 용이할수 있고, 주택평가액을 산정하기 어렵다고 한다면 차라리 동일 아파트에 대한 대출수요가 많을수밖에 없는 아파트 주변의 은행등을 통해 상당받아보시거나, 중개사무소와 연계된 대출상담사를 통해 도움을 받으시면 좀더 수월할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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청약 미분양 단지에 계약해서 계약금까지 낸 경우 청약자가 계약 취소를 할 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 분양계약에서는 중도계약철회시에는 분양계약서상 약관에 따른 패널티를 부여받게 됩니다. 그에 따라 분양계약이후에 본인 의사에 따라 해지하는 경우 대부분 계약금 반환은 어렵다고 보시면 되고, 시기에 따라서는 이보다 더 큰 패널티를 부담하셔야 할수 있습니다. 다만 분양계약의 철회등의 사유가 시행사나 건설사에게 있는 경우에는 돌려받을수 있다고 보시면 됩니다. 물론 이와같은 경우은 극히 드물고 대부분은 변심에 따른 계약포기,철회가 많기 때문에 지급한 계약금은 포기를 하셔야 된다고 보시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.06.25
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전세제도는 다른 나라도 있나요? 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전세계의 전세제도가 있는 나라는 우리나라와 인도, 볼리비아 정도입니다. 인도의 경우는 사실상 우리나라 전세제도와는 차이가 크고 전체 주거비중도 크지 않은 편이고, 제도 자체가 유사한 나라는 볼리비아가 유일합니다. 볼리비아의 경우 우리나라처럼 주택담보대출이 용이하지 않고 대출자체가 어렵고 주택임대를 통한 소득자체가 낮기 때문에 전세제도가 생겨나고 유지가 되는 것으로 알고 있고 우리나라와 다르게 임차인 보증금 미반환시에서 해당 주택소유권을 임차인에게 넘기도록 하는 규정이 있는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 경기가 향후 어떨지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방부동산의 미래는 결국 해당지역의 경제발전과 밀접한 연관이 있습니다. 인구감소는 추세적인 부분이므로 장기적으로 서울이나 지방 모두 동일하게 맞이하게 될 미래이지만, 현재 인구의 유입과 유츨에서는 수도권과 비수도권 차이가 크게 나타나고 있고 이는 곧 양극화로 이어질수 있습니다. 서울 ,수도권의 경우 타지역에서의 인구유입이 지속적으로 되고 있기에 단기적인 인구감소의 영향은 시장가격에 크게 영향을 주지 않지만, 지방에서는 기존인구의 유출이 가속화되면서 수요감소에 따른 부동산 가격하락 및 하락세가 이어지고 있습니다. 결국은 지방인구의 유출을 최대한 줄여야 하고, 반대로 인구가 유입되게 끔 하는게 지방도시의 큰 과제인데, 이를 위해서는 지역내 경제활동이 가능한 일자리를 만들고 그에 따른 생활편의인프라를 구축하는게 장기적인 관점에서는 지방활성화를 위해 반드시 필요한 부분입니다.개인적으로 다행인 점은 현 정부가 단순히 부동산 규제를 통해 시장을 조율하려고 하기 보다는 이러한 근본적인 문제를 인식하고 지역별 다른 산업군에 대한 육성정책을 가지고 진행할 예정으로 알고 있기에 현정부가 잘 운영관라힌다면 지금보다는 양극화나 지역소멸화 문제가 완화되지 않을까 생각은 듭니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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수도권 아파트 집값이 계속 상승하는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 서울 수도권내 주택가격이 상승하는 이유는 구매심리상 민주당이 집권하면 부동산이 상승된다는 과거 경험등이 작용되어 상승심리가 커진게 이유가 될수 있고 상황적으로는 경기부양을 위해 시장내 유동성을 늘릴것으로 예상되고, 금리가 인하되고 있다는 점이 향후 자본시장에 상승을 가져올수 있다는 부분이 주택구매심리를 높이는 것 때문입니다,또한 다음달 시행예정인 스트레스 3단계DSR 도입을 앞두고 대출한도 규제전 주택을 구매하여 대출을 받으려는 수요가 늘어남에 따라 주택거래가 늘어난 부분도 이유가 될수 있습니다,
경제 / 부동산
25.06.25
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몇십년전 토지 혹은 건물 관련하여 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고 당사자간 구두계약만 했을 뿐 실질적인 자금이체나 등기부이전등이 없었다면 법적으로 해당 토지나 건물에 권한이 있다고 보기 어렵습니다. 그리고 우리나라의 경우 건물과 토지는 별개로써 보기 떄문에 건물이나 토지를 별도로 구매할수 있는 구조입니다. 다만 아파트처럼 공동주택은 대지권설정등을 통해 토지와 분리하여 처분을 못하게끔 하고 있고 그외 단독주택이나 다른 건물에 대해서는 토지소유자와 건물소유자가 불일치할수도 있습니다. 개인적 판단으로 질문의 경우가 사실이라도 구두계약에 따른 매매가 실제 진행되었는지를 먼저확인하시는게 맞을듯보입니다. 참고로 기존 집이 철거되고 도로가 생겼다는건 이미 등기부상 소유자가 다른 사람이였다고 볼수 있고 도로관리주체가 토지에 대해 정당한 방법으로 통해 권리를 얻어 만들었다고 볼수 있기에 단순히 구두상 계약을 했었다는 것만으로 권리를 주장할수는 없을것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.25
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