답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처음 부동산 매매를 진행하신다면 가장 중요한 것은 권리관계 확인, 자금계획 수립, 계약조건 검토라고 할 수 있습니다. 우선 등기부등본을 통해 실제 소유자가 누구인지 확인하고, 근저당권이나 가압류, 가처분, 신탁등기 등 권리관계에 문제가 없는지 살펴보시는 것이 필요하고, 등기부상 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 잔금일에 해당 근저당권을 어떻게 말소할 것인지 계약서 특약으로 명확히 정해두시는 것이 필요합니다. 그리고 계약금 지급 전에는 반드시 매수하려는 부동산의 현장을 방문하여 실제 상태를 확인하고, 건축물대장상 용도와 면적, 위반건축물 여부 등을 살펴보시는 것이 필요합니다. 해당과정에서 누수나 결로, 시설 하자 등도 함께 확인하시는 것이 필요하다고 할 수 있습니다. 대출에 대한 부분도 안전한 거래진행을 위해서는 중요한데, 단순히 예상 대출금액만 생각하기보다는 실제 대출 가능 금액과 금리, DSR·LTV 규제, 잔금 지급 일정 등을 금융기관을 통해 사전에 확인하여 자금조달에 문제가 없도록 하셔야 합니다. 대출이 예상보다 적게 나오더라도 원칙적으로 계약상 잔금 지급 의무가 사라지는 것은 아니기 때문입니다. 그리고 계약금, 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 지급하는 것이 안전하며, 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 서류를 확인하신뒤 계약을 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인은 다음 세입자가 언제 구해지는지도 모르는데 이걸 3개월 전부터 어떻게 내나요..? -> 보증금 반환확약서는 다음 임차인이 구해졌다는 확인서가 아니라, 임대인이 정해진 날짜에 보증금을 반환하겠다는 의사를 확인하는 서류로 볼 수 있습니다. 따라서 다음 임차인이 정해지지 않았더라도 작성 자체는 가능하고 정상적인 만기퇴거시에는 다음 임차인여부와 관계없이 만기일 보증금 반환을 하여야 합니다. 2. 만약 집주인이 안써준다 하면 바로 내용증명을 보내야하는겁니까?-> 반드시 즉시 내용증명을 발송해야 하는 것은 아닙니다. 우선 LH 담당자나 위탁 법무법인에 임대인이 확약서 작성을 거부한다는 사실을 알리고, 필요한 후속 절차를 안내받으시는 것이 좋습니다.3. 집주인이 써준다 하다가 만기 다 와가도 안써주면 그제서야 내용증명을 보내야 하고, 그럼 그에 따라서 LH측이 법적으로 개입하기 전까지 저는 계속 살아야하나요?-> 확약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 임대차계약이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다. 다만 보증금 반환이 되지 않으며 주택점유를 유지하여야 하기에 거주를 유지하셔야 하며, 이때 LH등과 얘기하여 임차권등기신청 등의 권리보전절차를 진행하셔야 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 포괄양수도 및 부가가치세의 경우 계약서에 관련 내용을 기재했다고 해서 무조건 포괄양수도로 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 특약 작성 시 과세관청에서 포괄양수도를 인정하지 않을 경우를 대비하여 건물분 부가가치세의 부담 주체와 지급 시기, 세금계산서 발급 등에 관한 사항을 명확히 합의해 두시는 것이 좋습니다.그리고 기존 건물 내 임차인에 대한 임대차계약 및 보증금 승계 여부도 반드시 확인하고 명시하셔야 합니다. 이를 위해 매도인으로부터 임대차 현황을 제공받아 보증금, 월세, 계약기간 등을 확인하고, 잔금일 이전에 발생한 미수 임대료와 관리비 등의 정산 방법도 구체적으로 정해두시는 것이 좋습니다. 그 외에도 건축물대장상 위반건축물 여부와 실제 건축물의 현황, 시설 하자 등을 확인하고, 문제가 있는 경우 그에 따른 책임 및 처리 방법을 특약으로 명시하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세는 목돈을 한번에 지급하고 일정기간 거주한뒤 해당 돈을 돌려받고 나오는 계약형태이며, 월세는 일정한 보증금을 지급한뒤 매월 주거비용을 임대인에게 지급하는 방식을 말합니다, 내용만 보면 전세가 임차인에서는 매월 주거비용이 없어 유리하지만, 전세의 경우 억단위 목돈이 필요하기에 전세대출을 받는 경우 그에 따른 이자비용이 주거비용을 발생할수 있습니다. 그러므로 이 비용을 잘 고려하여 판단을 하셔야 합니다,그리고 눈에 보이는 보증금이나 월세외에도 주택의 경우 매월 관리비가 부과되며, 전기세와 수도료등 공과금도 있기에 전체적인 한달 필요비용을 고려하여 적절한 매물을 선택하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 서울이나 수도권 전체를 대상으로 매물을 알아보신다면 선택지가 너무 많아 오히려 적합한 주택을 찾기가 어려울 수 있습니다. 실제로 좋은 매물을 빠르게 찾기 위해서는 최소한 희망지역과 보증금, 월세 수준, 입주 시기 등에 대한 구체적인 기준을 먼저 정하시는 것이 좋습니다. 그리고 보증금과 월세의 상한선을 정하시고 원룸이나 오피스텔 등 선호하는 주택 유형, 주차나 엘리베이터 등 반드시 필요한 조건을 1~2가지 정도 정해두시는 것이 우선되셔야 할듯 보입니다. 만약 이러한 기준 없이 매물을 알아보면 중개사 입장에서도 적합한 매물을 추천하기 어렵고, 의뢰인 역시 지나치게 많은 매물 때문에 선택에 혼란을 겪을 수 있습니다.참고로 추천을 드리자면 미혼이고 직장생활을 하고 계신다면 출퇴근 시간을 기준으로 지역을 선정하시는 것을 추천드립니다. 월세가 저렴하더라도 출퇴근 시간이 길어지거나 교통비 부담이 크다면 실제 생활 만족도가 낮아질 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에 대해서는 개인의 판단에 따라 차이가 있겠지만, 개인적으로는 현재 부동산시장이 하락장과 재상승장 어느 한쪽에도 명확하게 속하지 않는다고 생각합니다. 다만 이것이 시장 전체가 보합세라는 의미는 아닙니다. 과거와 달리 지역 간 양극화와 가격 차별화가 심화되면서 이제는 전체 부동산시장을 하나의 흐름으로 판단하기가 더욱 어려워졌기 때문입니다.실제로 서울 내에서도 강남권과 비강남권의 가격 흐름이 다르게 나타날 수 있으며, 수도권과 지방 간에도 주택 수요와 가격 변동에 상당한 차이가 나타나고 있습니다. 거기에 같은 지역이라도 아파트와 빌라 등 주택 유형에 따라 가격 흐름이 다르게 나타나는 만큼 단순히 전국적인 상승장이나 하락장으로 구분하기에는 한계가 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 즉판업이 즉석판매제조·가공업을 의미한다면 기존 영업자의 영업신고를 승계하는 방식으로 진행하실 것으로 이해가 됩니다. 일반적으로 영업을 승계하기 위해서는 기존 영업자와 양도·양수계약을 체결하고, 건물 임대인과 임대차계약을 체결한 후 관할 구청 위생과에 영업자 지위승계 신고를 진행하시면 되는 것으로 알고 있습니다. 구청 방문시에 준비물의 경우 영업자 지위승계 신고서, 기존 영업신고증, 양도·양수계약서, 신분증 등을 준비하셔야 하며, 식품위생교육 이수증과 건강진단결과서 등이 필요한 것으로 알고 있으나, 구체적인 준비서류와 절차는 관할 구청에 확인하신 후 진행하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강동구에 건축설계회사가 많이 위치한 이유는 사무실 임대조건과 교통 접근성, 주변 개발사업에 따른 수요 등이 복합적으로 작용했기 때문으로 보입니다. 건축설계사무소의 경우 설계인력과 작업공간을 확보해야 하기 때문에 사무실 면적과 임대료가 중요한 요소가 될 수 있습니다. 이에 따라 강남이나 종로 등 주요 업무지구보다 상대적으로 임대료 부담이 적은 지역을 선택하는 경우도 있을 것으로 생각됩니다. 또한 강동구는 강남권과 경기도 동남부 지역으로의 접근성이 비교적 양호하며, 천호동과 성내동 일대의 도시정비 및 개발사업 등이 추진되고 있다는 점도 입지적인 장점으로 볼 수 있습니다.다만 건축설계회사는 특정 지역에 한정되지 않고 다양한 지역의 프로젝트를 수행하기 때문에 이러한 요소들이 실제 업체 입지에 어느 정도 영향을 미쳤는지는 정확한 확인이 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택연금의 저당권방식은 주택 소유권을 기존 가입자 명의로 유지하면서 한국주택금융공사가 근저당권을 설정한 뒤 연금을 지급하는 방식입니다. 반면 신탁방식은 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁등기한 후 연금을 수령하는 방식입니다.기본적으로 동일한 가입조건이라면 연금 수령액 자체에 차이가 있는 것은 아니지만, 소유권 관리와 배우자 승계, 임대차 및 해지 절차 등에서 차이가 발생할 수 있습니다. 대표적으로 저당권방식은 가입자가 사망한 이후 배우자가 연금을 계속 수령하려면 다른 공동상속인의 동의를 얻고 주택 소유권을 확보해야 하는 반면, 신탁방식은 별도의 공동상속인 동의 없이 배우자가 연금을 승계할 수 있다는 장점이 있습니다.그리고 저당권방식은 원칙적으로 보증금이 없는 월세만 가능하지만, 신탁방식은 일정 요건에 따라 보증금이 있는 임대차도 가능하다는 차이가 있습니다. 비용 측면에서도 차이가 있으나, 현재 신탁방식은 일부 등기 관련 비용을 한국주택금융공사에서 지원하고 있어 실제 부담액은 가입조건에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 신탁방식은 향후 연금을 해지하거나 주택을 처분할 때 신탁 종료 및 정산 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 주택 소유권을 본인 명의로 유지하고 싶다면 저당권방식을, 배우자의 안정적인 연금 승계나 보증금 있는 임대차 활용을 중요하게 생각한다면 신탁방식을 검토하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 우리나라 부동산시장에서 강남3구가 차지하는 영향력이 큰 것은 사실입니다. 그동안 강남3구의 가격 흐름이 서울 및 수도권 부동산시장 전반에 영향을 미쳐온 측면이 있기 때문입니다. 다만 최근처럼 강남3구에서는 가격 하락세가 나타나는 반면 서울의 중저가 지역에서는 상승세가 이어지는 현상은 규제에 따른 수요 이동, 이른바 풍선효과가 일부 작용한 결과로 볼 수 있습니다.그러나 이러한 현상이 장기적으로 지속될지는 확답하기 어렵습니다, 강남3구의 가격 하락이 장기화되고 부동산시장 전반의 매수심리까지 위축된다면 다른 지역의 상승세에도 결국은 영향을 미칠 가능성이 있기 때문입니다. 그리고 현재 나타나는 강남지역 가격하락이 부동산시장 전체의 안정화로 이어질 가능성은 낮다고 판단이 됩니다. 여전히 일부 지역의 가격이 하락하더라도 다른 지역에서는 여전히 상승세가 나타나고 있기 때문입니다. 결국 최종적인 부동산시장 안정을 위해서는 적정한 주택 공급이 뒷받침되어야 하며, 이와 함께 금리와 대출규제, 실수요자의 구매력, 지역별 수급 상황 등이 안정화되어야 하기에 당장의 흐름이 이어진다고 부동산 안정화로 나타나지는 않을것으로 생각됩니다.