답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임장이라는 의미는 쉽게 말해 "현장에 직접가서 확인하는 것"을 뜻합니다. 그에 따라 어떠한 부동산에 대해서 실제 현장에 가서 집내부와 입지적 요건을 고루 살피는 과정을 통털어 임장이라고 합니다. 부동산에서는 현장조사정도로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공기관이 지방으로 이전한다고 해서 기존에 사용하던 건물이 그대로 비워진 채 방치되는 것은 아닙니다. 일반적으로 이전기관이 보유하고 있던 기존 사옥이나 토지는 종전부동산으로 분류되어 매각하거나 별도의 활용계획을 수립해 개발하는 방식으로 처리됩니다. 다만 이번에 거론되는 2차 공공기관 지방이전은 현재 이전 대상기관이나 이전지역 자체가 확정된 단계는 아닌것으로 알고 있고 그에 따라 각기관이 사용하던 건물이나 토지등이 어떤 용도로 활용되지는 구체적인 계획이 발표되지 않았습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 삼성전자가 2026년 9월부터 무주택 임직원을 대상으로 주택 매매 시 최대 5억원을 연 1.5% 수준으로 지원하는 사내 주택대출 제도를 시행할 예정으로 알고 있습니다, 사실 기존에도 임직원을 위한 복지제도는 있었지만 이번 제도는 주택구입 자금 자체를 상당한 규모의 저금리로 지원한다는 점에서 시장의 관심이 큰 것으로 보입니다.특히 최근 성과급 지급과 함께 저금리 주택자금까지 공급되면 삼성전자 임직원들이 많이 거주하거나 출퇴근이 편리한 동탄·수원·광교·분당 등 일부 경기 남부지역의 주택 수요에는 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다. 다만 이것만으로 해당 지역의 집값이 일률적으로 크게 상승한다고 단정하기는 어렵습니다. 대출 대상이 무주택 임직원으로 제한되어 있고 주택가격과 면적 등의 조건도 있으며, 실제 주택가격은 정부의 대출규제, 금리, 공급량, 입주물량 등 여러 요인이 함께 영향을 주기 때문입니다. 그래고 솔직히 부럽긴 합니다. ㅜㅜ

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사무소를 개설할 때는 공제 또는 보증보험 등에 가입하는 것이 질문자님 말처럼 의무사항입니다. 이러한 제도를 두는 이유는 부동산 중개 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 재산상 손해가 발생했을 경우, 그 피해를 보다 신속하게 배상하기 위한 안전장치라고 이해하시면 됩니다.보통 부동산 거래는 일반적인 거래에 비해 움직이는 금액이 크고, 특히 주택의 경우 누군가에게는 사실상 전 재산에 가까운 자금이 투입되는 부분이기에 중개사의 과실로 사고가 발생했을 때 피해자의 손해 회복을 지원하기 위해 공제·보증보험 또는 공탁 등의 손해배상책임 보장제도를 의무화하고 있는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양가를 기준으로 이주비대출을 받는다고 생각하신 부분은 전제가 조금 다릅니다. 이주비대출은 일반적으로 분양가와 직접적인 관계가 있는 것이 아니라, 관리처분계획인가 이후 이주가 진행되는 시점에 조합의 사업조건과 금융기관과의 협약 등에 따라 대출한도와 조건이 정해집니다.그리고 금리 역시도 조합과 금융기관 간 협약을 통해 결정되는 경우가 많으며, 당시의 기준금리와 시장금리, 사업장의 사업성, 조합 및 시공사의 조건, 금융기관의 우대금리 등에 따라 조합별로 차이가 있을 수 있어 이주비대출 금리를 일률적으로 몇 %라고 단정하기는 어렵습니다.다만 현재 기준으로는 대략 연 4% 전후의 금리가 적용되는 사례들이 있어, 질문에서 말씀하신 4% 정도를 예상치로 잡는 것은 크게 무리가 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님, 여름 장마철에 비가 많이 오더라도 집이 침수되지 않는 것은 사실 주택이 갖춰야 할 기본적인 부분에 가깝습니다. 따라서 이를 해당 주택의 특별한 장점으로 보기는 조금 어려울 수 있습니다. 반면 말씀하신 습기, 곰팡이, 잦은 환기와 난방의 필요성 등은 지하 또는 반지하 주택에서 비교적 흔하게 나타날 수 있는 단점입니다.그리고 질문처럼 하루 정도라도 더 좋은 주거환경을 경험해보고 싶으신 마음은 이해할 수 있습니다. 다만 서로 모르는 사람이 하루 동안 주택을 맞바꿔 사용하는 방식은 분실·파손이나 안전 문제, 임대차계약상 전대 문제 등이 생길 수 있어 현실적으로는 권하기 어려우며, 꼭 주택을 서로 바꾸는 방식이 아니더라도, 단기간 비용을 들여 쉐어하우스나 숙박시설 등을 이용해 다른 주거환경을 경험해보는 방법이 보다 안전하고 현실적일 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장계약 시 보증금과 월세 등 임대차 조건에 변동이 없다면 전월세신고를 다시 하지 않으셔도 됩니다. 갱신계약의 경우 보증금이나 월세가 변경되고, 변경된 계약이 신고대상 기준(보증금 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 주택임대차)에 해당하면 전월세신고를 해야 합니다.다만 보증금과 월세는 그대로 유지하면서 관리비만 조정된 경우라면 임대차 주요 조건이 변경된 것으로 보지 않아 별도의 전월세신고 대상이 되지는 않습니다. 따라서 질문처럼 보증금과 월세의 변동 없이 관리비만 변경하여 계약을 연장한 경우라면 별도로 전월세신고를 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님께서 원하는 잔금 일정이 있더라도 실제 잔금일은 매도인과의 협의를 통해 결정되는 부분입니다. 따라서 네이버부동산 등 인터넷에 등록된 매물 정보만으로는 해당 조건으로 거래가 가능한 매물인지 사전에 확인하기 어렵습니다.우선 마음에 드는 매물이 있다면 중개사 또는 매도인을 통해 희망하시는 잔금 일정으로 계약 진행이 가능한지 먼저 문의해보시는 것이 좋습니다. 매도인이 해당 조건에 동의한다면 협의를 통해 계약을 진행할 수 있지만, 매도인이 받아들이지 않는다면 해당 조건으로 거래하기는 어렵습니다.특히 주택 매매에서 잔금일을 계약 후 약 1년 정도 뒤로 정하는 경우는 일반적인 거래에 비해 흔하지 않습니다. 매도인 입장에서도 새로운 주택 매수나 대출 상환, 자금계획 등이 있기 때문에 장기간 잔금을 미루는 조건을 받아들이기 어려울 수 있습니다.따라서 매물을 찾으실 때부터 일반적인 조건에 맞는 매물을 먼저 선별한 뒤, 잔금 일정 협의가 가능한 매도인인지 개별적으로 확인해보는 방법이 가장 현실적이라고 생각합니다.중개사가 매도인에게 거래조건을 잘 설명하고 협의를 이끌어낼 수는 있겠지만, 결국 해당 조건을 받아들일지는 매도인의 자금계획과 개인적인 사정에 따라 달라지기 때문에 중개사의 설명만으로 반드시 수용될 수 있는 조건이라고 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 요율은 관련 법령에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 다만 법에서 정한 범위를 초과하지 않는 선에서 시·도 조례로 구체적인 요율을 정할 수 있어 지역에 따라 일부 차이가 있을 수 있습니다.예를 들어 법령상 한도요율이 거래금액의 0.5%라면, 어떤 지역은 조례로 0.5%를 그대로 적용하고 다른 지역은 0.4%를 한도요율로 정할 수 있습니다. 다만 어떠한 경우에도 법령에서 정한 0.5%를 초과하여 정할 수는 없습니다.그리고 실제 지급하는 중개보수는 정해진 한도요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하도록 되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모와 자녀처럼 특수관계인 간에 부동산을 매매하는 경우에는 거래가격을 신중하게 결정하셔야 합니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 그 차액의 일부를 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있기 때문입니다. 또한 실제 매매라는 사실을 명확히 하기 위해 계약금·중도금·잔금 등의 자금이체 내역도 반드시 남겨두시는 것이 좋습니다.그렇다고 반드시 시세의 100% 금액으로 계약해야 하는 것은 아니며, 세법상 특수관계인 간 저가매매의 경우 세법상 시가와 실제 거래가격의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.따라서 단순히 법에서 정한 한도에 맞춰 최대한 낮은 가격으로 계약하기보다는, 시세보다 10~20% 정도 낮은 범위 등 합리적으로 설명할 수 있는 가격을 설정하고 세무적인 부분을 함께 검토하는 것이 보다 안전할 수 있습니다.그리고 여기서 말하는 시가는 단순히 현재 인터넷에 나와 있는 매물의 호가만을 의미하는 것은 아니며, 동일 단지·동일 평형 또는 위치·면적·층·향 등이 유사한 주택의 최근 실제 거래가격을 우선적으로 확인해 판단하는 것이 좋습니다.