잔금 대출시 실거주 의무가 필요한거죠?

Question

내년에 완공되는 아파트에 잔금 대출을 받으려고 하는데 사정상 당장 살기는 어려울 것 같습니다. 원래 계획은 대출 받고 월세로 세를 내주려고 했었는데, 현재 정책 상 이 방법이 불가능한 것이죠?? 전입 신고 6개월 후 월세로 전환하는 것은 가능한가요?? dsr에는 문제 없을 것 같습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 내용은 어떤 잔금대출이냐와 입주 시점이 언제냐에 따라 답이 달라집니다

다만 최근 규제가 강화되면서, 질문하신 잔금대출 받고 바로 월세를 놓는 방식은 예전보다 훨씬 어려워졌습니다

,현재 가장 중요한 부분

정부는 2025년 6월 말 발표한 대출 규제에서 수도권·규제지역 주택담보대출에 대해 6개월 이내 전입 의무를 두는 방향을 발표했습니다

정책대출(디딤돌, 보금자리론 등)도 전입 의무가 적용됩니다

따라서 입주 후 전입을 하지 않고 곧바로 임대를 주는 것은 문제가 될 수 있습니다

전입신고만 하고 6개월 후 월세 전환은?

이 부분은 아직 단정적으로 된다 또는 안 된다라고 말하기 어렵습니다

왜냐하면 ,전입 의무만 있는지,실제 거주(실거주) 의무까지 있는지,대출 약정에 어떤 조건이 들어가는지에 따라 결과가 달라지기 때문입니다

과거에도 단순 전입이 아니라 실제 거주 목적 여부를 보는 경우가 있었고, 이번 규제는 갭투자 차단을 목적으로 하고 있어 형식적인 전입 후 즉시 임대가 허용될지 여부는 세부 시행기준을 확인해야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

신축분양의 경우 분양건마다 전매제한과 실거주의무가 있을수도 있고 없을수도 있기에 무조건 임대차가 어렵다고 단정할수 없습니다. 또한 실거주의무가 없더라도 대출상품에 따라 실거주의무가 부여될수 있어 이또한 단정할수 없죠, 결국은 확인하셔야 할 게 현 분양권에 대해서 실거주의무가 있는지, 이용하고하는 대출상품에 실거주의무가 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

신축 아파트의 경우 주택담보대출을 받게 되면 통상 전입신고의 의무가 있게 됩니다. 다만 등기가 나올려면 시간이 걸리기 때문에 등기나오는 시점에 은행이 근저당을 먼저 설정을 해야 되므로 그 시기 전월세 임대차계약이 먼저 일 경우 문제가 될 수 있으므로 은행에 문의를 해 보시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

내년에 완공되는 아파트에 잔금 대출을 받으려고 하는데 사정상 당장 살기는 어려울 것 같습니다. 원래 계획은 대출 받고 월세로 세를 내주려고 했었는데, 현재 정책 상 이 방법이 불가능한 것이죠?? 전입 신고 6개월 후 월세로 전환하는 것은 가능한가요?? dsr에는 문제 없을 것 같습니다.

===> 네 그렇습니다. 주담대를 실행하는 경우 소유자 겸 채무자는 해당 주택에 실입주를 해야 합니다. 그렇지 않는 경우에는 비공식적인 방법으로 사용해야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일반 시중은행에서 주택담보대출로 잔금 대출을 받는 경우라면 규제에 따라 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 적용되는 것으로 알고 있습니다. 이에, 잔금 대출을 받고 바로 임대를 주는 것은 원칙적으로 어려울 것으로 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택담보대출을 받을때는 일반적으로 대출 실행일로부터 통상 3개월 이내에 전입신고를 하고 실거주를 유지하겠다는 내용의 약정서를 작성합니다. 잔금 대출 실행 시 실거주 의무 약정을 체결하므로 대출을 받은 후 즉시 세입자를 받는 것은 명백한 약정 위반입니다. 전입신고 후 6개월 뒤 월세로 전환하는것 또한 실거주 유지 의무를 저버리는 행위로 대출금이 즉시 회수될 수 있는 위험한 방법입니다. 따라서 대출 약정 위반에 따른 불이익을 피하기 위해서는 반드시 사전에 대출받을 은행에 실거주 예외 사유가 있는지 상담해야 합니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 맞습니다. 정부 발표에 따르면 수도권, 규제지역에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입 의무가 적용되는 방향으로 되어 갭투자가 불가합니다.

입주 직후 바로 임대 주는 것은 사실상 불가합니다.

하지만 6개월 거주 후 월세 주는 것은 가능성은 있으나 위험 부담은 있다고 말씀드립니다.

감사합니다.