답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약은 두당사자간 합의에 따라 기재되는 부분으로 주로 임차인은 기존특약에서 불리한 부분을 찾아보고 있다면 이를 빼달라고 하는 경우가 많고 특별히 특약을 추가하는 부분은 권리상 관련부분이 아닌 이상 크지 않습니다. 그럼에도 추가를 한다면 주로 하자보수에 대한 세부적인 사항과 임대인이 조치를 취하지 않을경우에 내용을 포함하는게 좋고, 그외 관리비에 대한 부분 명시등이 있을수 있습니다. 권리관계에 대한 부분은 중개사가 있는 경우 기본적인 부분들을 기재하기에 이는 별도체크만 하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앱테크로 한달 50만원 수익을 올릴수 있다면 저도 추천부탁드립니다. 앱테크 하나만으로는 이러한 수익은 사실 아는범위내에서는 어렵고, 여러개의 앱테크를 동시에 하면서 수익을 통합하여야 그나마 가능성이 있을수 있습니다. 보통 앱테크 어플하나당 많이 벌어도 하루 커피값정도이며, 그나마 현재하시는 아하가 수익성이 나은 편임에도 하루 투자시간이 1~2시간정도로써 매일 꾸준히 하시면 한달기준으로 10~20만원정도의 수익이 가능한 정도입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유류할증료의 경우 매일 변동되는 게 아닌 월단위 변경이 되며, 구간별 단계가 지정이 되어 있습니다. 보통 기준이 되는 항공류 가격은 싱가포르 항공류가격으로 일반 주유가격의 기준과는 차이가 있고, 통상적으로 한두단계씩 움직이던 구조가 최근 6단계에서 18단계로 급격히 상향되면서 인상폭이 기존보다 세배가량 높아진 상태입니다. 특히나 현재 주유가격등은 유류비상한제등으로 통해 일정부분 정부가 통제하고 있지만 항공유의 경우는 이에 포함되는 부분이 아닌것으로 알고 있어 상승분이 그대로 반영이 된 부분도 이유가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 생각하면 그럴수 있지만 전세매물이 줄어드는 이유에는 여러가지의 요인이 복합적으로 작용되게 됩니다. 기본적으로 갱신청구권 2년에 따른 경우 한번임대차시 갱신5%인상제한이 있어 임대인들이 전세시세를 높이는 문제가 주로나타났던것이고 물량이 크게 줄어들지는 않습니다. 그리고 너무나 오래된 부분으로 시장에서도 이제는 적응된 상황입니다. 현재 전세매물이 줄어드는 이유는 갱신청구권부여의 문제보다는 규제와 세금에 대한 부담으로 인한 문제떄문입니다. 기본적으로 서울, 수도권내 토허거래허가구역지정에 따라 갭투자가 불가해지면서 전세공급물량이 크게 줄어들었고, 기존 전세매물 역시 다주택자 중과유예중단에 따라 세금부담을 느낀 임대인들이 주택을 매도하기 위해 임대차를 종료하고 매매로 전환하였기 떄문입니다. 토허제에서는 실거주목적으로 밖에 거래가되지 않기에 새로운 임차인을 받거나 갱신할 경우 주택을 매도할수 없기 떄문입니다. 그리고 임대사업자에 대한 혜택이 종료되고 보유세인상등의 압력등도 임대차물량이 매매로전환되는 이유라고 할수 있습니다, 특히 매매물량이 늘어나면 기존 임차인들이 자가 주택을 구매하게 되면서 임대차수요역시도 줄어야하는데 현재 대출규제등에 따라주택구매가 더 어려워지면서 자가전환이 어려운 점도 수요는 그대로 인해 공급만 줄어드는 상황으로 이어지며 전세매물 부족이 시장내 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차를 통해 사용수익을 하는 기간동안은 임차인의 자유의사에 따라 누구와 사는지, 누가 자주오는지 여부는 특별히 문제가 되지 않습니다 , 단, 계약상 특약으로써 1인거주라는 명시가 있는 경우는 문제가 되겠으나, 보통 관리비에 가스,수도등 모든 비용이포함된 원룸이 아닌 이상 이러한 특약을 넣는 경우는 거의 없습니다. 위처럼 가스,전기, 수도가 모두 별개 관리비로 부담을 하는 상황이라면 누가와서 더많이 사용하던 그만큼 관리비를 내는 것이기에 특별히 임대인에게 실례가된다고는 하기 어렵습니다. 다만 친구분이 방문을 하면서 시끄럽게 떠들거나하는것은 주변세대등에 피해를 줄수 있기에 이러한 부분만 신경쓰시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.압류나 가압류 모두 권리상 위험요소가 되기에 매매시에는 잔금일에 해당 권리를 모두 상환후 말소하는 조건으로써 특약을 반드시 넣어 계약을 진행하셔야 합니다. 쉽게 말해서 지금은 복잡한 권리관계가 있더라도 내가 잔금을 지급하는 시점에서는 매매자금으로써 위 권리들을 모두 상환하고 말소처리 한뒤 명의를 이전받으셔야 합니다, 그에 따라 계약시점에는 이러한 부분들의 특약을 반드시 넣으시고 잔금시에는 잔금을 지급한 이후 위 권리등의 상환여부와 말소등기접수여부등을 모두 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기일기준 6~2개월전까지가 서로 아무런 의사통보가 없는 경우 묵시적갱신이 성립하게 됩니다. 묵시적갱신은 동일조건으로 연장이 되는 것이며, 기간의 정함이 없는 경우 주택임대차는 2년, 상가임대차는 1년으로 보게 됩니다. 다만, 임차인이 중도해지를 요구하는 경우에는 법에 따른 강행규정이 적용되어 임대인이 해지통보를 받은 3개월후계약이 자동종료가 됩니다. 그에 따라 묵시적갱신중에서 임차인이 중도해지를 요청하는경우 해당 통보를 받은 3개월후에 보증금 반환을 해주셔야 합니다. 당연히 3개월후 임차인은 별도 패널티없이 보증금 받고 퇴거하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동담보의 경우 매각방식을 먼저 확인하셔야 합니다. 법원에서 공동담보가 설정된 여러부동산에 대해서 일괄매각이 진행될 경우 각 호수의 낙찰대금비율에 따라 근저당을 나누어 배당이 되고, 위처럼 공동담보가 선순위라면 먼저 배당이 된뒤에 각 호수별 남은 낙찰대금안에서 해당 호수 권리관계에 따라 순위배당이 진행되게 됩니다. 이때는 다른 호수의 임차인등의 권리관계에 영향을 받지 않습니다. 문제는 일괄매각이 아닌 이시배당(일부부동산 먼저 경매)으로써 진행이 되면 먼저경매된 주택에서 선순위 공동담보채권의 전액에 대해서 순위배당이 되기에 배당을 받지 못한 권리자(세입자 혹은 후순위 채권자)가 있는경우 다른 담보주택에 대해서 물상대위를 통해 배당을 받을수도 있기에 이런 경우에는 다세대라도 권리관계가 복잡해 질수 있습니다. 알기로는 이러한 분쟁으로 인해 법원에서는 이시배당보다는 일괄매각을 통한 동시배당을 진행하는 경우가 더 많습니다. 경매에서 낙찰대금이 모든 절차에 따라 배당하고 남는 경우에는 당연히 해당 건물의 소유자에게 돌려주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법상 임차인이 2기에 달하는 월차임을 연체하면 계약해지가 가능합니다. 2. 보통은 중도해지에 책임이 임차인의 과실에 따라 이루어진 부분이기에 손해배상책임이 따르게 됩니다. 다만, 원칙상 손해배상에 대한 부분과 중도해지시의 특약과는 다른부분으로 이를 당연적용하는것은 맞지 않아 보입니다. 그에 따라 위 특약대로 모두 청구하는 것이 당연하다고는 보기 어렵습니다. 손해배상을 요구할 것이라면 당사자간 협의를 하거나 임대인이 별도 손해배상소등을 통해 청구하여야 할 부분입니다. 3. 손해배상책임이 있기 때문에 월세만 공제하고 임대인이 반환을 해줄지는 장담하기 어렵습니다 .법적으로 손해배상금액을 임의로 보증금에서는 공제할수 없기에 보증금 자체는 미납월세만 공제될것으로 보이긴 합니다만 별도의 손해배상은 협의를 해보셔야 합니다. 4.본인과 협의가 되지 않고 감정이 상한상태라면 소송까지도 진행될 수 있습니다. 분명히 계약해지에 따른 책임이 질문자님에게 있기 때문입니다. 적절한 수준에서 합의하고 나오시는게 맞을듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격에 따라 다릅니다. 보통 분양에 당첨이되면 계약을 진행하는데, 계약금은 경우 자납이기에 분양가의 10%는 단기간 조달이 가능하여야 합니다. 그리고 중도금의 경우는 대부분 대출을 통해 진행하나, 중도금이 60%일 경우 20%은 자납인 경우가 많아 잔금전까지 분양가의 30%의 현금은 있으셔야 합니다. 그리고 잔금시에는 주담대를 통해 자금을 조달하나, 중도금대출을 일시상환하여야 하기에 결국 대출을 풀로하더라도 60~70%수준일 것이고, 결국은 분양가의 30~40%의 현금은 가지고 계셔야 합니다. 물론 지역에 따라 대출한도가 낮아지거나 세금에 대한 부담을 고려하면 이보다 더 많은 현금이 필요할수 있습니다. 보통은 분양가의 50%정도 현금이 잔금전까지 조달가능하다면 안정적으로 입주가 가능할수 있습니다.