답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두번째 매물이라도 잔금시 근저당말소 특약을 넣는다면 사실상 첫번째와 권리상 차이는 없습니다. 그리고 선순위 임차권으로 입주를 하는 경우 보증보험 가입은 매물시세와 보증금에 따라 가입여부가 달라지기에 실제 현 전세가율을 확인하셔야 할 부분입니다. 중개사를 거쳐 계약을 진행하는 만큼 계약시 보증보험 가입을 원하는 점과 특약에 보증보험 미가입 계약해지및 계약금 반환특약을 넣어둘것으로 요청하시면 되고, 만약 이를 거절하는 경우라면 계약자체를 다시 고려하시면 될듯 보입니다. 참고로 현 근저당이 있고 없는 것의 차이는 실제 임대인의 경제적능력으로 이해할수도 있기에 두번째 임대인의 경우는 자금적인 여력이 첫번째보다는 낮을수 있다는 점은 참고하시면 됩니다 .다만 이게 반드시 리스크가 크다고는 할수 없는게 2년뒤 상황은 현재기준으로 확정적으로 알수 없기 떄문입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서처럼 질문자님이 깨끗한 매물을 원하시면 그에 맞추어 매물을 알아보시면 됩니다. 선택기준이라는게 결국은 본인이 생각하는 우선순위에 따라 개인마다 차이가 있기 때문입니다. 깨끗한 빌라를 원하시면 보통은 신축 혹은 준신축매물을 중심으로 살펴보시거나, 오래된 빌라라도 내부 인테리어등이 되어 있는 곳이 유리할수는 있습니다. 그리고 주로 주택가에 형성된 매물이 유리하며, 상업지구내 빌라등은 바퀴벌레 또는 쥐등의 침입가능성이 높을수 있기에 이러한 점도 고려를 하셔야 합니다. 매물 시세나 전세사기문제는 사실상 계약시 중개사를 통한 계약과 보증보험 가입, 그리고 주변시세확인등을 하시면 안전하게 거래를 하실수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님 주택을 양도받는 방법은 매매와 증여방법이 있습니다. 증여의 경우 증여세, 매매의 경우 양도소득세에 대한 납부가 이루어질수 있는데, 어떤게 이득일지는 세부적으로 따져보셔야 합니다. 현재 직계존비속간 증여시 5천만원 비과세이나, 혼인특례를 통할 경우 1.5억까지는 비과세가 될수 있습니다. 즉, 4억중 1.5억에 대해서는 증여세가 나오지 않지만, 2.5억에 대해서는 증여세 부담이 있을수 있고, 세율은 대략20%가 될수 있습니다 .매매를 할 경우에는 직계존비속간 증여추정에 따라 반드시 거래대금에 대한 정확한 이체기록등을 남겨셔야 하기에 이런부분들을 신경쓰셔야 합니다. 개인적으로 질문과 같은 경우 현 주택에 주담대가 존재한다면 부담부증여로써 하는 것도 세금을 줄일수 있는 방법이 될수도 있기에 정확한 비교는 세무사를 통해 해보시고 방법을 찾는게 유리할듯 보입니다. 그리고 차용의 경우 이자지급이 없는 경우에는 증여로 볼수 있기에 무이자 차용은 원칙상 어렵다고 보셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안타깝지만 질문의 요건에 맞는 지역을 찾으시려면 자금이 매우 많으셔야 그나마 가능할수 있고, 지역도 한정적일수 있습니다. 사실 주택의 선택은 본인이 가진 자금내에 맞추어서 최상의 지역을 찾는게 일반적이고 자금이 없다면 그에 따라 일부 요건은 내려놓으셔야 합니다. 조금은 냉정할수 있지만 주택의 경우 싸고 좋은 그런 가성비는 현실상 거의 없습니다. 비싸면 비싼 이유가 더 있고 싸면 싼 이유가 반드시 있는게 주택이기 떄문입니다. 주택을 구하실때 방법은 일단 본인이 예상하고 있는 지역들에 대해서 인터넷상 네이버부동산을 통해 시세를 대략적으로 알아보시기 바랍니다. 그러면서 본인 조달가능한 자금에 맞는 지역을 찾으신뒤 해당 지역내 매물을 찾아 실제 부동산에 연락하여 방문해서 확인후 계약을 진행하시면 됩니다. 보통 녹지나 산책길을 원하시면 신도시나 일산, 동탄등이 잘 갖추어진것으로 알고 있으나 해당 지역모두 시세가 적지 않다는 점은 참고 하셔야 합니다. 그리고 신축의 경우는 주변시세보다는 높게 책정이 되는게 일반적이기에 해당부분은 실제 매물을찾아보시면서 어느정도인지 가늠을 해보시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 증여는 10년 기준으로 5천만원까지 비과세되며 여기서 부부의 경우 각각이 아닌 통합하여 적용하게 됩니다. 쉽게5년전 1억 증여시 5천만원 비과세를 받으셨다면 현재 와이프가 자녀분에게 증여시 비과세한도는 0이되고 증여가액 전체에 대해서 증여과세대상이 될수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주택금액으로는 종부세 과세대상에 해당되지 않아 매년 보유세인 재산세만 부담하시면 됩니다. 재산세의 경우 현재 변경된 사항이 없어 공시지가 상승분 만큼만 세금이 올라갈수는 있지만 크게 차이가 나는 부분은 없을것으로 보입니다. 재산세의 경우는 각 주택별 세금산정에 따라 부과하는 방식이기에 각각 주택의 재산세를 산출하여 청구가 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시가스의 경우 누진세가 적용되지 않습니다. 전기요금에는 적용이 되나, 가스요금은 사용량에 따른 단가로 계산이 됩니다. 다만 최근들어 도시가스가 많이 나왔다는 의견이 많은데 이는 도시가스의 경우 코로나이후 물가상승 가능성등으로 인해 상승분을 반영하지 못하였기에 작년 8월부터는 인상분이 적용된 것으로 알고 있습니다 . 다만 해당시기가 여름이였기에 크게 체감되지 않았겠으나, 겨울시즌을 겪으면서 인상분에 대한 체감이 커진것으로 이해가 됩니다 .도시가스 요금 산정방법은 기본요금에 해당월 사용량 × 온압보정계수 × 평균열량계수 × 단가를 한 금액을 합쳐 산정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 무너질정도로 방치할수는 없습니다 , 건물의 경우 일정기간 단위로 정기안전진단을 받고 해당 검사에서 위험단계로 결과가 나오면 지자체등에서 사용중지등을 통해 거주를 하지 못하게 하고 철거를 강제하기 떄문입니다. 그리고 주상복합의 경우 현재 상태에서도 용적률이 풀인 경우가 많아 아파트처럼 재건축을 하기에는 사업성이 나오지않아 실제 재건축가능성이 낮아지는게 일반적입니다. 물론 가능성이 0%는 아니지만 현실적으로 어려워 사용년식이 다할 경우 처리문제가 나타날수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금이 없다는 경우라면 사실상 권리관계상 문제가 있는 주택일 가능성이 높습니다. 임대인 입장에서 권리상 아무런 문제가 없음에서 무보증으로 임차인을 구할 이유가 없고 보통은 선순위 물권이 많고, 특히 경매개시가 예정된 매물의 경우등 특정한 문제가 있는 경우에 무보증 월세로 임대차를 놓는 경우가 있습니다. 다만 정확한 사항의 확인은 실제 매물의 권리관계를 확인해보아야 하고, 중개사를 통해서든 내용을 전달받아 보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당장 금리인하를 기대하기는 어렵습니다. 우선 미국내 금리인하가 늦어지고 있는 상황에서 현 금리차가 있는 상태에서우리나라만 인하를 하기는 어렵다는점, 그리고 현재 물가인상을 최대한 막고 있는 상황에서 금리인하에 대한 부담감 마지막으로 부동산 규제로써 대출강화드을 하는 상황에서 대출금리가 낮아질 경우 발생할수 있는 투기수요등을 고려하면 당장의 금리인하는 제한적일수 있습니다. 그에 따라 한국은행 기준금리도 현재까지 계속 동결상태로 유지중에 있습니다 .또하나로 이번 주말에 이란과 미국간 전쟁이 발생되었습니다. 만약 단기적으로 마무리가 되면 문제가 덜하겠으나, 해당 이슈가 장기적으로 이어질 굥우 유가상승이 발생될수 있고 이는 국내 소비자물가상승으로 이어질수 밖에 없기에 이런상황에서 금리인하는 더 기대하기 어렵습니다.