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답변 내역

서울 부동산 입지의 가장 중요한 요소는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 기준에서 답변드리면 실제 서울내 부동산 시장에서 가장 중요한 입지는 한강 조망권이라 생각됩니다. 그래서 한강 주변 지역들의 수요가 가장 높게 나타나고 있으며, 동일 한강조망권에서는 학군과 직장이 몰린 강남과의 접근성등이 다음으로 중요한 입지 요소라 판단이 됩니다. 그에 따라 서울에서는 최상급지는 강남3구 , 상급지는 마용성(마포,용산,성동구)가 대표적인 수요강세지역입니다. 한강조망권이 아닌 서울내 지역에서의 중요한 입지요소 역시도 학군이 가장 크다고 볼수 있고 그 다음으로는 지하철 각 호선과 역세권 입지등 교통입지가 다음으로 중요한 입지요소이며, 강북이냐 강남이냐에 다른 입지요소차이도 크다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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전세 5-6년째(4번째) 계약 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고는 정확하게 답변을 드릴수는 없는데, 이유는 첫번째 계약시 5%인상이 갱신청구권 사용에 따라 인상제한이 된것인지 아니면 갱신청구권 사용없이 연장을 하신건지에 따라 이번 재계약시 임차인 대응에 차이가 생길수 있습니다. 첫번째 경우로써 갱신청구권이 남아있는 경우 계약연장을 요구할수는 있는데, 임대인이 가족(모든 가족이 아닌 직계존비속)이 실거주를 한다면 이를 거절하여 퇴거를 요구할수 있지만, 리모델링의 사유로는 이를 거절할수 없습니다. 만약 리모델링이 정비사업에 따른 재건축, 재개발에 따른 이주라면 거절이 가능합니다. 반대로 갱신청구권이 없는 상황이라면 임대인은 이러한 이유없이 재계약을 원치않는 경우 거절하고 퇴거를 요구할수 있습니다. 만약 퇴거요구가 있을 경우 연장이 안되는 것이기에 만기일 기준으로 퇴거라고 생각하시면 됩니다. 물론 상황에 따라 협의를 거쳐 일자를 조정할수는 있지만 원칙상 만기해지이기에 계약만료일이 퇴거일입니다. 처음에 말한 것처럼 사용한 적이 없는 경우 있는 것이고 사용은 만기 6~2개월전에 임대인에게 사용의사를 통지함으로써 사용하게 됩니다. 단, 본인이 사용을 한적이 없다고 해도 2021년에 연장계약서상 특약으로 갱신청구권 사용한 재계약임이라는 문구가 있다면 해당시점에 이미 사용한 것일수 있으니 이또한 확인을 해보시기 바랍니다. 만기 6~2개월전까지 서로 아무런 의사통보없이 시간이 지나갔다면 이때는 이미 묵시적갱신으로 연장이 된것이기에 별도 갱신청구권 사용은 있다고 해도 할 필요가 없습니다, 질문에서 정확한 계약일자, 그리고 갱신청구권 사용여부등을 남겨주셔야 현시점 할수 있는 방법등에 대한 정확한 설명이 가능할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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현재 우리나라에서 전세, 매매가 활발하게 일어나는 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세나 매매의 거래량이 활발하기 위해서는 일정한 수요가 존재하는게 필요합니다. 수요를 기준으로 보면 당연히 서울, 수도권이 거래량이나 수요도가 높다고 볼수 있고, 입지적으로 어느정도의 직장, 학군, 교통접근성등이 좋을수록 수요가 높아지게 되는데 이런 부분에서도 서울지역이 가장 활발하다고 볼수 있습니다. 서울 내에서는 최근 투자수요와 실거주수요가 높은 한강벨트지역(강남3구, 용산구, 마포, 성동)등이 해당되며, 토지거래허가구역 지정으로 인해 강남3구, 용산구의 거래량은 감소하는 추세이나, 풍선효과로써 마포 성동이 최근에는 거래량이나 가격상승이 높게 나타나고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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일시적2주택 시 전세퇴거자금대출 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재상태는 거주하는 주택 1채와 임대차한 주택 1채 총 2주택자로 보입니다. 일시적 2주택이라도 세금에서 일정요건에 따라 적용되는 표현은 맞으나, 원칙상 2주택자로 보시면 되는 것이고, 대출기준에 있어서도 본인이 주택을 매도하지 않은 상태라면 2주택자가 전세퇴거자금대출을 신청하시는것과 같은 상황으로 보입니다. 이럴경우 대출이 불가한 것은 아니겠지만 , 금융사별조건, 보유주택수, 대출목적, 규제지역여부등 다양한 요인에 따라 한도제한이 달라질수 있습니다. 우선은 하나의 주택에 대한 매도계약서가 있다면 일시적 2주택처럼 대출신청시 적용될 여지는 있겠으나 우선은 현재 상황에서 원하는 만큼의 전세퇴거자금이 나오는지를 확인하시고 적게 나오는 상황이라면 질문처럼 하시는 것도 방법이 될수는 있습니다. 결국은 은행을 통해서 확인은 필요한 부분으로 보입니다. 정책적인 규제가 진행중이나 이미 임대차계약이 6.27일이전이라면 전세퇴거자금 대출은 이전 기준으로 적용되기에 질문의 경우처럼 이전계약건이라면 크게 영향을 주지는 않을것으로 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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집계약을 했는데 아직 보증금을 입금하지않았습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금을 지급한 이후부터 잔금전까지는 계약금 계약상태로 볼수 있고, 해당 시점에 일방적인 해지를 하게될 경우 지급한 계약금은 돌려받으실수 없습니다, 즉, 현 시점에 계약을 해지하게 된다면 계약금은 손실되는 금액으로 보셔야 합니다. 그리고 계약기간의 조정은 임대인과 협의를 거쳐 조정할수는 있겠으나, 이또한 상대방이 거절의사를 밝히면 현계약상태 변경은 불가하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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부동산 보유세를 인상하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 보유세를 인상하게 되면 당연히 부동산 보유시 세부담이 높아지기 때문에 수요은 하락하게 되고, 시장내 기존매물이 늘어나게 되므로써 공급은 늘어나기 때문에 시장 가격은 하락하게 됩니다. 다만, 부동산 특성상 위 요인 외 다른 요인들이 시장내 미치는 영향이 더 크다면 해당요인에 따라서 가격이 변동될수도 있어 무조건 시장내 가격이 하락한다고는 하기 어렵습니다. 실제 금리의 추가적인 인하 가능성이 높고 국내 경기가 조금씩 나아질것으로 예상되기 점을 고려하면 단순히 세부담을 늘린다고 해서 부동산 가격상승이 줄어들지는 확답하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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부동산 경기에 가장 영향을 미치는 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 경기는 여러 요인에 따라 영향을 받게 됩니다 . 일반적으로는 부동산은 후경제이기 때문에 국가 전반의 경제 상황이 나빠지게 되면 부동산도 하락시기에 접어들수 있습니다. 또한 고가라는 특성의 부동산은 대부분 대출을 통해 구매를 진행하기 떄문에 대출에 따른 이자부담, 즉 금리의 변화에 따라서도 시장 경기가 변동될수 있는데, 보통 금리가 높아지는 경우 기존대출의 이자부담이 커지고, 신규대출에 대한 부담이 생기면서 수요가 줄고 그에 따라 시장내 가격도 하락하면서 시장 하락으로 나타나게 됩니다. 다른이유로는 정부의 정책 방향성과 세금정책에 대한 변동이 부동산 시장에도 영향을 크게 줄수 있고, 세금에 대한 부담이 커지고, 정부의 정책적 규제가 커지게 될수록 부동산 시장도 위축되어 경기가 나빠질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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집주인도 장기수선충당금 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차가 아닌 매매계약의 경우는 매도자가 매수인에게 장기수선충당금 반환을 요구할수 없습니다. 보통은 입주시 선수관리비등에 대한 부분만 반환을 요구하실수 있습니다. 만약 거주가 아닌 세입자가 있는 상태에서 매매를 하는 경우라면 세입자 임차기간까지의 발생한 장기수선충당금의 경우 퇴거시 반환이 필요하기에 오히려 매수자가 매도자에게 해당 금액에 대한 요구를 하는 경우가 있을수는 있고, 이런 경우가 아니라도 두 당사자간 협의로써 다르게 정하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.11
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임대차사업등록시 장기 단기 할지 미리 정해야 할 수 있는건지 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자 등록시 단기임대사업자 6녕을 선택할지 10년짜리를 선택할지는 등록하는 질문자님의 선택사항입니다. 기간 선택에 따른 세금혜택에도 차이가 있으며, 읿만적으로 10년 임대사업자의 경우가 소득세 감면과 지방세(취득세,재산세)감면등의 혜택이 추가로 있게 됩니다. 공통적인 부분은 취득세 주택세제외, 양도세 중과배제, 종부세 합산 배제이며, 거주주택 양도 비과세에 있어서는 특정조건에서 6년의 경우 불가한 경우가 있고 10년 임대사업자의 경우 특정조건에서도 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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임대사업자등록은 어떤 경우에만 해야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자등록은 필수가 이닌 선택사항입니다, 일반적으로 임대사업자 등록시 세금에 대한 혜택이 있기 때문에 다주택자에게는 매우 유리할수는 있는 부분입니다. 다만 임대의무기간과 별도의 의무사항을 지켜야 하며, 위반시에는 세금환수나 과태료등의 불이익이 있을수 있습니다. 질문에서 1.2번의 이유로 등록하는 경우가 많고, 보통 3번의 이유로는 받는 혜택에 비해 의무가 더 많아 사유에 해당되기는 어려워보입니다.
경제 / 부동산
25.10.09
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