답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수시에 기존 근저당말소와 전세보증금 인수 또는 퇴거후 공실상태로의 특약을 작성하시고 이후 확인을 하면 되기 때문에 계약상 문제는 없지만, 매매가격을 받고도 두가지 모두 처리가 곤란한 상황이라는 점은 거래에 있어서 불안함이 있을수 있어 보입니다. 1처럼 특약을 넣으셔야합니다. 우선 기존 근저당 말소 특약은 반드시 들어가고, 임차인의 경우 인수여부에 따라 특약내용은 달라질듯 보입니다. 일반적으로 잔금시에 매도인이 상환하여 말소하게 됩니다. 만약 말소을 안하면 등기부상 권리가 그대로 남아있게 되어 권리상 위험이 생길수 있습니다. 그래서 근저당 말소특약을 넣게 됩니다. 공인중개사도 1~3번 내용을 설명해줄것으로 보입니다. 중개사의 경우는 잔금시에 근저당 말소여부와 임차인 비승계시 전세보증금반환여부등을 확인해주게 되는데 현 계약시점이라면 특약작성에 대해서만 중개사와 잘 협의하여 더 신중하게 작성하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세를 연으로 계산해서 365로 나누면 정확한 일할 월세가 나옵니다. 편의상 월세에서 바로 30을 나누는 경우도 있는데 임대인에 따라 30이냐 31일이냐 마찰이 있을수 있기에 처음에 방법대로 하시는게 낫습니다. 질문에서 월43만원이면 연516만원이고 일별 월세는 대력 14100~14200원정도로 볼수 있습니다. 그에 따라 해당 금액에 거주일수를 곱하시면 됩니다. 기간과 금액에 대한 문제는 합의를 해보셔야 알수 있으므로 답변을 드리기 어려우나, 합의가 잘 된다면 다 가능한 부분이고, 마지막에 말한 것처럼 임대인의 요구는 한달중 하루가 지나도 한달치 월세를 요구하는 만큼 이에 동의하시면 연장을 해주지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 우리나라 사람들은 부동산을 투자대상으로 보기 떄문에 늘 투자가 가능한 대상을 찾는 경향이 있습니다. 부동산의 경우 정부정책등에 따라 영향을 많이 받게 되는데, 지난 정부에서 부동산 규제를 강화하면서 주택투자시 세금에 대한 중과세등 투자여건이 좋지 않았던 시점이 있었습니다. 해당시기에 주택에 포함되지 않으면서 임대수익, 입지면에서 매우 유리한 지식산업센터가 등장하게 되면서 많은 투자자금이 몰리게 되었고 지식산업센터(지산) 붐이 일어나게 됩니다. 그에 따라 상업시설과 접근성이 좋고 역세권 입지가 가능한 지산이 매우 많이 공급되기 시작하였습니다. 현재는 그 인기가 많이 하락하였는데, 거기에 부동산시장 하락세와 내수불황에 따른 폐업률증가로 임차인 퇴거, 과잉공급까지 이어지면서 공실에 대한 리스크가 커지게 되었고, 그에 따라 가치도 많이 하락한 상태입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 동일합니다. 다만 선도사업지구 아파트에 해당되면 재건축시 가장 큰 걸림돌인 안전진단 면제와 각종 행정절차 통합에 따른 재건축 기간축소, 용적률완화등의 혜택을 받을수 있습니다. 이러한 모든게 사실상 재건축시 들어가는 비용과 시간을 줄여주게 되고 결과적으로 해당 단지내 재건축사업성을 높여주는 것이기 이에 선정되기 위해서 각 단지아파트별로 많은 노력을 하고 있습니다. 현실성은 당연히 있구요,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매자이자 소비자인 입자에서 볼떄 단일화, 규격화된 판상형을 선호하지 않고 옛날아파트라는 인식이 강한게 이유로 볼수 있고, 주택공급자인 건설사입장에서는 한쪽방향으로 된 판상형의 경우 주어진 용적률을 최대한 활용하기 어렵기 떄문에 이는 세대수에도 차이가 생기게 되고 건설사업성과 연계된 만큼 공급자 입장에서도 판상형 보다는 타워형등에 대해 공급을 더 늘리는 추세입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트를 매매하기 위해 청약을 한다는 것도 정확히 맞는 말은 아닙니다. 단순하게 구축,신축등을 개인간 유상거래할때는 아파트등 다른 유형의 주택이든 청약통장은 필요하지 않습니다. 청약통장이 필요한것은 신축하는 아파트에 대해서 입주할수 있는 권리인 분양권을 확보하기 위한 청약을 진행할때 필요한 부분입니다. 쉽게 곧 신규로 건설되어 시장에 공급되는 아파트등에서만 청약을 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통계수치가 그렇게 나온것은 맞지만 해당하는 악성미분양(완공이후에도 미분양된 주택)의 80~90%가 모두 지방에 몰려있습니다. 즉, 악성미분양의 수치가 높아진것은 사실이나 서울,수도권에서는 최근 주택가격상승세 등으로 빠르게 소진이 완료된 경우가 많고 남아있는대부분은 지방도시에 집중되어 있습니다. 그만큼 지역간 부동산시장 양극화가 심화된것도 있고, 지방도시의 부동산 약세가 계속 이어지고 있다는 의미입니다. 이러한 지방도시의 부동산 시장 약세는 가장 큰 이유는 빠르게 인구가 타지역으로 이동되어 수요가 줄어다는 점과 주택공급의 과잉등도 한가지 원인이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 소형평수는 사실상 세법상 세금산정시 소형저가주택을 구분하는 것으로써 세목에 따라 일정기준을 두고 판단하게 됩니다. 보통 법적 소형주택은 전용면적을 기준으로 60제곱이하, 공시가격 수도권기준 1.3억이하 ,수도권 이외 지역 8000만원이하를 말하나, 최근 개정을 통해 지방은 1억, 수도권 1.6억이하로 개정되었습니다.그리고 질문에서 말한 40제곱미터의 경우 평수로는 12~13평사이가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 표시는 기본적인 사항을 기재한 것으로 보입니다. 우선 공급의 경우 동일지역거주자를 우선하여 선별하기 때문에 질문처럼 1순위 요건에 해당지역 거주자에게만 청약자격이 주어진다면 기타지역거주자는 청약자체를 할수 없고, 만약 1순위요건에 해당지역과 기타지역 모두 청약이 가능한 상황이라면 동일순위내에서는 해당지역에 거주하는 청약신청자에게 우선공급이되고 , 미달시 잔여세대가 인근기타지역에 거주하는 청약신청자에게 공급되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지상권과 지역권은 용익물권이라는 공통점은 있지만 성립되는 것부터 차이가 있습니다. 가장 큰 차이점은 지상권은 설정자인 사림을 위해 설정되는 것이고 지역은 사람이 아닌 요역지인 토지를 위해 설정이 됩니다. 또한 지역권은 요역지와 분리하여 처분할수 없고 항상 요역지 처분에 따르게 됩니다. 예시를 보자면 a라는 사람의 토지 위에 건물등을 건축하기 위해 b라는 사람이 토지소유지 a에게 토지사용권한을 얻고자 계약을 체결할 경우 발생하는게 전세권 또는 지상권입니다. 반대로 맹지인 토지를 소유한 a라는 사람이 외부와 통행을 하기 위해서 반드시 b라는 사람의 토지를 지나가야만 상황일때 a토지 통행을 위한 b토지의 일부(최소한의)에 대해서 통행권리를 인정하는 것이 지역권이라고 보시면 됩니다. 결국 인접한 토지와의 관계로 발생될수 있는 권리가 지역권이라면 지상권은 해당하는 토지 전반의 사용,수익권한으로 보시면 됩니다.