답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 확정된 사실은 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 연장없이 종료된다는 부분입니다. 즉, 다주택자가 5월 9일까지 주택을 매도하지 못하면 이후에는 양도시 양도차익에 따른 양도기본세율외 중과세율이 적용되는 것입니다. 그에 따라 1주택자이거나 별도 다주택자가 아닌 이상 증세의 부담은 있지 않습니다 .다만 정부에서 이후로도 보유세에 대한 증세를 고려하고 있는 것으로 보이기에 항후 변경될 가능성이 있지만 이는 고가주택보유자 또는 다주택자에 대한 과세가 중점이 기에 소형주택을 보유한 경우라도 추가주택을 보유할 경우 세금의 증가부담은 있을수 있습니다. 단, 재산세를 포함한 보유세 과세기준일이 6월1일인점을 고려하며 올해 보유세에 대한 실제 적용이 될 가능성은 낮아보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맞는 이야기 입니다. 다수를 위한 정책운영이 일부소수의 피해를 확대해서 기사화하는 언론이나 기득권의 선동으로 인한부분이 아닐까 생각됩니다. 현실적으로 논란이 되는 양도세 중과 유예 중단의 경우도 이미 4년동안을 유예해 왔던 부분이고, 다주택자에 대한 강제라기 보다는 이미 시행하던 세법에 대해 유예를 안하는 것 뿐이고 다주택자들에게도 더 많은 세금을 부담하기 싫으면 해당시점에 매도를 하라는 제도적인 접근이 맞습니다. 팔려고 하는 사람 입장에서는 호가를 낮추기 싫어 매도를 꺼리는 것이고 이러한 부분까지 정부가 보호해줄 대상은 아니라 판단이 됩니다. 결과적으로 소수 기득권의 이러한 전략이 먹힌다는 것은 그만큼 대다수의 사람들이 정확한 정보 판단과 상황에 따른 해석보다는 그대로 믿고 선동되는 부분이 더 큰 문제가 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세에서 중과되는 다주택자는 기준에 지역에 따라 조금 다른데, 일반적으로 규제지역내에서는 2주택자 이상이 다주택자에 속하여 기본세율에 중과세율이 적용되고, 비규제지역에서는 기본세율이 적용되게 됩니다. 그리고 종부세에서 다주택자는 3주택자 이상 및 조정대상지역(규제지역) 2주택자 이상을 말합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 퇴거시점에 새로운 임차인이 들어오는 것이기 떄문에 임대인의 임대수익에 손실이 발생되지 않습니다. 그에 따라 새로운 세입자가 입주하는 2월10일까지의 월세만 부담을 하시면 될듯 보입니다. 그에 따라 일할 계산을 통해 1일에 지급한 월세가 후납이라면 추가적인 10일치월세를 부담하시면 되고, 반대로 선납의 경우라면 10일치월세를 제외한 나머지월세는 돌려받으시면 될듯 보입니다. 다만, 현 계약이 만기해지가 아닌 중도해지에 속하고 중도해지의 경우 당사자간 합의나 계약서상 특약에 따라 부담의무가 달라지는 만큼 일단은 관리자분과 대화를 먼저 해보시고 거절한다면 어떠한 이유로 거절하는지 그리고 해당 사유가 법에 부합하는지를 따져보신뒤에 대응을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정비사업에 하나인 리모델링사업에 따라 이주가 확정되어 계약이 해지되는 경우 별도의 보상을 없이도 계약해지가 가능합니다. 그리고 계약당시부터 이러한 상황을 인식하고 계약을진행하였다면 보상을 받기 더 어려울수 있습니다. 일단 재건축사업에서 세입자에 대한 보상은 재개발과 다르게 법적으로 없습니다. 다만 중도이사를 해야하는 만큼 임대인과 협의에 따라 소정의 이사비용등을 지원받을수는 있는데, 이는 협의에 따라 액수나 한도, 가능여부가 달라지게 됩니다. 그리고 질문에서 이미 계약당시에 이러한 상황을 알고 있었고 특약에 이러한 사항을 기재하였다면 보상협의에서 질문자님이 불리할수 밖에 없습니다. 개인적판단으로 1년정도 남짓한 이주를 고려하면 현계약은 다시 고려를 해보셔야 하고 이를 중개한 중개사의 경우 이미 확정된 이주계획을 파악하지 못하고 사실과 다른 정보를 제공한 부분은 중개사 과실로써 문제가 있다 판딘이 됩니다. 최소한 이주계획일정까지 나와있었다면 주변부동산이 이를 몰랐을 가능성은 낮기 떄문입니다, 물론 정비사업이라는게 계획보다 지연이 되는 경우가 많기에 추가적인 거주가 가능할수는 있겠으나, 보상에 대해서는 협의전까지는 확답을 하기는 어려울듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서상 특약이 적혀있는 경우 별도의 통보가 없더라도 계약에 따른 효력은 유지되기 떄문에 중도해지에 따른 중개보수 부담은 하셔야 할것으로 보입니다. 특약에 기재가 되어 있다면 서로간 합의된 사항으로 볼수 있고 실제 해당 항목에 적용가능한 상황이 발생하였다면 그에 따르셔야 하는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 수도권내 주택을 구매하기에는 단순노동으로는 한계가 온 상황은 맞습니다. 다만 정부에서 주거안정을 위해 주택가격안정화에 노력을 기울이고 있고 대출이나 청약등 무주택자라를 위한 여러 혜택이 운영중에 있기에 반드시 집을 갖지 못하는 것은 아닙니다. 그리고 우리나라의 주택공급률은 이미 100%을 넘어선 상태로 사실상 일부 수도권 및 지역내 상급지에 대한 수요로 인해 가격이 상승하는 것이고 아파트 중심의 생활구조로 다른 주택에 가격은 반대로 보합또는 하락중이기에 단순히 내집을 가지는 것은 그렇게 어려운 부분은 아니라 판단이 됩니다. 쉽게 누가나 살고 싶어 하는 지역애 내 아파트를 구매하는 과정이 쉽지 않다는게 정확한 표현이 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 시장의 상승가능성은 세부담이 커질수로 세금전가가 나타나기에 예상가능한 부분입니다. 다만 양도소득세 중과 유예 중단으로 인해 매물이 시장에 나오는 경우라면 오히려 공급이 늘어나는 것이기에 직접적인 임대차 시장 상승에 영향을 주지는 않습니다. 문제는 양도세 중과이후에 주택을 팔지않고 가지고 있는 사람들에게 보유세의 부담을 늘리게 되면 이때는 세금전가가 실제 나타날수 있기에 임대차 시장의 상승을 가져올수 있습니다. 특히나 공급절벽인 수도권 상황에서는 더욱 상승여파가 영향을 줄수는 있습니다. 다만 이러한 제도적인 규제를 하지 않는 상황에서도 주택가격상승에 따른 임대차시장상승은 계속되어 왔다는 점에서 어떻게 보면 다주택자들과 이러한 규제를 반대하는 입장에서 주장하는 대표적인 논리라는 생각은 듭니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번 경우는 현실적으로 불가합니다. 매매에서 잔금일에 소유권이전등기를 바로 진횅하고, 기존 권리에 대한 말소조건부 계약을 진행하기에 질문과같은 일이 설령벌어지더라도 등기과정에서 즉각적인 확인이 가능하고 당연히 계약상 위반에 따라 민사적 손해배상 그리고 고의로써 이러한 행위를 하였다면 사기등의 형사처벌 대싱이 될수 있습니다. 실무상 위와 같은 경우는 본적도 들은적도 없습니다. 2. 이중매매의 경우는 실제 벌어질수 있는 문제로 볼수 있으며 간혹 벌어지는 경우가 있습니다, 보통 이중매매를 통한 제3매수인의 적극가담여부에 따라 계약무효등이 될수 있지만 그런게 아니라면 원칙적으로 소유권을 되돌리기는 쉽지 않으며, 현 매도인에 대한 민사적 손해배상등의 책임만을 물을수 있습니다. 그리고 계약서 작성은 말그대로 계약서 작성한 할뿐 1.2번같은 상황이 주말계약이라고 해서 위험하거나 한 것은 아닙니다. 위와같은 불법행위를 하는데 ,평일에 계약서를 작성했다고 위험을 피할수 있는 것이 아니기 떄문입니다 그리고 잔금시점이 평일이기에 즉각적인 등기이전을 진행하시는 만큼 크게 걱정하실 부분으로는 보이지 않습니다.