답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약은 두 당사자의 합의만으로도 효력이 발생하게 됩니다. 계약서는 말그대로 합의에 대한 내용을 문서화하여 입증근거로써 남겨두는 것이지 작성여부에 따라 법적 효력이 달라지는 것은 아닙니다, 그에 따라 당사자간 연장합의만으로도 연장이 되는 것이고 계약서 작성여부는 필요에 따라 선택하실부분입니다. 그리고 임의연장이라는 표현은 맞지 않느데, 당사자간 합의가 되고 계약서를 작성하지 않더라도 이는 합의연장으로 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산정시 기준이 되는 토지가격입니다. 보통 공시지가를 가지고 보유세등을 판단하기에 공시지가가 올라가게 되면 부담되는 보유세등도 높아질수밖에 없습니다. 즉, 공시지가 현실화정책은 시새대비 70%수준의 가격을 시가와 비슷하게 맞추는 것으로 결국 세부담을 늘리기 되는 부분입니다. 주택보유자 입장에서는 세부담이 커지는 단점으로 인해 공시지가 상승을 좋아할수는 없습니다. 다만 우리나라처럼 부동산을 하나의 투자시장으로 보는 인식과 선진국 평균보다 낮은 보유세로 인해 시장내 투기를 부축이는 요인도 있기에 시장안정화를 위해서는 공시지가 현실화는 불가피한 부분이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 경우는 기본적으로 청약을 위해서는 반드시 갖추어야 하고 1순위 요건의 경우 공공은 보유기간과 납입횟수, 민영의 경우 보유기간과 지역별 최소예치금을 갖추어야 자격이 부여됩니다. 그리고 당첨의 경우는 추첨제와 가점제여부에 따라 다른데, 가점제의 경우는 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따라 차등부여가 되어 높은 가점일수록 당첨이 높아지게 됩니다. 결국 가점은 젊을떄 만들어서 가점을 쌓아야 하기에 일찍만드는게 유리한 부분이 있습니다. 다만 본인이 신축아파트에 청약을 통한 입주를 원하지 않는 경우 보유의 필요성이 낮을수는 있지만, 사실상 항후 어떻게 변화될지 모르는 상황에서는 일단 만들어 적금을 넣는다는 생각으로 납입과 유지를 하는게 유리한부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약시에 동일세대를 구성한 부모님이 유주택자인경우 만 60세가 넘으시면 무주택자녀는 무주택자로 인정이 가능합니다. 다만 모든 청약에서 동일하게 적용하는 것은 아니며 공공임대주택 신청시에는 인정이 되지 않습니다. 그리고 질문처럼 생애최초 특별공급등을 청약하시는경우 세대주이든 세대원이든 무주택으로 간주되어 청약이 가능할수 있습니다.단, 자격요건중 소득자산은 동일세대를 구성하는 부모님의 소득도 합산이 되기 떄문에 이점은 참고를 하셔야 합니다. 참고로 청약자체가 유형에 따라 기준과 예외조항이 너무나 다양하기에 청약홈이나 관련 분양사를 통해 자세히 알아보시고 진행하셔야 이후 부적격판정등에 따른 불이익이 없을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 본인이 미혼이고 나이가 만28세로 보이기에 독립생활이 가능한 소득 입증이 되어야 부모님과 주소를 분리할때 세대분리가 가능합니다, 참고로 어머니집으로 전입을 하면 세대분리가 아닌 합가가 되고 유주택어머니로 인해 원칙적으로 무주택세대구성원자격이 주어지지 않습니다. 물론 예외조항에 해당이되면 동일세대를 구성해도 무주택세대구성원으로 인정이 가능하지만, 안정적인 방법은 아닙니다. 참고로 위 일정소득입증이 가능한상태라면 지금상태가 오히려 세대분리가 된 상태로 보시면 됩니다. 물론 현 세대원이 아닌 동거인이기에 해당 주택에서 세대주 변경을 해서 세대주가 되시거나 다른 주택에 단독세대주로써 전입을 하여 자격요건을 맞추시는게 필요할듯 보입니다. 만약 소득입증이 불가하다면 주소가 부모님과 분리되어도 사실상 세대분리로 인정되지 않기 떄문에 이점도 고려가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.옛 구로공단 배후 주거지로 쪽방촌들이 많았지만 지금은 해당 지역모두 개발에 따라 거의 없이진 상태입니다. 현재 시흥, 독산동일대는 미니 신도시급 주거단지로 재개발되고 있으며, 실제 개발된 곳이 많이 현재의 모습은 쪽방촌이나 판자촌은 사실상 없다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 펜션의 경우은 숙박업에 해당되므로 주택수와는 관계가 없습니다. 세법상 펜션은 주택이 아닌 사업용건물로 분류가 되되기 때문입니다, 그리고 펜션을 그만두고 사업자등록을 말소하는 경우 다시 주택(건물)로 되기 때문에 매도순서가 중요하고 보통은 주택을 먼저 매도하고 펜션을 처분하는게 절세에서는 유리할수 있습니다 . 사실 부부관계에서는 세대가 통합되는 만큼 누구명의로 하던 위 매도순서를 고려하셔야 합니다. 2. 사업자등록은 사업장소재지를등록하는 것이지 전입신고와 일치시킬 필요는 없습니다. 즉 사업장소재지가 사업자등록증신청시 주소가 되며 전입신고여부는 관계 없습니다. 3. 부동산마다 차이는 있는데 계약시~잔금시 중 협의로 정하시면 됩니다. 4. 아무래도 사업장이기 떄문에 이와 관련하여 운영에 대한 행정적절차상 문제가 없는지 확인하시는게 필요할듯 보이고, 그외 부분들은 일반매매와 동일하게 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요건만 보고 판단을 하기는 어려운데 동일조건에서 1번주택이 유리할듯 보입니다, 일단 초역세권이라는 점과 세대수, 2번아파트비해 3년정도 차이밖에 나지 않기에 시세상승 가능성등에서는 유리하지 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중동전쟁은 예측불가했던 이슈이기에 실제 우리나 정부가 할수있는 부분도 많지는 않습니다. 특히 전쟁의 지속여부에 대해서도 결정권이 이란, 미국외 아무도 없기에 현재 상황을 주시하면서 잘 버티는게 가장 중요하지 않을까 생각됩니다. 현재 정부가 다행이도 멍청이 집권시절이 아니라는게 그나마 다행이긴 한데, 현정부라도 전쟁이 장기화되면 어쩔수 없는 부분들이 커질수 밖에 없기에 지금은 개인소비나 투자에 있어 리스크를 줄이는 방식으로 최대한 버티는데 목적을 두고 시간을 보낼수 밖에 없습니다. 질문처럼 전쟁이 더 장기회되면 인플레이션과 경기침체가 동시에 나타날 가능성이 높고 주식, 부동산 시장 모두 바닥으로 내려앉을수 있기에 최대한 빠르게 종전되기를 바랄뿐입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도 자체는 전세계적으로 몇개국이 존재하지만 일반화된 나라는 우리나라가 유일합니다. 전세제도자체는 임차인입장에서 주거비용부담이 없어 유리한 임차제도지만, 주택시세가 너무 높아지게 되면서 전세대출등을 통해 입주를 하고 매월 이자를 부담하기에 사실상 그 장점이 많이 사라진게 사실입니다, 또한 질문에서 말한 전세사기 이슈도 영향을 준게 사실인데, 사실 전세사기 이슈가 발생한 가장 큰 이유는 전세제도 자체의 문제라기 보다는 부동산 시세하락이 더 큰 영향을 주었다고 할수 있습니다. 과거부터 지금까지 전세금을 내고 입주하면 보통 주택가격이 우상향하였기에 퇴거시점에 전세시세가 올라 다음임차인을 구하면 별 문제없이 반환이 가능한 흐름으로 이어졌으나, 시장하락이 나타나면서 전세시세도 크게 하락하여 다음임차인을 구해도 기존보증금 반환이 어려운 상황이 되면서 문제가 발생되기 시작한 부분이 있습니다. 즉 역전세나 깡통전세 모두 전세제도 자체의 문제라기 보다는 우리나라 시장구조상 한번은 나타날 문제였고, 이러한 문제를 겪으면서 이를 보완하는 제도등이 개선되고 있기에 꼭 전세제도를 폐지하여야 이유는 없다 판단이 됩니다, 그리고 전세제도라는게 국가나 정부가 만든 게 아닌 시장에서 당사자간 합의에 따라 발생된 임차방식이 발전하여 지금까지 이어지면서 이를 보완하는 제도가 생겨난것이기에 정부가 이를 임의대로 폐지할수도 없고, 현재 전세계약유형이 전체 유형의 절반정도 되기에 이를 보완하는 대책없이 무조건 폐지를 하기에는 무리가 있는 상황입니다.