답변 내역

질문의 경우는 세금관련 내용을 보실때 3주택자 기준으로 보시면 됩니다, 구매하는 주택을 포함하여 현적용기준을 찾아보시면 됩니다. 일단 취득세의 경우 3주택자는 비조정지역이라도 8% 중과세율이 적용되며, 보유세에의 경우 목적물별 과세이기 때문에 다주택여부와 관계없이 주택별 과세하고 합산되어 재산세를 내시면 되고, 보유세에서 문제가 되는 부분은 개별 보유한 주택가액의 합이 9억을 초과하면 해당 초과분에 대해서는 종부세 과세대상 됩니다. 양도세 역시도 비과세는 어렵고 중과세율이 적용되 최초매도하는 주택 양도차익에 대해 기본세율에 +20%가 추가 중과됩니다, 다만 현재는 한시적 양도중세 완화연장이 되었기에 중과세는 적용되지 않고 기본세율이 적용됩니다.

우선 상속의 경우는 피상속인 사망시에 법적 상속이 됩니다. 그에 따라 어머님과 형제분이 법적 비율에 따라 각각 상속을 받은 것이고 주택에 대한 지분을 보유하면 그 자체로도 유주택자로 볼수 있습니다 . 즉 원칙상은 유주택자가 된 것입니다. 또한 상속등기 여부와 관계없이 법적 상속된 만큼 상속개시일(피상속인 사망일)에 유주택자로 인정이 됩니다. 다만 청약에 있어서는 이러한 상속주택에 대한 무주택자 인정하는 특례가 있습니다, 물론 아래요건에 해당이 되어야 청약시 무주택자로써 인정이 가능합니다. 청약시 부적격자 통보받고 해당일 기준으로 3개월이내 그 지분을 처분하면 무주택자로써인정이 가능합니다. 안정적으로 무주택 자격을 유지하시려면 상속등기를 마무리하시고 지분 매도를 하시거나, 상속인간 상속협의서등을 작성하여 한사람에게 상속시키는 것도 방법이 될수 있습니다,

개인적 판단이지만 질문처럼 10년뒤에는 현재보다는 주택을 구하기 용이한 환경이 될 가능성이 높습니다. 인구가 감소하고 기존 주택들이 소형화 되므로써 어느정도 주택수의 확보가 충분할듯 보이고, 점차 주택이 하나의 투자대상보다는 거주를 위한 공간이라는 의식으로 변화될 가능성이 높아 투기,투자수요가 감소하게 되어 주택가격이 어느정도 안정화되지 않을까 생각됩니다. 다만 가격이 현재보다 더 저렴해지는 것은 경기전반에 영향력이 크기 때문에 어느정도 방어가 될듯 보이나, 이전처럼 주택가격 급등과 같은 현상은 거의 일어나지 않을 것으로 예상됩니다.

단순히 청약을 위한 입주자모집공고상 1순위 요건으로 제시되는 해당지역내 일정기간 거주요건는 해당기간까지 거주하여 요건만 해당되면 되시는 부분이고, 장기거주를 하였다고해서 당첨자 산정시 별도 가점이 부여되지는 않는것으로 알고 있습니다. 일반적으로 가점부여는 무주택 기간, 청약통장 보유기간, 부양가족에 따라 달라지게 되므로 위 세가지 기간이 길수록 더 높은 가점을 받아 당첨확률이 높아지게 됩니다.

두개의 구역 차이로 인해 해당 토지내 할수 있는 행위에 차이가 있습니다. 농업보호구역에서 허용되는 행위가 농업진흥구역내 행위보다는 더 많다고 보시면 됩니다. 단순한 예로 농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위 뿐 아니라 농업인 소득증대에 필요한 건축물, 공작물, 그밖에 시설을 추가로 개발할수 있습니다, 쉽게 생각해서 농업에 대한 사항만 가능한 농업진흥구역이 있다면 그 주위로 하여 진흥구역 주변의 농업을 위한 기타시설들을 포괄하는 완충지라고 생각하시면 됩니다.

부동산을 통해 매물을 찾아 계약을 진행하시는 경우 대부분은 계약상에 권리관계등의 문제가 생기지 않습니다, 실제 전세보증금 미반환은 2년뒤 만기시점에 임대인 사정등에 따라 발생하는 경우가 많기 떄문입니다. 계약과정에서는 보증금 회수가 어려운 깡통전세 회피를 위해 계약하고자 하는 매물의 시세에 대해서는 본인스스로 인터넷상 실거래가나 지역부동산 여러곳의 시세정보을 확인하여 전세보증금이 시세대비 80%을 초과하는 매물에 대해서는 계약을 진행하지 않는게 좋습니다. 그리고 매물에 있어서도 시세 대비 전세가율이 높은 빌라등의 매물에 대해서는 회피를 하시는게 안전합니다, 그리고 계약을 하게 된다면 반드시 보증보험가입이 가능한 매물과 주택사정에 따른 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환특약등을 꼭 넣어 계약을 하시는게 안전합니다. 그리고 계약서 작성시에 반드시 참석자가 등기부상 소유자가 맞는지 여부를 확인하고, 그외 국세납입증명서등을 통해 이후 압류등이 가능성이 없는지를 판단하시는것도 필요합니다.

엘에이치가 제공한 전세임대라도 결국은 중도해지를 하셔야 남은 계약을 해지하고 이사를 하실수 있습니다.보통 계약시에 특약등으로 중도해지에 대한 사항을 남겨두었다면 그에 따르시면되고, 내용이 없다면 엘에이치 쪽에 중도해지가능여부와 위약사항등을 확인하신뒤 진행하셔야 합니다. 보통은 LH쪽에는 첨부서류를 제출하여야 하는데, 그전에 현재 소유자인 임대인과 중도해지를 먼저 협의하셔야 하고,(이때 중도해지에 따른 임대인 요구사항있을수 있음) 협의된 사항에 따라 보증금반환확인서(입주자부담분)작성하여 임대인 자필서명을 받으셔야 합니다. 그리고 입주자 부담금반환 청구서, 임대차 계약해지신청서를 제출하여야 합니다.

계약갱신청구권은 임대차 만기 6~2개월전까지 사용할수 있습니다, 다만 계약을 연장하고 하는 임차인 입장에서는 임대인이 해당기간내 먼저 연락을 하여 연장에 대한 협의를 진행하지 않고 있다면 의사통보기간이 지난뒤에는 묵시적 갱신이 성립되기 떄문에 먼저 연락하여 갱신청구권을 사용할 필요는 없습니다. 질문의 경우라면 일단 만기 6~2개월전까지 임대인에게 아무런 말이 없다면 그냥 계시는게 유리하며, 만약 연락이 와서 재계약의사 문의와 조건 변경을 제시한다면 그떄는 갱신청구권을 사용하시어 연장하시면 됩니다.

LTV는 주택담보인정로써 주택가치 대비 대출가능한 비율을 말합니다. 쉽게 주택가격이 6억이고 LTV70%라면 한도는 4.2억이 됩니다. DTI는 총부채상환비율로써 대출이용자의 연소득대비 대출상환액을 말하고 , DSR은 총체적 상환능력 비율을 말하는데 이 두가지는 동일한 개념이나, 산정시에 DTI는 연간원리금 상환액을 주택담보대출의 원리금과 기타 금융대출의 연이자 상환액을 기준으로하지만 DSR은 내가 빌린 모둔 대출의 원금과 이자를 포함하기 떄문에 DTI에 비해 한도제한이 더 강하다고 보시며 됩니다.

저평가라는건 현 부동산이 본래 가지고 있는 가치보다 낮게 평가를 하는 것을 말합니다. 이는 주식과 같은 시장에서는 기업이 가지고 있는 가치보다 주가가 낮을 떄 가능한 말이지, 부동산은 그자체로 가격이 가치입니다. 즉, 저평가라는 개념은 사실상 불가하고 가격이 낮으면 그만큼 수요가 없고 부동산의 가치가 낮다고 보시면 됩니다. 그렇기에 상대적으로 수요가 없고 개발호재등이 불투명한 시골에 대해서는 투자를 하지 않는게 일반적입니다. 즉, 현재가격이 본인이 생각하기로 이후 가치상승 가능성이 있다면 그 근거에 따라 투자를 하시면 되는 부분이고, 부동산은 시간이 지난다고 무조건 발전되지는 않습니다. 오히려 건물가치는 더 감가가 되어 가치가 하락하며, 주변입지에 대한 개발이 없다면 가치상승은 발생되지 않습니다.