답변 내역

우선 확정일자만 갖추면 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다, 기본적으로 전입신고를 통한 대항력 없이는 우선변제권 효력도 없습니다, 즉, 전입신고를 하지 않을 거라면 반드시 전세권 등기을 하시는게 안전할수 있습니다. 그리고 경매의 경우 현시점 낙찰금액을 알수 없기에 배당 가능성을 말하기는 어렵습니다. 경매 특성상 시세보다는 최소 20%이상은 싸게 낙찰되는 경우 많기 때문에 낙찰금액은 진짜 잘 매각될 경우 7억초반이 될 가능성이 있고(물론 이보다 훨씬 낮아질수도 있습니다) 순위배당을 할 경우 소액임차인 +선순위근저당 + 선순위 임차인 보증금을 모두 5억을 넘지 않는다면 순위배당이 가능할수는 있습니다 . 다만 이러한 계산이 실제 경매와 크게 차이가 생길수 있고 ,현 권리상태를 참고하엿을 때 충분히 리스크가 큰 임대차로 볼수있습니다.

일반적으로 상가담보대출이 일반주택담보대출보다는 대출한도가 높은 편입니다. 이유는 상가의 경우는 임대수익이라는 현금흐름이 발생하는 사업체로 판단하기 때문에 감정가의 80%까지 대출이 가능할수 있고, 감정가의 경우는 시세에 가장 근접하기 때문에 대출한도 금액 자체가 더 높을수 밖에 없습니다. 물론 개인에 따라서 대출한도에는 차이가 있을 수 있고, 임대사업자의 경우는 RTI(임대소득을 대출이자비용으로 나눈 값) 150%, 일반적인 경우 1.2배까지 한도로 하여 제한이 있을수는 있습니다. 참고로 보통 1금융권은 감정가 기준 60%, 2금융권 이하에서는 80~90%까지 가능하기 때문에 다른 요건이 모두 해당될 경우 감정가격 20억이라면 1금융권에서는 최대 12억, 2금융권 이하는 최대 18억까지도 가능할수는 있습니다.

우리나라와 유사한 선분양 제도를 유지하는 나라는 미국, 호주, 홍콩, 일본등이 있습니다. 다만 세부적인 운영 사항이나 규정등은 우리나라의 선분양과는 차이가 있습니다. 보통 공통적인 부분으로 보는게 선분양은 통상 공정률 10~20%수준에서하는 경우로써, 공정률 80%이상일때는 후분양으로 구분한다는 점은 비슷하고, 외국의 경우 중도금이 존재하지 않고, 초기 보증금과 완공시 잔금으로만 구분되어 있다는점, 동일단지에 대해 선분양에 물량이 전체물량중에 일부로 한정되어 있다는 점에서 차이가 있습니다, 이러한 대금지급방식이 가능한 것은 우리나라는 공사대금의 일부를 분양자의 대금을 통해 사용하지만 외국에서는 건설사가 건설비용에 바로 사용하는 게 아닌 제3기관에 예치하는 것이 일반적이기 때문에 사실상 선분양을 하는 목적이 건축비 충당을 위한 것으로 인식하지 않기 때문입니다.

현재 수도권 그중에서도 서울 아파트 전세가격은 상승하고 있는게 맞습니다. 이유는 공급부족보다는 주택 대체제인 빌라, 오피스텔의 전세사기 이슈로 아파트로 임대차가 쏠리면서 서울,수도권내 아파트에 한정하여 전세가격이 오른것으로 나타났고 그에 따라 매매시세도 상승하는것 입니다. 이러한 상승은 부동산 회복기에 따른 추세반등이 아닌 이슈에 따른 수요증가인 만큼 사실상 계속 지속될것으로는 보이지 않습니다. 또한 정부에서 최근 빌라등의 임대차수요를 늘리기위해 빌라등의 가격 기준으로 감정평가금액를 1순위로 하는 정책을 준비중에 있기에 수요가 분산될 경우 현재와 같은 아파트 전세,매매가 상승은 다시 하락하거나 상승에 제동이 걸릴 수 있습니다.

분양권 전매의 경우는 현재까지 매도자가 지급한 금액과 프리미엄을 합한 금액이 매매가격이 됩니다. 질문에서 a,b모두 중도금 6회차까지 진행되었다면 분양가+옵션금액 전체의 70%정도 납입이 되었다고 할수 있고 잔금만 남은 상황으로 볼수 있습니다 ( 분양별 납입금액 방식에 차이가 있을 경우 현 납부금액의 비율은 달라질수 있습니다.)그러므로 A 거래금액은 5.1억의 70%인 3.57억이 될것이고 B 거래금액은 2.94억이 될것으로 보입니다. 두 분양권간 차이는 6300만원이 될것으로 보이기 때문에 계산상 해당 금액을 지급하면 됩니다 단, 현계산에는 해당 분양권의 프리미엄(P)를 고려하지 않았기에 프리미엄에 따라 차이가 생길수 있습니다.

이전 질문과 동일해보입니다. 일단 낙찰가는 알수 없기에 시세대로 최저입찰가격이 정해졌다면 최저매각대금은 대략 8~9억정도. 그중 소액임차인 최우선 변제금액 5가구 1억씩이라도 매각대금의 50%이내 배정이므로 대략 4~4.5억 다만 보증금 1억이라도 최우선 변제금은 이보다 적기 때문에 3억정도 보이며, 9억 낙찰시 순위배당 가능금액 6억 , 선순위 융자금 및 선순위 보증금이 7억.. 결국에 본인이 순위배당받을 가능성은 거의 없다고 보는게 맞을듯 보입니다. 그리고 경매진행된 이후 융자보다 후순위라면 임차권도 소멸되기 때문에 주택에서 퇴거 하셔야 합니다.

임대인이 개인인 경우라면 본인이 계약갱신청구권이 있어 이를 사용한 경우, 임대인이 임대사업자인 경우에는 5%이내 제한이 가능하고 그외의 경우에는 시세대로 인상을 한다고하여도 문제가 없습니다. 두가지 모두 5%인상이 되고 보증금을 동일하게 할 경우 보증금에 대한 인상분 5% 차액을 전환율에 따라 월세에 추가하게 됩니다. 자세한 계산법이 궁금하시면 렌트홈 홈페이지에서 임대료계산기를 이용하시면 쉽게 계산가능합니다. 1처럼 본인에게 갱신청구권이 있어 사용하는 경우와 임대인이 임대사업자인 경우라면 5%이내 인상만 가능하지만 그외 경우라면 질문처럼 임대인의 요구조건에 임차인이 동의하지 않으면 계약연장은 불가하고 만기시 퇴거하셔야 합니다 .

본인이 1주택자라면 임대사업자등록을 할 필요까지는 없어보이고, 2주택자 이상의 다주택자라면 세금적인 혜택을 위해서 임대사업자로써 등록하는게 유리할수 있습니다, 물론 개인 상황에 따라 선택의 차이는 있겠지만 보편적으로 다주택자는 임대사업자 유리합니다. 그리고 임대사업자의 경우 세제혜택이 있는만큼 의무유지기간과 각종 임대사업자로써 의무를 이행하여야 합니다. 그렇기에 단순하게 세제혜택만 보고 결정할게 아닌, 해당 의무를 임대사업자 기간동안 유지할 경우 생기는 기회비용까지 잘 비교하시여 판단하셔야 할 부분입니다.

경매나 공매를 통해 주택을 구매하는 경우라도 그 정도에는 목적물에 따라 차이가 있습니다. 경매 특성상 감정평가보다는 저렴하게 입찰이 진행되고, 유찰시 더 가격이 내려가기 때문에 지역 시세보다는 저렴하게 주택을 보유할수 있는 기회가 되는 것은 먖으나, 법적 절차에 따른 과정이기 떄문에 본인 스스로 잘못된 권리분석을 하는 경우 비용이 발생하게 되고 이는 시세보다 더 비싸게 낙찰받는 결과로도 이어질수 있습니다. 결국에는 본인 스스로 어느정도 경험과 준비과정을 거쳐야만 경매나 공매를 통한 시세보다 저렴한 주택구매등이 가능한 부분이라고 보시면 됩니다.

통계청에서 발표한 주택관련 지표가 현실과 동떨어졌다는 부분은 단순한 자료조사의 실수나 지표상 실수로 보기에는 문제가 있어보입니다. 이유는 정부의 공식적인 통계인 만큼 제3자는 관련 자료를 타 자료에 비해 신뢰한다는 점과 해당 지표를 근거로 시민들은 정부정책의 결과를 판단하게되고, 기업이나 정부는 항후 부동산 대한 정책방향과 기업투자방향등을 세울때 기초자료로써 이용한다는 점을 볼때 잘못된 통계발표는 목적성이 없다면 해당 부서의 책임감이나 능력치가 바닥수준이라는 망신이고 목적성을 가지고 조작을 시도 했다면 이는 국민 대다수를 속이고 당장의 정부 결과치를 얻어내기 위한 사기라는 측면으로 볼수 있기에 반드시 조사와 책임규명은 필요하다 보는게 개인적 판단입니다.