답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 전세세입자의 보증금을 통해 주택을 구매하는 방식으로 주택매매가격(시세)와 전세세입자 보증금의 차이를 갭이라고 보시면 됩니다. 쉽게 주택을 구매하면서 전세세입자를 인수하거나, 혹은 새로 구해 보증금을 받아서 주택을 구매하는 방식으로 예로 5억주택에 전세시세가 3.5억이라면 주택구매시 전세세입자의 보증금 3.5억과 본인자금 1.5억만을 내고 주택을 인수하는 방식입니다. 주택의 사용수익을 포기하는 대신 주택소유권을 확보해서 항후 주택가격상승이 되면 처분하여 수익을 얻는 투자방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우라면 8000만원에 20만원 월세의 경우 환산보증금은 1억이 되고 구간요율인 0.3%을 적용하면 30만원이 한도액으로 보입니다. 만약 주택이 아닌 주택외의 경우라면 환산보증금은 1억으로 같지만 구간요율이 0.9%가 적용되어 90만원이 한도액이 됩니다. 해당 한도액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의하여 정하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트별 차이는 있지만 통상적으로는 잔금납부와 입주시기는 대략 2달정도 주어지게 됩니다, 아마도 해당 아파트 분양사를 통해 정확한 입주예정기간이 확인시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직접적으로 부동산 가격에 해당 영향이 나타나지는 않겠지만, 이미 정치적 불확실성으로 인해 주가하락과 환율상승등이 나타나고 있기 때문에 시간이 지나면서 부동산 가격하락등이 나타날수는 있습니다. 물론 빠르게 현 상황을 수습하고 정상화를 진행한다면 부동산 시장에 영향을 주지 않는 선에서 마무리 될수도 있습니다, 현재도 경기상황이 좋지 않은 상황에서 정치적 불확실성은 향후 경기전반에 악영향을 줄수 밖에 없고, 계엄에 따른 손실비용등도 어쩔수 없이 우리경제를 더 어렵게 하는 이유가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금만 치루면 주택을 이전받는 것으로 보기 떄문에 실제 입주를 하지 않더라도 관계는 없습니다. 다만 실거주의무가 있는 경우라면 임대차등을 통한 전월세임대는 불가합니다. 그리고 잔금시기에 잔금지급을 하지 못할 경우에는 계약상 의무위반으로 계약해지 및 손해배상 책임이 생기지만 보통 잔금지급시기를 지나더라도 일정기간까지는 계약해지등이 아닌 지연에 따른 수수료를 부담하는 것으로 납부기간을 추가로 주는 경우가 많습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.완벽한 예방은 사실 어려운 부분입니다. 이유는 전세사기의 대부분은 결국 만기시 보증금 미반환사고이기 때문에 계약시점에 아무리 잘 준비한다고 해도 2~4년이 지난뒤에 상황이 어떻게 변할지 확답할수 없기 때문입니다. 그러므로 보증금미반환시 가장 빠르게 회복이 가능한 안전장치를 하는게 중요하고 대표적으로 전임신고와 확정일자를 갖추고 보증보험 가입을 하시는 것입니다. 다른 말로하면 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입을 하지 못하는 주택에 대해서는 계약을 피하시는게 최선일수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 경매의 참여에는 제한이 없습니다. 절차상은 경매 입찰일에 법원에 참석하여 실제 입찰표를 작성제출하시면 입찰자들 중에 가장 높은 가격을 적어낸 사람이 낙찰자로 선정되게 됩니다. 물론 입찰시에 최저매각대금의 10%을 현금으로 준비하시어 함께 동봉을 하셔야 하고, 낙찰시에는 영수증만, 낙찰이 안될 경우 그대로 돌려받게 됩니다. 그뒤 낙찰자는 1~2주사이 법원의 매각허가결정을 기다리게 되고 매각허가결정이 되면 경락대금납입기한이 정해지고 해당 기간내 남은 대금을 납입하면 소유권을 얻게 됩니다. 물론 이러한 절차와 별도로 주택에 대한 명도과정을 함께 진행하셔야 됩니다. 소유권을 얻더라도 실제 주택을 인도받지 못하면 사용수익등이 어렵기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당장의 환율변화가 부동산시장에 직접적으로 영향을 주어 지표로 나타나지는 않습니다. 다만 환률의 상승은 원화가치하락과 동시에 수입원자재의 수입가격이 올라가게 되면서 국내시장에 물가 인상의 요인이 될수 있습니다. 그에 따라 지금처럼 어려운 경제상황에서 내수침체가 가속화될수 있고, 이는 곧 부동산 시장에서도 수요감소라는 악재가 나타날수 있습니다. 선행경제인 주식의 경우 이미 정치적 불확실성과 환률상승등올 외국자본의 유출과 국내 주식투자자의 매도가 이어지면서 주가 하락이 나타나고 있고, 이는 후행경제인 부동산 시장에도 가격하락등으로 나타날 가능성이 높다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물등기부상 표시란은 부동산 표시에 대한 현황입니다. 그에 따라 건물표 변경등기에서는 건물의 표시사항 변경될때 진행하게 되며, 예를 들어 건물의 용도나 구조가 변경되는 경우에 변경등기를 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 설명드리면 중도해지는 요구하는 상대방이 정상적인 계약유지를 원하는 상대방과 협의를 통해 동의를 구하셔야 합니다. 이럴 경우 상대방이 동의를 조건으로 별도 조건을 제시하는 경우 이를 충족하고 해지를 합의를 받으면 중도해지가 합의가 되게 됩니다. 요구사항의 경우 통상적인 조건이 있으나 이를 벗어난다고 해도 사인간의 합의 문제이기 떄문에 질문에서 말하는 임대인의 요구를 들어주시고 계약해지를 하시거나, 이를 거부하고 계약만기일까지 거주를 하셔야 하는 방법중에 선택을 하셔야 합니다.