답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미리 정하시는게 당연히 맞을듯 보이나 안전을 위해서는 투자비용에 따른 지분으로써 투자한 부동산을 보유하는게 안전할수 있습니다. 보통 지분방식으로 할 경우 한 사람이 임의대로 부동산 전체를 처분 할 수 없고, 지분에 따른 권리주장이 가능할수 있기 때문입니다. 물론 지분이라도 공유로 할지 합유로 할지는 달라질수 있고, 투자자간의 의견이 맞지 갈리는 경우 부동산 이용이 쉽지 않은 단점이 있을수 있습니다. 그리고 수익배분의 경우는 지분에 따라 분배되는 것이 일반적이기에 별도의 합의를 통해 배분을 달리하는 경우라면 당연히 배분에 대한 내용을 문서화해두시는게 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지지분은 쉽게 내가 소유한 토지의 지분이라고 할수 있기에 재건축처럼 토지가치가 핵심이 되는 개발에서는 개발 이후 분담금과 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 개인당 대지지분이 큰 단지의 경우에는 일반분양이 더 많이 늘어날수 있고 이는 개발비용 충당에 매우 유리해지기 때문에 기존 조합원들의 분담금도 크게 감소될수 있습니다. 또한 같은 평형이라도 대지지분이 클수록 종전자산평가도 높아지기 때문에 재건축 후 더 넓은 평형을 배정받거나 추가 부담을 줄일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 덜 똘똘한 한채로 갈아타기에 대한 풍선효과보다는 보유세 부담을 줄이기 위한 실거주로 인한 전월세 공급부족의 우려가 더 문제라고 할수 있습니다. 다만 공급확대에 대한 부분은 단기간 이루어지기 어렸기에 작년 공급대책에 따라 순조롭게 진행이 되어야 2~3년 후부터 시장에 실질 공급이 가능할수 있는 부분입니다. 즉 공급확대에 대한 대책 없이 규제만 하는 것은 아니라 판단이 됩니다. 이번 세제개편에서는 보유보다는 거주의 중점을 둔 것이기에 그 목적자체는 방향이 맞지만, 정책에 따라 시장이 반응하는 부분은 실제와 다를수 있고,그 결과에 따라 추가적인 보완이 필요할듯 보입니다, 당장은 추측만으로 정책의 방향을 바꾸거나 미리 규제를 더하는 것은 쉽지 않기 때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서에 특약사항은 계약상 생길수 있는 분쟁을 예방하고, 혹시라도 발생하는 분쟁이 있을 경우 권리보호를 위한 중요한 근거가 될수 있는 부분입니다. 질문처럼 매매계약이라면 대표적으로 하자담보책임등에 대한 특약은 매우 중요한 역할을 할수 있습니다. 예로 하자담보책임을 배제하는 특약등이 있다면 매매이후에 발생하는 하자에 대해서는 책임을 묻기 어려울수 있고, 있더라도 그 범위나 배상에 대한 책임을 명확하게 하지 않을 경우 분쟁이 커질수 있습니다. 그리고 권리상 조건 미이행시 해지, 손해배상에 대한 권리구제등을 명확히 하여 권리를 보호할수 있는 부분이 특약사항입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 한다고해도 계약갱신청구권사용에는 문제가 없습니다. 계약갱신청구권은 만기 6~2개월전에 사용의사통보만 하시면 되고, 이렇게 사용의사를 통보할 경우 임대인이 요구하는 인상을 거부해도 연장에는 문제가 없습니다. 즉, 임대인이 많은 보증금 인상을 요구해도 갱신청구권이 있다면 이를 거부하고도 계약연장이 가능합니다. 다만 인상을 한다고 한다면 5%이내로 제한이 되기 때문에 갱신청구권을 해당 기간에 사용하고 보증금 조건 인상에 대해서는 5%이내에서 별도 협의를 하시면 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 국민주택에 임대주택과 영구임대주택이 포함이 된다고 보시면 됩니다. 국민주택은 정부가 주체가 되어 시장에 공급하는 주택유형이고 민간주택은 일반 건설사가 공급하는 주택을 말합니다. 그리고 국민주택에는 저소득층 또는 사회적약자를 대상으로 주거안정을 위한 임대주택을 공급하는데 보통은 시세보다 낮은 월세로 장기간의 거주가 가능토록 지원하게 됩니다. 임대주택의 유형에 따라 구분이 다른데 1번 질문처럼 10년뒤 자기가 매입을 할수 잇는 주택은 주로 분양전환임대추택이고, 영구임대주택은 30년간 거주를 보장해주는 주택이나, 소유권자체는 개인이 가지는게 아닙니다. 그리고 월세도 주택유형에 따라 시세대비 차이가 달라질수 있습니다. 결과적으로 1번과 2번 질문모두 임대주택이라고 해서 동일하지 않기에 지원하는 임대주택유형에 따라 확인이 필요한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 돈을 벌어도 나가는 비용에 따라 개인이 쓸수있는 지춣한도는 크게 달라질수 있습니다. 즉, 대출에 따른 이자부담이나 월세부담에 따른 주거비용이 높은 경우에는 같은소득이라도 소비제한에 따른 삶의 만족도가 낮아질수 있고, 특히 부양가족수나 자녀의 경우 교육비정도에 따라서도 소득대비 지출의 정도도 크게 달라지기 때문에 이러한 부분들이 삶의 질 자체의 차이를 만들수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 협의하에 가능할수는 있지만 임대인 입장에서 3개월 빠르게 받는 것보다 월세를 그대로 받는게 더 유리하기에 이에 동의할지는 판단을 할수 없습니다. 그리고 실제 합의가 되더라도 월세를 얼마로 할지는 기준이 있는게 아니라 협의에 따라 정하여야 할 부분입니다. 2.어떤 방식으로 하는지에 따라 차이가 생길수 있습니다. 보통은 계약기간을 지급한 시점부터 시작하여 만기일까지 잡는다면 확정일자 재부여등을 통해 추가보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 생길수 있지만 단순히 계약일자를 그대로하고 선지급하는 경우에는 별도의 특약등의 작성이 필요할수 있어 안전한 방법으로는 보기 어렵습니다. 결과적으로 임대인이 이러한 요구를 하지 않는 이상 임차인이 먼저 이러한 요구가 특별히 실효성이 있다고는 개인적으로 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 위와 같은 경우라도 은행에서 담보주택의 평가액을 현 시세기준으로 적용할지는 알수 없습니다. 특히 공공대출의 경우는 실제 취득가(분양가)를 기준으로 ltv를 산정할 가능성이 높습니다. 일반 시중은행의 경우는 은행별 차이는 있을수 있겠으나, 실제 심사시에는 시세와 실제 취득가(분양가)중 낮은 금액을 적용하는 구조가 존재하는 경우가 있어 무조건 현 시세 ltv80%혹은 70%라고 확정적으로 판단할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적율과 건폐율이 부동산개발시 중요한 이유는 직접적으로 건물을 지울수 있는 바닥에 대한 결정과 층수를 결정하기 때문입니다. 특히 용적률의 경우 재건축,재개발시 사업성과 관련되어 매우 중요하며 이는 용적률에 따라 새로 개발되는 아파트의 세대수를 증가등을 결정할수 있는 요건이기 때문입니다. 예를 들어 재건축사업에서 현용적률과 개발 후 용적률의 차이가 클수록 기존 조합원외 새로 입주할수 있는 일반분양물량이 증가될수 있고, 이를 통해 받은 분양대금으로 건설비용충당할 수 있어 조합원들이 분담금 감소에도 크게 역할을 하게 됩니다. 아래 내용은 이에 대한 자세한 설명이므로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224316612130