답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기의 유형은 굉장히 많습니다. 그리고 알고 있다고 해도 사기의 수법변화가 법으로 보호되는 안전장치보다 더 빠르게 변화되기에 사실상 전세사기 유형을 알고 피한다고해도 100%는 어렵습니다. 가장 안전한 방법은 전세보증보험에 가입과 전입신고, 확정일자를 갖추는 방법과, 전세계약시 시세와 전세금의 차이 정도는 반드시 확인하여야 하고, 이러한 과정보다 안정적인 매물을 구하신다면 빌라나 오피스텔보다는 아파트 중심으로 알아보시는게 전세사기를 피하는 가장좋은 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재진행정도를 알고 싶으시면 해당 단지 주변 부동산을 통해 확인하시는게 가장 정확합니다. 현 나오는 기사들로 볼때 정비구역 지정단계로 보입니다. 임대차를 진행하는 세입자 입자에서 재건축은 크게 득이되지 않습니다. 오히려 사업진행이 빨리 될 경우 갱신청구권을 사용하였음에도 4년이 되기전에 퇴거를 하셔야 할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 그런의미라기 보다는 원칙상 명의신탁약정이 무효이나, 수탁자가 신탁자에게 기존 약속대로 이전등기를 할 경우에 해당 실체적 관계가 일치하므로 등기부상 권리이전은 유효라는 의미입니다.2) 문제 상황)갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다-> 중간생략형 명의신탁이므로 법률행위는 무효이기 떄문에 소유권은 병에게 있습니다3) 문제 상황)2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.-> 갑과 을의 명의신탁약정은 무효, 을과 선의인 병의 매매계약은 유효, 즉, 소유권은 을에게 있고, 갑은 을간의 명의신탁과 소유권에 대한 분쟁은 매도인인 병이 선의라면 별개로 볼수 있습니다. 이런경우에는 현 소유권은 매매계약을 통해 소유권을 얻은 을에게 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1 .새로 계약한 주택에 전입신고는 가능하지만, 이럴 경우 현주택에서는 자동전출이 되어 대항력을 상실할수 있고 현주택에 전세대출이 있다면 대항력 상실은 대출유지나 혹시모를 미반환시 임차권등기신청등을 할수 없기에 현 전입신고를 반드시 유지하셔야 합니다. 질묹2, 전세대출은 중복이 되지 않기에 별도 신용대출,지인에게 차입등을 통하지 않는다면 일반전세대출을 통해서는 불가합니다. 그러므로 중도해지에 대한 임대인과 협의를 잘 마무리하시고, 보증금 반환을 받고 이사를 진행하셔야 합니다. 그럴 상황이 되지 않는다면 주택인도를 하지 않고, 해당 주택에 전입신고도 반드시 유지하셔야합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 1주택자이기 떄문에 질문에서 알아보신 것과 같이 신생아특례는 불가합니다. 방법이라면 특례대출을 신청하기 전에 해당 강남주택의 지분을 어머니께 매매를 통해 넘기시거나, 증여를 통해 넘기신뒤 무주택이 된 상태에서 신청을 하셔야 합니다. 현 상태 그대로는 특례대출은 어렵고, 다른 공공대출상품이나, 시중은행 대출상품을 이용하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5%인상제한은 임차인이 계약갱신청구권을 만기 6~2개월전 사용하여 연장을 할때 적용가능합니다, 계약갱신청구권이 있다면 이를 사용하시면 질문에서처럼 5%이내 인상으로 제한할수 있지만 이미 사용하여 없을 경우 임대인은 시세대로 인상을 요구할수 있고 임차인은 이에 동의하지 않을 경우 퇴거를 하셔야 합니다. 그리고 임대인이 임대사업자등록된 경우라면 임차인 갱신청구권 사용과 관계없이 5%이내로 인상은 제한됩니다. 즉, 현 임대인 임대사업자등록여부와 질문자님의 갱신청구권 가능여부를 판단하시어 협의를 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 명의변경은 매매나 증여계약을 통해 이전하셔야 합니다. 매매의 방식으로 할 경우 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 떄문에 정상적인 계약서작성과 자금의 조달내용, 이체기록등을 남겨두셔야 하고, 대출을 포함한 부담부증여를 할 경우 주택가격(증여가액)에서 대출을 제외한 나머지는 증여로써 증여세 과세대상이 될수 있습니다. 그리고 직계존비속간 증여시 5000만원까지는 비과세가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.치킨가격이 오르는 이유는 물가상승에 따른 영향으로 보시면 됩니다. 현 가격이 값어치를 하는지는 개인마다 만족도 여부에 따라 다르기 때문에 정확한 가치를 객관적으로 평가를 할수는 없습니다만, 가격에 대한 논란이 있는 이유는 국민 간식으로써 보기에는 가격이 상당히 부담스러울 정도까지 올라갔다는 점 때문에 그런듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율과 주택가격지수 사이에는 음의 상관성이 있습니다. 그에 따라 실제 환율이 낮아지면 시중 통화량이 늘어 시장금리가 하락하게 됩니다. 이에 따른 경기회복을 통해 주택구매수요가 증가하면서 가격은 상승할수 있습니다. 반대로 환율이 높아지면 주택가격의 하락으로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 세법사항은 세무사를 통해 문의가 필요할듯 보이나, 질문의 경우 10월30일 매도하는 최초 주택에 대해서는 일시적 2주택비과세 적용은 가능할수 있어 보입니다. 다만 10월31일입주권을 취득할 경우 이전 보유중인 분양권에 대해서는 일시적 2주택 적용이 불가할것으로 보입니다. 이유는 기본적은 종전주택을 취득하고 1년이 경과된 이후 신규주택을 취득하여야 하는데, 분양권이 24.5월 계약하신거라면 두번째 신규주택은 24.10월에 매수한 것이 되기 떄문에 기간이 위 조건에 해당되지 않기 때문입니다.