확정일자와 전월세 임대차 신고 관련 문의..

Question

며칠전에 집을 계약을 했는데, 입주일은 아직 두 달이 남은 상태에요. 부동산에서 전월세 임대차 신고랑 확정일자를 계약한 시점에서 한 달 내로 받으라고 하는데 온라인으로도 신청 가능하다고 해서 알아보았는데요.. 여기저기 말도 다르고 신청 방법도 왜인지 다 달라서 헷갈려서 여기에 문의해요 ㅠ

1. 전입신고는 잔금일(계약입주일)에 할 생각인데 확정일자만 먼저 받아도 되나요?
2. 저희가 계약서를 다시 작성할 시간이 없는데 계약일을 작성 당일에 바꾸면서 잔금 처리하는 날에 계약서 상 계약일을 이틀 앞당겨서 수기로 수정할 예정이에요(집주인 동의 완). 이거랑 상관없이 현재 받은 계약서로 확정일자와 전월세 임대차 신고를 해도 되나요?? 전입신고할 때에는 앞당겨진 날짜로 수정된 계약서로 할건데 혹시 이게 문제가 될까 합니다.
3. 전월세 임대차 신고를 하면 확정일자도 자동으로 부여된다는데 맞을까요?
4. 확정일자는 대법원 인터넷 등기소 통해서, 전월세 임대차 신고는 정부24 통해서 온라인으로 신청 가능한게 맞을까요?

막상 하려고 보니 신경쓰이는게 많네요..

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대차계약을 하게되면 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택임대차계약신고를 하셔야 합니다. 온라인 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 에 접속하여 계약 신고를 하시면서 확정일자도 받을 수 있습니다. 즉, 전입신고에 앞서 확정일자를 받을 수 있습니다. 하지만 대항력과 우선변제권은 전입신고를 하고 실거주를 해야 비로소 활성화 됨에 유의하셔야 합니다. 먼저 작성된 계약서로 주택임대차계약신고 및 확정일자를 받고, 계약일자가 후에 변경되면 임대차계약 변경 신고를 하시면 됩니다. 확정일자는 대법원 인터넷 등기소에서 별도로 등록할 수 있지만, 부동산거래관리시스템(정부 24가 아닙니다.)에서 주택임대차계약신고를 온라인으로 완료하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네, 그렇게 하셔도 되는데, 보통 전월세신고를 하게 되면 확정일자가 의제되므로 전월세신고를 먼저 하시면 될듯 보입니다.

2. 최초 전월세신고와 계약일이 변경되는 경우에는 문제가 될 소지가 있습니다. 해당부분은 중개사를 통해 확인하시고, 경우에 따라 변경신고등을 하셔야 할수도 있습니다.

3. 네, 1에서처럼 전월세신고를 할 경우 확정일자가 자동의제됩니다.

4. 전월세신고의 경우 부동산거래관리시스템을 통해하시면 되나 정부24을 통해서도 연계되어 가능한 것으로 알고 있습니다. 또한 주민센터를 직접 방문해서 하셔도 됩니다. 확정일자는 대법원 인터넷등기소를 통해 하시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 네 상관없습니다.

2. 임대차거래신고는 계약서 작성일로 30일 이내 받으셔야 불이익이 없습니다.

3. 네 맞습니다.

4. 네 맞습니다.

평일중 시간 하루 내셔셔

계약서 지참 후 게약 주택지역 주민센터 가서 임대차거래신고 받으시고

잔금일 전입신고 하면 간단합니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

입주까지 2개월 남았고 계약일 수정도 예정되어 있다면,계약서 내용을 최종 확정하고 수정된 계약서에 정정 서명하고 그 계약서 기준으로 전월세 신고하시고 입주일에 전입신고하는 순서가 가장 깔끔합니다

Answer 5

전월세 신고는 계약 후 1개월 내에 해야 하며, 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다. 확정일자는 인터넷등기소를 통해 별도로 받을 수도 있고, 전월세 신고 시 자동으로 받을 수도 있습니다. 전입신고는 실제 입주일(잔금일)에 맞춰 하시면 되고, 확정일자는 입주 전이라도 미리 받을 수 있습니다. 계약서 날짜를 수정할 경우 임대인 동의가 필요하며, 신고·전입 시 제출하는 계약서와 일치해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전월세신고제로 인하여 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하게 될 경우 계약체결일자로 부터 30일 이내 전월세를 신고를 하여야 합니다. 전월세 신고를 하게 되면 확정일자가 자동 부여가 되고 또한 향후 전입신고를 하게 되면 우선변제권 및 대항력을 갖추게 됩니다. 전월세신고제 미 신고시 과태료가 부과 될 수 있으니 신고를 하시는 것이 맞습니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 네 가능합니다. 전입신고 전에 확정일자 받을 수 있습니다.

2. 안됩니다. 나중에 문제가 생길 수 있습니다.

3. 네 맞습니다.

4. 둘 다 아닙니다. 확정일자만 따로 받을 때는 대법원 인터넷 등기소가 맞지만 전월세 임대차 신고는 정부 24가 아니라 국토부에서 하셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전입신고 전이라도 계약서만 있으면 확정일자를 먼저 받을 수 있으며 잔금일에 전입신고까지 완료해야 법적 효력이 발생합니다. 잔금일에 날짜를 바꾸면 확정일자 효력이 꼬이므로 지금 즉시 날짜를 수기 수정한 최종 계약서를 학보한 뒤 그것으로 신청하시기 바랍니다. 주택임대차 신고를 하면서 계약서를 첨부해 정상 접수 하시면 확정일자까지 자동으로 한번에 부여됩니다. 인터넷등기소나 정부24 대신 국토교통부 부동산거래관리시스템에 접속해서 수정된 계약서로 신고해야 두가지가 동시에 처리가 가능합니다.