답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수자 입장에서는 권리관계에 대한 확인이 필수적이며, 대표적으로 등기부를 통한 소유자와 실계약자 일치여부, 그외 권리상 하자등을 체크하셔야 합니다. 그리고 자금 지급에 대한 협의등을 계약서에 잘 기재하시는게 필요합니다. 또한 공장의 경우 용도지역등에 따라 이용가능한 공장시설에 차이가 있을수 있는 만큼 토지이용계획등의 확인이 필요합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약전 목적물에 대한 시세확인이 기본적으로 필요하고, 그에 따른 전세가율을 판단하시는게 좋습니다. 또한 목적물 임장을 통해 시설물 상태나 구조등을 확인하시고 중개사를 통한 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 계약시 등기부상 소유자와 실계약자 일치여부확인, 특약중 불리한 사항 확인, 그리고 잔금이후 전입신고, 확정일자 ,보증보험 가입을 필수로 하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약만 볼때 보증금은 계약자 명의로 반환받으시면 되고, 차용증을 통한 채권의 관해서는 본인이 상환을 하시면 됩니다. 만약 상환을 하지 않을 경우 상대방이 이를 근거로 민사소송을 제기할 경우 그에 따른 불이익이 있을수 있겠지만 임대차 계약관계상 해당 부분이 문제가 되거나 반환주체가 달라지지는 않습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.돌아가신 분 앞으로는 등기가 불가합니다. 그리고 권리관계에서 소유권은 토지대장이 기준이아니라 등기부등본을 기준으로 판단하셔야 합니다. 일단 등기부를 발급, 열람하여 현 소유자가 누구인지를 확인하셔야 하고, 만약 등기부상 소유자가 국유지라면 현재 부모님께 소유권이 있다고 보기 어렵습니다, 과정은 이해가 어려우나 보통의 경우 토지 소유자가 사망시 법적 상속이 되게 되는데 이러한 과정도 없다면 임의대로 국유지로 소유권이전이 되지는 않습니다 .질문의 경우 일단 등기부를 통한 소유권자확인이 필요하고, 그에 따라 실제 소유권이 부모님에게 있었던 사실이 입증가능하다면 현 등기부 소유권자를 상대로 소송을 진행하시어 소유권을 받아오셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 보증금 미반환으로 인한 손해에 대해서는 임대인에게 손해배상 소송을 통해 청구하실 있으며, 다만 다음 계약파기에 따른 계약금 몰수등의 손해를 인정할지는 법적 판단이 필요해 보입니다 .현재로써 가장 좋은 방법은 다른 자금을 구해 새로운 계약을 유지시키는 것이고, 전세대출시 전입신고등의 의무가 있다면 이는 가족중 한분을 현 주소지에 전입한뒤 본인만 새로운 주소지에 전입하여도 효력은 유지됩니다. 또한 만기일에 바로 임차권등기명령을 신청하여 반환법적절차를 밝으셔야 할듯 보입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 의사통보는 임대차 보호법상 만기 6~2개월전 하면 되고, 특약에 이에 벗어나는 규정이 있더라도 이는 강행규정 위반으로 효력이 없습니다. 질문의 경우 만기 6~2개월전 기간내 통보하였다면 그 의사통보는 효력이 있으며 , 해당 기간을 넘었다면 법으로써 묵시적 갱신으로 연장되었다고 보시면 됩니다. 묵시적갱신과 자동갱신은 의미상 같습니다, 질문에서 말하는 임대인의 논리는 말장난에 가깝습니다, 그리고 강행규정인 묵시적갱신은 특약으로 이를 금지하여도 특약자체를 인정하지 않기 때문에 자동연장이 있더라도 묵시적 갱신의 법조항보다 우선되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 보증보험은 임대인과 관계없이 임차인 스스로 보증금 보호를 위해 가입하는 부분입니다. 그러므로 집주인이 거절할 경우 임차권 등기명령으로 압박한다고 하는데 실제 임대인이 거절하여 계약만기해지를 합의할 경우 보증금 반환이 어렵다면 당연히 진행하셔야 하는 부분입니다. 즉, 이를 통한 압박이 실익이 있을지는 모르겠습니다. 만약, 임대인이 등록임대사업자의 경우라면 보증보험 가입이 의무이기 때문에 임차인이 스스로 가입하는 경우 보증료의 100%, 임대인이 가입한 경우 보증료의 75%는 임대인이 부담합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분이 이중 계약으로써 다운 계약으로 볼수 있습니다. 즉 보증보험 가입을 위해 보증금 9천만원이 불가피하여 합의를 하셨다면 차액에 대해서는 월세등을 전환하여 반전세 계약을 하시는게 맞을듯 보입니다.물론 중개사를 통하는 경우 계약서를 두가지로 작성하여 진행하는 경우가 있는데 보험보증신청을 위한 계약서 ,당사자간 실제 계약서로 구분하여 계약을 진행하게 됩니다. 다만, 이 역시 문제의 소지가 없는것은 아닙니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황만으로 문제가 될 여지는 없습니다. 주의사항은 전입신고의 경우 보증금 반환전까지는 반드시 유지하셔야 하며, 주택인도 역시 반환후에 임대인에게 현관 비밀번호등을 전달하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임의경매는 부동산 등기상 물권에 의해 경매가 개시되는 것으로 흔히 법원에 판결없이도 물권 권한에 의한 신청으로 이루어지는 것을 말하고, 강제경매는 채권을 근거로 법원에 소송을 제기하여 압류등을 설정후 판결문을 받아 경매를 신청하는 경우를 말합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .