답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약시 조건의 기준일은 입주자모집공고일로 알고 있습니다. 해당 시점에 요건에 해당되어 청약을 진행하고 당첨되었다면 이후 변동사항에 대해서는 문제가 되지 않을것으로 보입니다. 다만 무주택자 요건에 대해서만 유지를 하면 되는 것으로 알고 있습니다. 자세한 사항은 청약을 진행한 분양사등의 문의를 해보시는게 필요해 보이나, 보통은 질문의 요건 변경이 당첨취소나 부적격사유가 되지는 않을것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자라도 청약시 1순위 청약이 가능한 경우가 있습니다. 보통은 민영분양건 중 국민평형 이상 면적에 대해서는 대부분 1주택자도 1순위 청약지위를 갖는 경우가 많습니다. 물론 청약건별로 입주자 모집공고를 참고하시어 가능여부를 판단하셔야 하며, 가능할 경우 청약을 진행하시면 됩니다. 그외 본인이 1주택자이나, 보유 주택이 비아파트이고, 청약시 무주택자로 인정되는 예외에 해당될수도 있기에 이러한 부분들도 사전에 확인을 해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 방법으로 하시면 안될 것으로 보입니다. 만약 질문처럼 하시면 보증보험 청구 역시도 1년 연장이 끝난이후에 가능하고, 임대인입장에서는 보증금미반환에 대한 책임을 피할수 있는 여지가 있습니다. 현상태에서는 일단 임차권등기명령을 먼저 신청하셔야 할듯 보입니다, 그래야 반환소송등의 진행도 가능하고, 다른 집으로 이사를 할경우 해당 주택에 전입신고를 하실수 있기 때문입니다. 임대인에게 임차권등기명령신청을 전달하시고, 반환과 별개로 법적 조치는 진행하시겠다고 하시는게 임대인을 압박하는데 있어 효과적일수있습니다. 임차권등기명령 . 지급명령신청 -> 내용증명발송 - > 반환소송등의 순서로 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 정책운영에 대해서는 개인마다 생각하는 차이가 있을수는 있습니다. 현재 정부가 대출규재를 하는 가장큰 이유는 가계대출과 주택담보대출 급격한 상승세에 따른 위기로 인한 부분이고, 이러한 상황이 발생된 가장큰 이유가 저금리공공대출 정책등이 주요한 이유입니다. 결국 정부는 부동산 시장 방어를 위해 대출을 완화하였다가 해당 대출로 인한 위기가 오자마자 다시 규제를 통해 급한상황부터 막고자 하는 것으로 개인적 판단으로 볼때 부동산 정책전반을 극단적이고 단펹적인 방법으로 운영하는 듯한 모습이 있는것은 사실입니다. 이러한 정책운영은 사실 각 관련부처 정책운영자들의 비전문성과 기준이 되는 정부의 무능이 합쳐진 결과가 아닐까싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장내 사이클을 고려하면 하락기 , 회복기, 호황세, 그리고 후퇴기로 진행하여야 하는데, 아직 부동산 시장내 회복기도 오지 않은 상태로 볼수 있습니다, 질문에서 말하는 최근 부동산시장 상승은 서울내 일부지역, 그중에서도 아파트에 대한 가격에만 해당됩니다. 즉 부동산 시장 전반의 회복세는 아직 진행도 되지 않았다는게 개인적 판단이므로 추가적인 후퇴기(하락기)가 오지는 않을것으로 판단됩니다. 부동산 투자 적기는 개인적 판단에 따라 차이는 있겠지만 현재 정부의 대출규제등이 어느정도 완화되고, 국내 기준금리인하가 실제 반영되는 시점을 투자시점으로 보시는게 맞지 않을까생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.8.8 부동산대책이 나올때까지만 해도 정부의 방향이 주택시장 활성화정책이였고, 해당하는 내용들도 부동산 수요증가를 위한 정책이였습니다 ,그러나 최근에는 가계대출 상승세가 너무 가파르게 진행되면서 심각성이 고조되었고 정부가 그세 태도를 바꾸어 대출규제를 통한 가계대출안정화 및 주택가격 안정화의 흐름으로 전환되면서 정책변화에 따른 혼란이 커진것이 사실입니다. 그래서 질문처럼 불과 한달전 뉴스에서는 부동산 가격상승세가 점차 커져간다는 뉴스가 나오다가 갑자기 최근에 대출규제로서 은행들이 1주택자에 대한 주담대 금지등 관련 규제사항등이 보도됨과 동시에 부동산가격 하락 가능성등이 뉴스에 나오고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제이론상은 그렇긴 한데, 현재 국내 가계대출이나 주택담보대출의 급격한 상승세가 위험수준에 도달하면서 정부가 대출규제를 진행하고 있기 때문에 반드시 금리인하에 따라 가격이 상승한다고 말하기는 어렵습니다. 즉 악재와 호재가 혼재되는 상황인데, 대부분의 전문가는 대출규제에 악재가 더 크게 시장에 영향을 미칠것으로 보고, 주택가격도 이전 상승세가 줄어들고, 점차 보합세로 전환될것이라 예상하는 사람이 많습니다. 특히나 정부에서도 미국금리가 인하되었더라도 아직 한미 금리차가 있는 상태이고, 대출규제를 통한 가계대출 감소가 눈으로 확인되고 안정화되는 시점까지 금리인하를 고려햐지 않겠다는 의사를 밝힌점도 부동산 시장에서는 악재로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10,15년된 아파트도 질문처럼 부동산 가격은 우상향하는게 일반적입니다. 다만 문제는 동일지역 신축건물에 비해 가격상승률이 제한적이라는 단점이 있고, 만약 30년이상된 경우로써 재건축등의 움직임이 있는 경우에는 가격상승률이 높아질수는 있습니다. 그리고 아파트의 경우 가격방어가 좋은 편이지만, 구축의 경우 신축에 비해 수요변화가 크기 떄문에 하락시에 신축보다 더 빠르게 하락할 가능성은 있으며, 상승시에서도 신축이 먼저 오르고 이후 구축이 오르게 되는 게 일반적순서입니다. 지역내 다른 호재나 악재가 없다면 구축이나 신축 모두 물가상승률만큼은 주택가격도 상승하는게 일반적입니다. 앞에서 말했듯 그 상승률에 차이만 있을뿐입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율이나 용적률은 결론적으로 높을수록 좋습니다. 건폐율이 높다는건 동일한 대지면적에서 건물을 지을수 있는 부지가 넓어지는것이고, 용적률이 높아지는것은 말그대로 건물의 연면적이 커지는 효과가 있기에 더 높은 층으로 건축이 가능하기 때문입니다. 보통 용적률의 경우 재건축시에도 사업성을 판단하는데 있어 매우 중요한 요소이기 떄문에 해당하는 용도지역내 제한하는 용적률이 높을수록 재건축시 사업성은 유리하며, 현재 기존주택의 용적률이 높은 경우에는 재건축시 추가되는 층수가 적어지고, 일반분양 물량이 줄어들수 있기에 사업성 떨어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 동간거리의 지표가 아닌 전체대지에 건물을 지을수 있는 면적을 의미합니다. 그리고 건폐율 역시 용적률처럼 해당하는 용도지역에 따라 그 한도가 정해져 있는 것이지, 아파트별로 정해져 있는 부분이 아닙니다. 앞선 답변에서 처럼 2종주거지역, 2,3종 일반주거지역등에 따라 건폐율 용적률에 대한 제한이 달라지게 됩니다.