답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 분양권의 경우 2년이내 매도시 양도중과세율이 적용되고 그외 2년 보유후 매도시에는 비과세 됩니다,2. 분양권을 취득함으로써 일시적 1주택 + 1분양권이 되었다면 분양권 취득후 3년이내 기존주택을 매도하면 비과세됩니다. 다만 신축주택이 완공되지 않아 3년내 매도를 하지 못할 경우는 완공후 2년이내 해당주택으로 세대 전원이 이사해 1년이상거주하고 주택 완공후 2년이내에 기준주택을 팔아도 비과세 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시 고려하는 상황으로는 입지에 대한 부분이 있습니다. 입지의 경우는 본인의 상황에 따라 선호하는 게 다를수 있는데 자녀가 있는 경우 주변에 초중고 학교 근거리여부 즉 학군을 중심으로 장기거주가 가능한지를 판단하여야 하고 신혼부부와 같은 경우에는 역세권 주변으로 생활편의가 좋은 입지를 선택하여야 합니다. 그외 내부시설에 대해서는 해당 건물의 연식이나 시설상태여부 그리고 관리비등의 유지비용등이 어느정도인지를 두루 살피셔야 합니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 대출상품은 없습니다. 즉 역전세를 위한 대출상품은 없고, 임차인 퇴거시 보증금 반환을 위한 전세퇴거자금대출등의 상품은 존재합니다. 즉 질문처럼 재계약에서 감액 연장하는 경우에는 후순위 담보대출을 받던지, 아니면 개인적인 신용대출등을 통해 자금을 마련하는게 일반적입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정은 단순히 설정하는게 아닌 등기소에 전세권 등기를 두 당사자간 공동신청하셔야 합니다, 그에 따라 필요한서류제공 및 비용이 발생하기 때문에 임대인의 동의와 서류제공이 반드시 필요합니다. 그리고 전세권은 일반 임차권과는 다르게 물권으로써 강력한 권리가 있습니다. 대표적으로 해당 설정만으로 대항력과 우선변제권이 유지되고, 보증금 미반환시 법적 소송없이 바로 경매에 목적물을 임의경매신청을 할수 있습니다. 이러한 권리를 임대인이 임차인을 위해 설정한다는게 사실상 쉬운일은 아니기 떄문입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 있더라도 매매에는 문제가 없습니다. 다만 최근에는 임차인의 전세승계거부권이 있기에 매매를 하실경우 임차인에게 미리 통보하시는게 필요합니다. 보통 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임대인이 주택을 매매하더라도 계약이 그대로 승계되고, 이후 만기시 새로운 임대인에게 갱신청구권을 사용하면 되기 때문입니다. 그리고 계약기간중에 매매한다고 해서 만기 6~2개월전이 아닌 경우 갱신청구권을 아무때나 사용할수는 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 전입신고에 따른 대항력이 갖추어지기 전까지는 효력이 없습니다. 그러므로 확정일자와 근저당을 비교하는 것 자체가 전입신고 전제가 없다면 정확한 판단이 어렵습니다. 경우의 수로써 이전 전입신고를 받고 익일이 경과한 상태에서 확정일자를 부여받고 동시에 근저당이 설정되었다면 근저당은 임차권보다는 후순위가 되지만 우선변제권에 있어서는 동순위가 됩니다, 다른 경우로 전입신고를 하지 않은 상태에서 확정일자부여만 받았다면 당연히 근저당이 선순위가 되고 우선변제권도 선순위가 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 아무 은행에 가셔서 주택청약통장 개설을 이야기 하시면 개설하여 줍니다. 본인이 직접 가실경우 신분증만 있으시면 되고, 과정상 일반 통장개설과 다르지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 건물하나를 7억에 매매하신것으로 보입니다. 이런 경우 해당 목적물을 주택외로 보아 0.9%을 적용한 것으로 판단됩니다 ,그에 따라 630만원 법적한도에서 600만원을 받은것으로 보이고 이후에 수수료를 덜 받았다고 300만원을 청구하는 근거에 대해서는 이해가 되지 않습니다. 만약 각 1층별 구분건물로써 매매를 하였다면 근거가 있을수 있지만 이것 또한 각 층별 겨래금액이 구체적이 않다면 중개보수를 나누어 산출하기는 힘들기에 일단 중개사에게 300만원에 대한 근거를 문의해보시고 계약서상 첨부된 확인설명서등에 기재된 중개보수액을 확인하여 비교해 보시기 바랍니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 명의을 바꾸지 않는다면 문제될 것은 없습니다. 다만 해당 주택의 명의를 교환하는 경우에는 각각 증여로 추정되기 때문에 교환계약서를 작성하여 정상적인 교환매매로써 처리를 하셔야 합니다. 단순히 명의는 그대로 거주만 바꾸는 것은 문제가 되지 않습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만으로 누구의 과실이 있는지를 알수는 없습니다. 쉽게 보증금을 돌려받고 주택인도를 마친 상태에서 임의대로 아는 분들이 주택을 사용하였다면 이는 임대인에 문제가 아니라 마음대로 주택을 사용한 아는 분에게 법적 책임이 있습니다. 쉽게 권한이 없음에도 타인 주택을 사용하신 게 되고 반대로 계약기간이 남아있고 보증금 반환을 받지못한 상태에서 아는 사람들이 잠시 이용한 것에 대해서는 임대인의 숙박비차감은 문제가 될수 있습니다.그리고 전입신고는 대항력의 문제이지 위 상황에 기준이 되는 것이 아닙니다. 중요한간 보증금 반환과 주택인도를 마친 상태인지 아닌지에 따라 판단은 달라질수 있습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .